成都高新区甲级写字楼项目可行性研究分析报告PPT格式课件下载.ppt

成都高新区甲级写字楼项目可行性研究分析报告PPT格式课件下载.ppt

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根据科研设计用地开发强度控制指标表及现行的规划管理技术有关规定，项目面临着较大的技术限制：

项目为非生产性工业项目的建筑最小分隔单元建筑面积需不小于300项目容积率不得超过3.0项目建筑密度不超过40%项目现有方案技术指标项目净用地面积：

20亩容积率：

44.00总建筑面积：

71716.1其中：

地上建筑面积：

52767.6（办公楼建筑面积：

44607.08；

倒班宿舍建筑面积：

4420；

餐厅建筑面积：

2210.02；

会议建筑面积：

1530.52）。

地下设备用房预计3120，由于地下设备用房一般计入公摊面积计入销售。

因此项目的可销售面积预计为55887.6；

两层地下室建筑面积：

18948.50。

包括：

机动车位建筑面积：

15828（约540个）非机动车位建筑面积：

200个。

地下设备用房预计3120；

电梯：

写字楼10部3m/秒高速电梯，倒班宿舍2部1.5米中速电梯项目财务状况分析从盈亏平衡分析及敏感分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。

兴洲项目从财务评价指标上看：

兴洲项目投资总额：

30131万元兴洲项目资金投入峰值：

10843万元兴洲项目销售总额为50148万元，开发净利润为13900万元。

盈亏分析：

项目盈亏平衡点为68.2%，当收入降低10%,税后利润率为21.04%；

开发成本增加10时，税后利润率为21.71%,因此项目财务抗风险能力强。

由以上可以看出，兴洲甲级写字楼项目在建设经营收益期内经济上可行，是一个较好的投资项目。

目录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析目标与限制性条件目标目标1：

实现地块市场价值最大化目标3：

部分实现市场快速变现目标2：

尝试资本运作，持有优质物业，改变企业盈利模式限制性条件限制1：

用地性质为科研设计用地限制2：

地块规模不大，容积率较低，开发规模有限限制3：

由于地块性质，产权划分受限限制性条件分析1未来使用人和销售方式的限制政府对教育科研用地的控制主要体现在使用人、规划设计和销售方面教育科研用地主要包括国民教育系列和各类非国民教育系列的学校以及政府所属的科研机构的用地。

政府所属的设计机构已基本市场化经营，其办公建筑是通过自建或租赁商业性办公建筑的渠道来获得，但设计机构的办公建筑用地从用地性质上还是属于“教育科研设计用地”。

城市规划标准与准条文说明对于教育科研用地，一般情况下不允许分割为小产权，必须整体出让。

国土资源局房产交易中心限制性条件分析2销售较持有更符合开发商目标地块自身属性和目标决定了未来物业销售模式好于持有项目地块规模有限，20余亩。

结合区域整体情况，无论是项目规模还是区域影响力，本项目不具备绝对优势，不适合作为优质物业持有。

企业开发的快速滚动需要项目的快速回现，对于该项目进行快速销售更符合公司的整体开发目标。

限制性条件分析3产权划分受限分隔单元建筑面积需不小于300平米换句话说最小销售单位达到300平以上的才可以销售。

这将意味着对写字楼投资者、中小型企业设立了较高门槛，不利于价值最大化与快速回现的目标。

限制性条件总结兴洲项目定位为客对外销售的本地甲级写字楼，开发周期较长、资金回笼速度较慢，资金缺口较大，需要建立多种融资渠道；

项目所处南延线写字楼市场正处于快速发展阶段，该区域未来写字楼市场供大于求，市场竞争激烈；

高新区管委会要求项目外立面必须采用石材、玻璃幕墙材料，禁止采用外墙砖及涂料，成本增加较高，若修建乙级写字楼的外立面成本较高，但乙级写字楼售价较低。

作为工业用地的写字楼，由于产权面积不低于300、不能办理销售按揭、购买主体必须为非自然人三大门槛将会把大部分投资客排除在外，而具备购买力的公司大都会选择办公形象更好的甲级写字楼，本项目若定位乙级写字楼市场风险远远高于甲级写字楼；

项目开发主体未取得房地产开发资质，无法获得项目开发性贷款；

工业写字楼很难获得银行按揭贷款，购房客户需要分期或一次性付款，造成较大的资金压力，若定位为乙级写字楼则提高了客户购房门槛，会让大部分投资客户转向购买商业用地性质的乙级写字楼，若项目定位为乙级写字楼则很可能销售受阻；

限制性条件对策高2.6项目仔细研究细分市场的目标客户需求，充分挖掘项目优势，增加项目附加值，提升产品核心竞争力，虽然设计层高3高3.7m，需要优化结构设计，保证吊顶后净高26m。

