物业创优指导方案Word格式.docx

物业创优指导方案Word格式.docx

《物业创优指导方案Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业创优指导方案Word格式.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1、产权资料：

包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资料等。

2、技术资料：

建筑规划方案图

标准层竣工图

房屋及配套基础设施设备竣工图

地下管网竣工图

竣工验收证明书

建设工程质量认定书

建设工程规划验收合格证

楼层移交清单、设备清单、设施详细数据

隐蔽工程验收记录、图纸资料等。

技术资料还包括：

市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、空调系统、供暖系统等内容。

3、法律规定或双方认为必要的其他资料：

如内部装修标准资料、承诺的优惠条件资料等。

因接管验收程序复杂，涉及的资料比较多，建议附入交接双方签名的、反映交接手续的资料，列明：

交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录，其他资料只需能快速从公司档案中查出即可，不必全部放入。

三、由物业统一提供专业服务。

1分　符合1.0不符合0。

考证资料应详尽地反映物业管理公司的专业化资质：

1、物业管理公司简介。

2、物业管理公司营业执照、税务登记证、代码证书等。

3、物业管理资质证书。

4、办公场地证明。

5、物业管理公司及专业人员分类简介架构。

6、物业委托管理合同。

7、物业管理简介（管理期限、管理方式）

8、其他资料。

如物业委托管理合同备案文件（物业主管部门颁发）；

物业运营手册自建保安许可证（或聘用保安合同）；

绿化、清洁、维修、设备保养合同；

各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。

四、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议，双方责权利明确。

1分　符合1.0　基本符合0.5　不符合0。

1、物业公司前期介入的情况简介。

2、与建设单位的《前期物业管理合同》。

五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确。

2分　符合2.0　基本符合1.0　不符合0。

1、业主接受并同意，遵守业主公约的声明。

2、业主接受并同意，遵守用户手册，装修指南，管理守则等声明。

3、业主同意接受管理公司服务并支付管理费的声明书。

六、建立维修基金，其管理、使用、续筹制度，符合有关规定。

1分　符合1.0　已建立但管理、使用、续筹不符合有关规定扣0.5　未建立0。

所附的考评资料可以包括以下内容：

1、物业管理公司的维修基金管理制度及维修基金续筹办法。

2、业主委员会同意缴交维修基金的通知。

3、当地物业主管部门同意建立维修基金的通知。

4、代管银行同意开户的证明。

5、物业维修基金专用户账户委托书。

6、代管银行出具的物业管理维修基金拔划通知书。

7、维修基金续筹入账凭证。

8、业主委员会是、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文（如已使用维修基金）。

（1）召开业主大会，业主大会同意按期缴交维修基金的证明文件。

（2）业主委员会同意物业管理公司按期收取维修基金的文件。

（3）政府有关部门的指导资料。

将有关成立维修基金情况向物业管理主管政府部门报告，并得到政府部门的明确批复。

维修基金全部收齐的单位，所附资料与收到的部分维修基金单位基本相同。

七、房屋使用手册、装饰装修及业主公约等各项公众制度完善。

　2分　完善2.0　基本完善1.0　不完善0。

1、房屋使用、管理、维修公约。

2、装修管理规定。

3、业主公约。

4、精神文明建设公约。

5、社区管理公约。

6、住户手册。

7、商户手册。

八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。

业主委员会筹备资料；

业主委员会选举文件；

业主委员会备案文件。

九、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。

业委会与物业管理企业签订的物业管理合同。

十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。

1分　符合1.0　不符合0。

1、创优“物业管理优秀住宅社区”的实施方案。

2、物业公司的批示。

3、业主委员会的批示。

十一、社区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

2分　

制度、工作标准建立健全1.0；

主要检查：

物业管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2；

未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5。

略：

物业运营各标准作业流程。

十二、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；

员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨。

2分　管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1；

着装及标志符合0.5，不符合0。

对照标准，考评资料中可收入以下内容，以体现物业管理公司的规范性：

1、员工花名册，即在职员名录。

2、员工证件汇总表。

管理岗位员工，应有物业管理上岗证；

财务人员应有财务人员上岗证；

工程人员应有高压操作证、电梯操作证、电工证等政府主管部门规定的证件；

保安人员应有保安上岗证。

附：

物业管理证样本复印件、财务上岗证样本复印件、电工上岗证样本复印件、保安员上岗证样本复印件、消防培训证书样本复印件。

3、职业道德培训记录。

对员工加强服务意识和职业道德培训，保证严谨的工作作风。

4、职业道德规范。

5、员工行为规范。

6、各岗位服务规范用语。

