恒大万科财务分析总结报告审批稿.docx

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恒大万科财务分析总结报告审批稿

YKKstandardizationoffice【YKK5AB-YKK08-YKK2C-YKK18】

恒大万科财务分析总结报告

报告摘要

万科集团作为房地产企业中的佼佼者，在国家进行房价调控以及一些城市开始发布限购条款的时候，万科集团依旧是房市产业中的领先者，并一直保持较好的盈利。

本文针对万科集团2012年到2013年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的角度，研究万科近年来的财务状况和经营成果，及其可能存在的问题。

为万科对现状的总结及未来发展提供参考依据。

关键字：

万科；房地产；财务分析

1公司简介及行业分析

公司简介

万科企业股份有限公司（股票代码：

000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。

总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。

公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。

投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。

主要产品是商品住宅。

目前万科总股本为1,099,万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,万股，持股比例为%。

行业分析

万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。

2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。

万科主营业务为房地产开发及物业管理、零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。

王石借鉴索尼的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成一套物业管理体系，公司物业服务通过全国首批ISO9002质量徐工集团工程机械股份有限公司体系认证。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，2004年万科又先后进入东莞、无锡、昆山、惠州四个城市，目前万科业务已经扩展到19个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。

凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：

“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

2资产负债表分析

资产负债表水平分析

表2-1万科地产资产负债表水平分析表

金额单位：

万元

项目

2013年

2012年

变动情况

对总额的影响（%）

变动额

变动（%）

流动资产：

货币资金

4436541

5229154

-792613

应收账款

307897

188655

119242

预付账款

2865367

3337361

-471995

其他应收款

3481532

2005792

1475740

存货

7596911

流动资产合计

7927285

非流动资产：

可供出售金融资产

246619

476

246142

51,

长期股权投资

1063749

704031

359718

投资性房地产

1171048

237523

933525

固定资产

212977

161226

51751

在建工程

91367

105112

-13745

无形资产

43007

42685

323

0

商誉

20169

20169

0

0

0

长期待摊费用

6351

4232

2119

递延所得税资产

352526

305486

47040

其他非流动资产

508062

21849

486213

2,

非流动资产合计：

3715874

1602788

2113086

资产总计

流动负债：

短期借款

510251

993240

-482989

交易性金融负债

1169

2576

-1407

0

应付票据

1478390

497713

980677

应付账款

6395846

4486100

1909746

预收款项

2449409

应付职工薪酬

245167

217775

27393

应交税费

457821

451559

6262

应付利息

29124

64969

-35844

其他应付款

5470429

3604532

1865897

一年内到期的非流动负债

2752179

2562496

189683

流动负债合计

6908827

非流动负债：

长期借款

3668313

3603607

64706

应付债券

739839

0

739839

预计负债

4688

4429

258

0

其他非流动负债

296

1568

-1272

0

递延所得税负债

67272

73381

-6110

非流动负债合计

4484407

3682985

801421

负债合计

7710248

所有者权益：

股本

1101497

1099555

1942

资本公积

853222

868386

-15164

盈余公积

2013541

1701705

311836

未分配利润

3670689

2668810

1001879

外币报表折算差额

50649

44099

6550

归属于母公司所有者权益

7689598

6382555

1307043

少数股东权益

2854344

1831264

1023080

所有者权益合计

8213819

2330123

负债及所有者权益总计

分析如下：

该公司总资产本期增加万元，增长幅度为%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

资产角度分析

流动资产本期增加了7927285万元，增幅为%，使总资产增加了%，非流动资产相比上期增加了2113086万元，增幅%，使得总资产规模增加了%，两者合计使得总资产增加了万元，增长幅度为%。

本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。

如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。

尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：

一、存货的大幅度增长。

存货净值增加了7596911万元，增长幅度为%，总资产的影响为%。

根据企业近年来的发展趋势，结合去年大量开工的产品转入销售，未来住房供应将会增加，有助于未来盈利的增加。

原因是公司规模扩大，获取资源增加。

二、其他应收款的增加。

其他应收款增加了1475740万元，变动幅度为%对总资产的影响为%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。

三、货本期的货币资金比上期减少了792613万元，减少了%，对总额的影响为%。

资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。

总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。

非流动资产的变动主要体现在一下方面：

一、投资性房地产的增加。

投资性房地产的增加。

投资性房地产本期增加933525万元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。

是由于经营规模巨大扩增。

二、其他非流动资产的增加。

其他非流动资产本期增加486213万元，增长幅度为%，对总资产的影响为%。

负债角度分析

由表3-1可知，该公司权益总额较之上年同期增长万元，增加幅度为%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

负债本期增加了7710248万元，增长幅度为%，对权益总额增长了%；所有者权益本期增加了2330123万元，增长幅度为%，对权益总额的影响为%，两者合计使权益总额本期增加了万元，增长幅度为%。

本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。

流动负债本期增长6908827万元，增长幅度为%，对权益总额的影响为%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。

流动负债增长主要体现在以下几个方面：

一是预收款项的增加。

预收款项本期增加2449409万元，增加幅度为%，对权益总额的影响为%，其主要原因是预售总额的增加。

二是应付款项的增加。

应付账款本期增加了1909746万元，应付票据本期增加了980677万元，其增长幅度分别为%和%，对权益总额的影响合计为%。

由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。

三是其他应付款的增长。

其他应付款本期增长了1865897万元，增长幅度为%，对权益总额影响为%，公司因此会面临较大的偿债压力。

非流动负债本期增加801420万元，增长幅度为%，对权益总额影响为%。

主要表现在长期负债的增长，长期借款增加64700万元，增长幅度为%，应付债券增加739839万元，二者共同对权益总额影响为%。

对比去年同期应付债券为零的数额，我们可以推断万科公司的负债筹资政策有所变动，是因为公司发行债券。

所有者权益角度分析

股东权益本期增加了2330123万元，增长幅度为%，对权益总额的影响仅为%。

本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了311836万元，未分配利润增加了1001879万元，两者合计对权益总额的影响为%。

资产负债表垂直分析

表2-2万科地产资产负债表垂直分析表

金额单元：

万元

项目

2013年

2012年

2013年（%）

2012年（%）

变动情况（%）

流动资产：

货币资金

4436541

5229154

应收账款

307897

188655

预付账款

2865367

3337361

其他应收款

3481532

2005792

存货

流动资产合计

非流动资产：

可供出售金融资产

246619

476

0

长期股权投资

1063749

704031

投资性房地产

1171048

237523

固定资产

212977

161226

在建工程

91367

105112

无形资产

43007

42685

商誉

20169

20169

长期待摊费用

6351

4232