停车场的物业管理文档格式.docx

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　　1．有利于维护交通秩序,保障人身、财产安全

　搞好停车场的管理,可以避免车辆的乱停乱放，保证良好的交通秩序和停车安全，保证消防通道的通畅、行人的安全，有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财产损失。

　2.是物业管理的重要环节

　物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住或工作环境。

良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理，提高物业管理的综合效益。

　3.方便业主、顾客

　好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利，同时能为其提供停车安全、清洗等多方面服务，解除他们的后顾之忧。

4.是市场竞争的重要手段

　　随着市场经济的发展，服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争.从车辆存放方便、安全出发来吸引顾客,增加客流量,提高收入，已成为市场竞争的有效手段。

　　（三）停车场管理存在的问题

　房地产的发展带动了停车场的发展,并有蒸蒸日上之势。

但是,由于过去对停车场管理没有足够的认识,对停车收费没有统一的标准，有关法律法规不健全,导致很多问题的产生，主要有:

（1）停车收费不规范，停车场管理秩序混乱.

　（２）消费者对停车场缺乏了解,对自己应享有什么权利知之甚少.多数消费者认为停车费只是场地占用费，而未意识到自己还可享受其他权利.

　　（3）一些停车场管理环境差，特别是年久的地下停车场，废气排放不通畅、噪声大,影响使用者的身体健康。

（4）许多大厦、住宅小区，由于前期规划不完善，造成停车场位严重不足，影响物业的正常使用。

　（5）管理不善，造成停车时碰车、撞车,车辆被盗现象严重，产生纠纷多,解决困难。

　　二、停车场管理的内容和要求ﻫ停车场本身是一个完整的系统，只有各方面、各个环节都管好了，才能保证整个系统的良好运行，否则，任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作，造成损失.停车场管理的内容主要有以下几点：

（一）安全管理

　由于停车场停放车辆的流动性强，加之车辆价值昂贵，容易形成安全隐患,所以，做好安全防范工作十分重要。

安全管理主要应抓好以下几个方面:

　1.建立高素质的保安队伍

　　高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本.为此,在招聘车场保安人员时,要身体素质、文化素质、思想素质兼顾,并注意做好岗前岗后保安知识的培训，注重职业道德、法规制度教育，严格业务技能的训练，搞好演习和管理，以真正建立起一支爱岗敬业、纪律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

　　2.健全各种安全保卫制度

为了使停车场的安全严密不漏，必须建立健全各种安全管理制度。

健全的保安制度是安　全的保证。

为此，停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度。

　3。

健全技术防范设施

技术防范设施是治案管理中的硬件,适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理　水平、管理效率，切实保障停车场安全必不可少的条件。

综合现有停车场管理技术防范设施配备情况，主要有以下一些设施设备：

具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全　管理系统，重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统，通信联络系统，机械防盗系统,公共照明系统和总值班工作系统等。

（二）设施设备管理

由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同，管理的方式和配备的设施设备也不一样。

以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。

　1．简单式管理

　该种管理方式车辆进出由人员具体操作.一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费用。

常须设三名工作人员,一人登记收费，其他两人指挥车辆出入和停放。

设施设备相对简单，一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。

　　2.智能化管理

　智能化停车管理是当今停车管理的主流,主要是通过停车场智能管理系统来实现。

停车场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来,通过电脑管理，实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌确认、车位检查、图形摄像等功能要求，可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端，具有科学管理、安全可靠、便捷公正的优点。

智能停车管理系统组成及功能：

　（１）各类卡片:

主要有磁卡、条码卡、接触式IＣ卡以及同等感应读卡方式的IC卡LＥG　IC卡及带有微处理器（CＰＵ）的智能卡等类型,现在最流行的是感觉式IC卡.

（2）出入口控制机。

是智能卡与系统沟通的桥梁。

进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流,从而启动其他设备作出进出的相应动作。

（３）自动挡车闸。

阻止或保证车辆的开出或进入.自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆，具有砸车保护、发热保护、时间保护等功能。

　　（4）数字式车辆地面检测器。

这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”,通过它电脑可以获得可靠信息，从而保证系统安全准确运行.

　（5）中文电子显示屏。

一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等，若系统判断不予入场或出场，则显示相关原因信息,直观明了.

（６）对讲系统。

每部读卡机都装有对讲系统，以方便工作人员指示、指导用户使用车场，同时也能方便用户询问有关情况.

（7）语音报价功能。

语音报价器装配在读卡机上，与电子显示屏配套,以声音的形式提示，指导用户科学地使用智能停车场系统.

