商务大楼项目可行性研究报告Word下载.docx

商务大楼项目可行性研究报告Word下载.docx

《商务大楼项目可行性研究报告Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商务大楼项目可行性研究报告Word下载.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

某某保税区建设开发有限公司

项目地点：

位于某某市保税区太河路以东，兴业大道以西，骆霞公路以北，现有商务大厦以南地块。

建设规模：

整个项目用地面积为16174㎡，总建筑面积为45840㎡，其中地上建筑面积为37290㎡，地下建筑面积为8550㎡。

该项目地下一层为地下汽车停车库（战时转化为人防设施）及部分设备用房，一层为保税区行政服务中心、通关服务中心、通关服务办公区大厅、银行等，二层主要为保税区行政审批中心、通关服务中心、行政审批中心，三、四层为通关服务中心，五层为餐厅、厨房、屋顶花园、档案库等，六层为档案库，七-八层为办公用房，九-十层为实验室。

建筑功能：

包括行政审批中心、通关服务中心、档案库及厨房、餐厅和办公功能的综合性大楼，整个建筑沿地块方向中心轴线对称布置。

投资估算：

初步估算，本工程项目总投资3.4918亿元。

1.2建设单位简介

某某保税区（出口加工区）建设开发有限公司注册资金为66650万元，企业属于有限责任公司（国有独资），该公司位于某某出口加工区。

1.3项目可行性研究概况

1.3.1承担可行性研究工作的单位简介

编制单位：

某某工程咨询代理有限公司

资质等级：

工程咨询丙级

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

证书编号：

工咨丙11888802

法定代表人：

吴某某

1.3.2可行性研究的目的

某某保税区商务大楼工程项目可行性研究的目的是在工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究；

对拟定的室内环境工程方案和技术方案进行认真的技术经济分析和论证；

对项目新建成后的社会效益进行科学的预测和评价；

在此基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性。

由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性的意见，为某某保税区（出口加工区）建设开发有限公司最终决策提供科学的、可靠的依据，并作为开展下一步工作的基础。

其根本目标是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

1.3.3研究工作依据

（1）《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社；

（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，2006，中国计划出版社；

（3）国家、浙江省及某某市保税区政府现行有关规定及文件；

（4）工程建设方面的标准、规范、定额；

（5）《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）、《公共机构节能条例》（531号国务院令）；

（6）投资项目方签定的协议书或意向书；

（7）其他有关依据资料；

（8）项目相关设计资料及其它相关专业标准规范与勘测规程。

1.3.4可行性研究的范围

本可行性研究重点对某某保税区商务大楼工程的背景和必要性、工程条件、工程规模和内容以及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织机构和管理模式、投资估算以及资金筹措方案、项目的社会效益等进行了分析研究。

1.3.5可行性研究的主要内容

1、项目所在地区域社会经济的现状和发展规划背景；

2、项目场址和施工条件；

3、项目的工程内容及规模；

4、项目节能评价；

5、环境影响评价；

6、工程实施计划；

7、项目投资估算、资金来源与筹措；

8、社会影响评价。

1.4主要研究结论及建议

1、项目所在地经济和社会发展情况。

本可研认为该工程所在地地理位置等自然条件优越，社会经济持续、稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑材料来源丰富，运输条件极其便利，具备良好的工程建设条件。

2、总体布置：

保税区商务大楼根据地形布局，沿平行于兴业大道方向伸展，整体呈长方形。

保税区商务大楼在功能设置上分为保税区行政服务中心、通关服务中心、银行、商务大楼餐厅和厨房，档案室，办公室及其它辅助部分。

整个建筑沿平行于兴业大道方向中心轴线对称布置。

通过水平及垂直分割，使各部分功能及入口相对独立，互不干扰，建筑南侧的小广场形成过渡空间，小广场的北侧为停车场。

3、节能评价。

本工程项目依照国家节约能源法精神进行设计、建设和使用。

在设计上从照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配置、自然的采光、通风降温等都将按照《民用建筑节能条例》考虑以进行节能，在使用中执行《公共结构节能条例》，在日常维护管理上严格依照制定的规章进行，做到完全符合有关节能法规、规范和标准。

4、环境影响评价。

拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境现状和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利影响。

5、工程实施计划。

本工程项目计划在39个月内建设完成，即2009年3月至2012年6月，工程采用公开招标方式选择施工单位。

6、项目投资估算、资金来源与筹措。

预计本工程项目总投资3.4918亿元。

资金来源全部由某某保税区（出口加工区）建设开发有限公司负责安排解决。

7、社会影响评价。

该项目对促进地区经济和社会发展具有一定重要的意义。

项目的社会风险很小。

8、综上所述，可以认定该项目是可行的。

9、问题与建议。

建议在下阶段工作中加快设计、招标工作进度。

按照有关部门的要求，优化设计方案，在节能方面精益求精，在观感上落落大方，在适用方面恰到好处，并尽最大可能降低工程造价，使本工程在经济上合理、技术上可行，具有较强的操作性。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1项目区域经济和社会背景

某某保税区成立于1992年11月19日，是经中国政府批准的国家级开发区，是中国大陆目前开放度最大、运作机制最活、政策最优的特殊对外开放区域之一。

去年，国务院又新批某某出口加工区作为国家级开发区，规划面积3平方公里。

　　某某保税区位于某某市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，毗邻某某经济技术开发区，距离市中心约27公里。