7、员工着装规定。

制定统一着装标准并要求员工按标准着装。

十三、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

2分符合2。

0，基本符合1。

0，不符合0。

考评资料中可以包括以下内容：

（1）计算机应用情况简介。

对参评企业的计算机使用情况进行简要介绍，例如各专业部门使用计算机的数量、功能、使用效果等。

（2）计算机使用管理规定。

（3）会计电算化管理制度。

（4）智能化设备功能及应用情况介绍经，包括本企业智能化设备种类、功效、使用情况等。

（5）智能设备管理规定，包括保障各类智能设备正常运行的各项措施。

（6）应用现代化工具进行管理的场景图片和操作记录。

十四、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；

至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

2分执行有关规定1.0。

未执行0；

公开1.0；

未公开0。

按本项目要求，考评资料中应包含参评单位的以下信息：

财务管理制度；

会计制度；

财务预算管理规定；

财务收支年度决算编制规定；

保证金管理规定；

管理费收缴管理规定；

管理费支出管理规定；

有偿服务管理规定；

维修基镏金管理制度；

财务公开监督制度，企业合法纳税证明，企业收费许可证、管理费公开照片；

等等。

十五、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

2分

包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。

每发现一项不齐全或不完善扣0.2。

房屋及共用设施设备档案属工程档案，是物业管理档案的重要组成部分，它一般包括：

1、房屋总平面图。

2、地下管网图（社区）

3、房屋使用情况统计册。

4、房屋大中修记录。

5、设备设施台帐。

6、设备设施的大中修记录。

7、设备设施安装资料及图纸。

十六、建立客户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便。

2分每发现一处不符合扣0.2。

1、用户档案管理规程。

2、用户档案总目录。

3、一套完整的用户档案。

十七、建立24小时值班制度。

设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求肋、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。

2分符合2.0，值班制度不符合扣0。

5，未设服务电话扣0.5发现一处处理不及时扣0.2，没有回访记录每次扣0.1。

考评资料要能反映出物业管理服务信息处理情况。

包括参评单位服务情况简介，24小时服务制度，工程部值班制度，24小时安全保卫管理制度，用户投诉管理规程，服务质量回访调查规程，服务承诺制及有关原始记录（意见受理记录、回访记录、值班记录等）的复印件。

十八、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。

2分符合2,0，基本符合1,0，不符合0。

考评资料中收入下列资料：

调查制度、回访调查表、回访调查月统计、年核计表、调查问卷。

注意回访调查表、调查问卷应收入经用户签名的原始记录。

十九、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%返修率不高于1%，并有回访记录。

2分建立落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0，及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；

返修率符合0.3，不符合0，回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0。

考评资料中建议收入下列资料：

维修服务承诺制；

维修服务承诺检查落实制度和检查表样本；

用户室内设施报修工作规程；

维修工程验收规程；

维修工程完成情况统计表样本；

回访月统计表样本；

工程维修单样本。

第二章房屋管理维修养护

一、主出入口设有社区平面示意图，主要路口有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。

0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单元、户号每缺一个扣0.1。

物业管理公司标识系统明确与否是检查管理工作是否细致的标准。

物业标志主要分为宣传标志、指引标志、消防标志、危险标志、管理标志等。

它通常以最简短的文字或图样表达管理公司的管理和服务意图。

（1）宣传标志包括招牌、广告牌等。

（2）指引是最常见的指示标志，主要包括路标、栋号、楼层号、用户门牌和引路平面图等。

社区出入口或大堂要有整个物业的平硕图。

大厦应在大堂及各楼层设置各用户单位公司水牌。

（3）消防标志包括楼层疏散图、走火通道牌、紧急出口标志、消防器材提示牌等。

（4）危险标志是在施工场地、设备重地、危险作业、仿宋车场等场所设置的标志。

（5）管理标志是物业管理公司为方便管理设立的指示牌，如鼠药投放牌、绿化保护牌、车场提示牌。

物业管理公司一方面要根据需要设置指示牌。

利用指示牌的指导作用细化管理，另一方面应注意做好各类维护清洁，在巡检中，发现标志残缺或不清晰，应及时更换。

考评资料中建议采用资料：

参评单位的指引标志介绍、各类指引牌，附一例并配照片。

二、违反划搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

2分符合2,0。

发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0。

房屋的功能和用途是由城市规划部门审批确定的，任何单位和个人都无权擅自更改。

为避免出现私搭乱建、擅自改变房屋用途现象，物业管理公司可以采取以下措施：

（1）在《管理公约》业主责任条款中明确禁止私搭乱建、擅自改变房屋用途行为，由业主或业主委员会签名确认，业主大会表决通过。

（2）在《用户手册》、《管理守则》等物业管理公司的方件中明确规定禁止私搭乱建等行为。

业主或用户入住时，由业主或用户签名承诺遵守相应规定。

（3）严格施