　　（８）自动出卡功能.用于临时泊车者取卡进场，泊车者驾车至读卡机前，数字式车辆检测器自动检测,架车者按键取卡便可进入停车场（卡上已记录入场信息）,离场时将此卡交值班亭读卡,电脑会自动核时、收款、收卡。

（９）录入临时车牌号,出场核对放行功能。

当临时车辆入场时，管理员可根据需要，输入车牌号和车辆类型，电脑可进行自动记录，并将数据写入IC芯片内储存，当车辆出场读　卡时,电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码,从而便于进行出场核对，并根据车辆类型和时间,计算出合理费用。

停车场还可以根据自身的条件，选购设备其他配套系统。

（1）车位检测系统。

每一个车位有一套检测器，通过处理器连入系统,电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者,省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。

同时，主控电脑和每一个入口电脑可以随时查寻车场中的车位情况，并以直观图形反映在电脑显示器上。

若车场内已无空车位,每个入口读卡就不会受理入场，并显示“车场满位”的字样。

（2）防盗电子栓。

对固定车主的泊车位，加设一套高码位遥控器并行工作，则检测器同时具有守车功效,车主泊车上码、取车解码，防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住.若不解码就取车，报警系统会即时报警,有效地防止车辆被盗.

　（3）路障机。

可与道闸同步使用，有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。

　（4）图形摄像对比系统。

该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机.将该系统配备安装于进出道口，车辆进场读卡,控制系统工作，摄下有车牌号的图像,经计算机处理,提取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。

出场读卡时，摄像系统再次工作，拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对，若无误则放行，否则不予出场。

该摄像　机也可以配置人工监视器，监视车辆通行。

智能停车系统的类型

（1）单车道进出系统。

该系统中，进出读卡机分别处理车辆的进出信息，各自控制同一道闸起落.适用于单一车道、少量车辆出入的场所.

（2）分道行使双车道系统。

该系统进出车辆分流,读卡机分别控制各自的道闸。

（3）分散多车道、中央多车道、中央管理系统.该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。

各通道可独立工作，相互间通过网络传送信息到中央管理系统,可实时　通信，也可暂停网络通信，让终端独立工作，定时通过网络采集各终端信息汇总。

（4）无人管理系统。

该系统谢绝临保车辆入场，对月保车辆，该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。

　4．智能化停车管理设施系统的运行管理要求

（１）要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程，文明运行,规范服务。

（2）操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。

　　（三）健全车辆停放管理制度

　　搞好停车场的管理，除了有良好的硬件条件（场地、设备）,还应健全停车管理制度。

双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序,避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。

常见的车辆停放管理制度如下：

　1。

车场保安员岗位责任制

（1）带车岗保安员职责：

①礼貌待人、热情服务，保持良好的服务形象；

②认真执行停车场管理规定,维护车辆良好的停放及行车秩序；

③指挥车辆的进出，引导其停放在指定位　置上；

④认真检查车型、车牌号，避免出现差错;

⑤掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况，提高服务水平；

⑥认真检查停放车辆,发现漏水、漏油等现象，尽快设法通知车主,并提供相应的服务；

⑦对车辆违章及时制止，并加以纠正；

⑧提高警惕，发现可疑人员立即上报，并密切注意事态发展。

　　2。

收费岗保安的岗位职责（主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位）。

①认真执行车辆停放收费管理制度，坚持原则，不徇私舞弊。

②礼貌待人、热情服务，做到钱票相符、　日清月结。

③认真做好财物的保管工作,防止财物被盗。

④认真做好交接班工作。

⑤协助带车保安员维护车场秩序，保证车辆安全。

车辆管理规定

（1）进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。

（2）车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。

不得逆行，不得在人行道、绿化带上行使，不得高速行使，不得鸣喇叭，进入停车场时限速5公里/小时以下。

（3）月租车停泊固定车位，时租车不得停泊在月租车位，所有车辆的停放不得超出车位划线范围，以免阻塞交通,影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。

　（4）用户长期停放在停车场的车辆，必须在停车场办理定位手续,领取停车牌,停在指定位置，并凭牌出入，按月交纳停车费。

（5）车主须为车辆购买“车辆综合保险"

便于车辆丢失时向保险公司索赔,未买“车辆综合保险”的，车场不予停放保管。

　（6）车主将车停放后,应关闭车辆门窗，锁好车门，勿将贵重物品放在车内。

　　（7）严禁在停车场内吸烟,严禁装载易燃、易爆等物品进场。

（8）保持停车场清洁卫生，不得在停车场洗车和修车,不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。

3．车辆被损的处理规定

（1）当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时,车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

（2）如果车辆被损坏而未被当场发现时，车管员发现后也要立即通