　　某某保税区在原规划2.3平方公里的基础上，近年来新辟0.44平方公里保税南区。

加上某某出口加工区3平方公里，保税区规划总面积已扩展到5.74平方公里。

　　某某保税区按国际京都公约关于自由贸易区运作规范设立，是一个享有“免证、免税、保税”特殊政策，具有国际贸易、进出口加工、保税仓储等特殊功能，实行“境外关外”方式运作的特殊经济区。

某某保税区电子信息产业园是中国政府为促进IT产业国际化，唯一在保税区内设立的电子资讯产业园区。

2008年，全区实现地区生产总值430亿元，增长20.1%；

工业总产值1280亿元，增长30.3%；

完成全社会固定资产投资186亿元，增长23.1%；

社会消费品零售总额94.3亿元，增长21.1%；

地方财政一般预算收入14.5亿元，增长20.3%；

年末城乡居民储蓄存款余额185.6亿元，增长18.7%；

城镇居民年人均可支配收入16690元，增长12.6%；

新签各类投资项目129个，计划投资总额120.9亿元，平均投资密度达到225万元/亩；

合同利用外资3.6亿美元，实际利用外资2.8亿美元。

累计引入超亿元项目16个，项目计划投资总额60.77亿元。

引进了住友复合肥、金山易立特科技、辉旭汽配、国际纸业、酒钢集团、奥特莱斯等一批500强和优质项目。

2008年下半年，某某保税区坚持以科学发展观为指导，按照“保增长、保民生、保稳定”的总体要求，积极实施“工业强区”发展战略，加快转变经济增长方式，不断促进地方社会经济科学发展，全区国民经济保持健康、协调、较快的发展态势，经济运行质量良好，经济结构进一步优化。

初步测算，下半年全区实现生产总值达到234.3亿元，比去年同期增长16.5％，其中：

第一产业增加值9.5亿元，同比增长2.4％；

第二产业增加值170.6亿元，同比增长16.6％；

第三产业增加值54.2亿元，同比增长18.7％。

三大产业的构成为4.1：

72.8：

23.1，第一、二产业比重均下降0.4个百分点，第三产业比重上升0.8个百分点。

去年下半年全区完成固定资产投资总额108亿元，同比增长20.4％，增幅比一季度提高两个百分点。

其中，基本建设投资77.5亿元，同比增长16.8％；

更新改造投资14.8亿元，同比增长36.8％；

房地产开发投资15.5亿元，同比增长26％。

在投资总额中，工业完成投资72.4亿元，同比增长12.8％，基础设施建设投资25.4亿元，增长148.8％。

2.2项目建设的必要性

在经济发达的大都市，人们对办公环境的要求不断提升，商务楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的商务楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。

无论是大公司还是中小公司，都需要一个办公场所，而今，大多数的公司已不愿意呆在狭小的住宅里办公，随着实力的增加，大家更愿意选择与自己公司形象相配的商务楼。

　　随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了商务楼的兴起

我国宏观经济运行良好，社会经济水平快速发展，内外资投资需求保持活跃。

在各种有力因素的推动下，我国商务楼市场的发展势头趋向良好。

预计在将来新政的调控下，商品住宅市场将大受影响。

政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商务楼等商业地产持较为宽容的态度。

商务楼等商业地产正成为新的投资热点。

随着调控政策的越来越严厉，住宅投资将持续冷淡，商务楼市场已经迎来了好时机。

　　商务楼是城市第三产业的重要载体，商务楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，商务楼经济所占的比重将越来越大，商务楼在城市中的地位与作用也将越来越大。

中国商务楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

2009年，商务楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。

而2011年，商务楼市场将有望彻底破局，走出爆发行情。

由此可见，新建保税区商务大楼可完全容纳多个部门及多个企业、事业单位的办公，以彻底解决他们的场所不足之急。

第三章项目场址和建设条件

3.1项目选址和用地

本次工程选址于本项目位于某某市保税区太河路以东，兴业大道以西，骆霞公司以北，现有商务大厦以南地块。

该处邻近北仑区政府，有利于两区（保税区、北仑区）各部门、各单位工作上的联系。

选择新建保税区商务大楼，是出于系统的、科学的、周全的考虑。

为节约场地、资金而将保税区内各政府部门，包括保税区行政服务中心、通关服务中心、银行等各部门联合起来，要方便各自对外有关方面的工作联系，提高办事效率；

另一方面要求要选取交通、通信方便和市政公用设施比较完善和远离产生粉尘、散发有害物质的场所与贮存有易爆、易燃物品等地段；

这样既可以减少公共服务设施的投入，同时又利于安全、卫生。

为保证安全和方便管理，还不宜在工业区、商业区、居民区和车站、码头等人流集中的地段。

该项目所处的地理位置交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好、有利于安全保卫和远离污染源，且不在工业区、商业区、居民区。

而且因为该处的场地、建筑大小都适宜，完全可以容纳多个部门及有企事业单位，这样就大大节约了用地。

3.2场址现状

3.2.1拟建项目的地质状况

某某保税区出口加工区地属甬江冲积平原，地势平坦，为我国东部典型的