在电梯连廊处增加每隔两层挑高设计100-200空中花园，物管引进五大行或同级别物管。

若项目需要降低市场风险，加快销售进度，需争取高新区管委会特殊政策支持，购房客户通过补交土地出让金从而可办理商业用地分户产权及国土证（竞争楼盘航兴国际也是这么操作），突破工业用地项目最小销售单位300，力争可售单位最小面积可以达到150-200；

并争取获得银行的销售按揭支持；

由于项目资金缺口较大，且甲级写字楼热销期一般在主体断水之后，销售高峰期为现房之后，因此建议在工程正负零之后通过与世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行等公司多家代理，通过降低销售利润来实现项目的提前销售，从而解决资金缺口问题。

项目可定位为市场风险较小的甲级写字楼，虽然成本增加约600元/,但甲级写字楼比乙级写字楼销售价格高1500-2000元/，可以达到增加较少的投入从而获得较高的开发利润，且降低了市场风险。

加大对倒班公寓的投入，按照三星级酒店标准进行运营，通过临近新会展中心的区位优势经营。

但需要追加3000元/的酒店装修及设备投入。

需得到集团及金融机构的资金支持。

项目目标解析客户目标实现地块市场价值最大化部分实现市场快速变现尝试资本运作限制条件用地性质为科研设计用地地块规模不大，容积率较低，开发规模有限由于地块性质，产权划分受限项目目标：

在满足规划要求的前提下，实现项目未来市场价值的最大化和可销售目录Part.Part.Part.Part.Part.Part.Part.1234567本体分析项目目标解析成都商业地产市场研究项目设计方案项目定位体系研究项目定位项目财务分析房地产宏观市场分析1消费者观望情绪明显,部分城市出现房价小幅下挫跌,自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台，尤其是2010年4月14日国务院相继出台二套房贷首付提升至50%、第三套房可以停止放贷、需要提供1年以上当地纳税证明、或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等争对房地产投资的调控重拳，各地的房地产市场出现不同程度的量价齐跌将对未来房地产市场的影响深远。

2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,2007年2008年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供给非常有限。

目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。

房地产宏观市场分析2销售将逐渐回归常态2010年1月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。

截至3月底,根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米,虽然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢复到2009年二季度的整体水平。

预计2010年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。

2010年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制2010年一季度,北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化,居民对房价的负担能力已经接近或超过07年的水平,2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。

二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及,2010年二、三线城市房价将继续快速攀升,自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。

供小于求形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比小幅下跌2010年加息预期强烈2009年11月份以来,澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变08年以来所实行的低利率货币政策,开始相继收紧货币宽松政策先后加息,2010年美国加息周期预计发生在第三季度,由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制,所以中国央行加息发生在今年三季度是个大概率事件。

对未来房地产发展预测分析目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素,但是总体上有利于房地产业后市的发展,短期内仍是一个行业信心恢复的过程。

全国各中心城市2010年以来土地投放量并未出现巨减现象,房地产投资开发量也未出现大幅下滑,2010年一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将可能趋向于供需动态平衡,城市中心区可能出现阶段性的供大于求,市场将迎来新一轮的变革。

成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察。

2010年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显,小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能,同时长期低迷状态的预期大于快速回暖的预期。

2010年三季度以前,房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展,市场小幅下挫的会成为事实,但大幅波动的可能性不大。

办公空间档次优质写字楼定义范围国际甲级本地甲级乙级写字楼地理位置主城区主城区及南延线市区重要地段配套设施软/硬件配套优质软/硬件配套完善软硬件配套较为齐全（无中央空调）停车位约1个/100约1个/120-200约1个/200物业管理世邦魏理仕等五大行品牌物业管理公司中/小型物业管理公司租金水平120-140元/月80-120元/月40-60元/月主力租户世界500强等知名企业国内外著名公司国内中/小型企业备注只租不售销售为主销售为主典型楼盘香格里拉（在建有仁恒置地、铁狮门、来福士广场等）威斯顿联邦（在建喜年广场、新希望大厦等）丰德国际、东方广场（在建有万瑞中心、美年广场等）成都写字楼分级标准根据目前成都市写字楼状况，成都市写字楼租金分布呈阶四个梯状，依据租金水平，可将成都市场上的写字楼划分国际甲级、本地甲级、乙级、乙级以下四类，通常将国际甲级、本地甲级和乙级写字楼统称为优质写字楼。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年03至08年成都写字楼销售均价图成都写字楼市近几年供应与销售情况截止2008年12月31日，成都市写字楼可售面积266.52万，相当于2008年年销售量的6.5倍，2007年年销售量的5.55倍。

09年上半年整体市场均价约356142334231505759967831销售价格（元/）8250元/平米，增幅回复到07年以前的平均速度。

9000800070006000500040003000200010000成都写字楼各大区域场统计350项目所处南延线区域未来5年供250应规划面积超过300万，是几大区域200