玉景花园商住小区建设项目可研报告Word下载.docx

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第4章场址选择-39-

4.1场址现状-39-

4.2场址条件-39-

4.3场址评价-44-

第5章建设内容与规模-45-

5.1建设指导思想-45-

5.2建设内容与规模-47-

第6章工程建设方案-49-

6.1总体规划设计理念-49-

6.2建筑设计方案-50-

6.3结构设计方案-60-

6.4电气工程-62-

6.5给排水设计-68-

6.6采暖、通风及空调系统-71-

第7章节能节水措施-78-

7.1节能原则-78-

7.2编制依据与原则-79-

7.3节能措施-79-

7.4节水措施-83-

第8章环境影响评价-85-

8.1环境现状-85-

8.2项目建设与运营对环境影响-85-

8.3环境保护措施-87-

8.4环境影响评价结论-89-

第9章劳动安全卫生与消防-91-

9.1劳动安全-91-

9.2卫生防护措施-92-

9.3消防-93-

第10章组织机构与开发进度安排-101-

10.1组织机构-101-

10.2开发进度安排-102-

第11章项目招投标方案-104-

11.1编制依据-104-

11.2招标要求-104-

11.3招标方案-105-

第12章投资估算与资金筹措-107-

12.1投资估算-107-

12.2资金投入与筹措计划-111-

第13章项目财务评价-114-

13.1评价依据与基础数据-114-

13.2营业收入与经营成本-115-

13.3项目盈利能力分析-116-

13.4项目偿债能力分析-118-

13.5临界值分析-118-

13.6财务评价结论-120-

第14章结论与建议-122-

14.1研究结论-122-

14.2提出建议-123-

第1章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

“玉景花园”商住小区建设项目可行性研究报告

1.1.2开发企业

内蒙古玉泰房地产开发有限责任公司

1.1.3项目建设地点

本项目位于赛罕区巧报镇双树村新村，宗地四至范围为：

东至散赛罕区政府，南至世纪三路及丰华小区，西至呼伦贝尔南路，北至新希望家园。

1.1.4项目性质

本项目属于新建项目。

1.1.5项目建设期

本项目建设期为5年，其中一期工程建设期为3年，二期工程建设期为2年。

1.1.6建设规模与内容

本项目总用地面积109494.5182m2（约合164.2418亩）。

其中一期总用地面积80687.3561m2（约合120.9705亩），包括建筑用地面积60143.9518m2，道路用地面积20543.4043m2；

本项目总建筑面积118728.67m2，主要包括公寓建筑面积28627.50m2，住宅面积51340.81m2，写字楼面积21217.00m2，商业面积17543.36m2。

二期总用地面积28807.1621m2（约合43.1891亩），包括建筑用地面积25012.8888m2，道路用地面积3794.2733m2；

本项目建筑总面积75862.16m2，主要包括住宅面积65407.50m2，商业面积10454.66m2。

本项目还包括硬化、绿化等设施。

1.1.7项目占用地土地性质

本项目土地面积为109494.5182平方米（约合164.2418亩），用地性质为出让。

1.1.8项目总投资以及资金筹措

本期项目估算总投资为8.7亿元，其投资构成为：

土地费用2670万元、前期工程费用217万元、基础设施建设费用608万元、建筑安装工程费7187万元、开发期税费313万元、其他费用296万元，项目开发建设期管理费用160万元、财务费用129万元、销售费用226万元，预备费计提为236万元。

本项目估算总投资为12044万元，根据本项目建设单位财务状况和融资计划，资金筹措如下：

拟按总投资额的60%申请银行贷款，即贷款7226万元；

项目资本金为4818万元，占总投资的40%，符合现行房地产开发项目最低资本金比例不得低于35%的要求。

1.1.9财务指标

1.1.9.1静态指标分析

本项目计算期内预计实现利润总额为7574万元，上缴所得税1893万元，可实现税后利润5680万元。

计算期内，本项目总投资收益率为15.72%、资本金净利润率为29.48%、营业利润率为32.77%，均高于基准收益率，表明项目运营具有较强的盈利能力。

1.1.9.2动态指标分析

通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，本项目动态财务指标分别为：

序号

评价指标

所得税前

所得税后

1

项目财务内部收益率

30.33%

13.90%

2

项目财务净现值（万元）

2027

385

3

投资回收期（年）

2.48

2.91

4

资本金财务内部收益率

49%

以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目建设期内，表明项目效益满足项目单位预期盈利能力，在财务上具有投资可行性。

1.1.10建设单位概况

内蒙古玉泰房地产开发有限责任公司成立于2007年5月22日，是托克托县工商局核准的具有企业法人营业执照的房地产开发企业，房地产开发肆级资质。

公司注册资金1000万元，现有在职员工28人，其中具有中级以上职称8人。

公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。

公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；

不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。

公司成立几年来，成功开发过托克托县“玉景花园商住小区商住小区”，“利民小区”、“如意小区”、“玫瑰花园小区”等，开发房屋总建筑面积约30万平方米，工程合格率100%。

　　同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。

公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。

公司将坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。

公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。

1.2项目建设的理由与过程

近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大了新扩展城区“城中村”的编制力度。

在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性详细规划。

合理安排基础设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设，作为“城中村”改造的强制性规划条件加以落实。

目前，已编制完成并已经评审报批的“城中村”控规面积约88.5平方公里，其中赛罕区“城中村”控制性详细规划覆盖面积约6.5平方公里。

呼和浩特市委召开第77次常委（扩大）会议，部署2011年城市建设任务：

在这几年大规模的“城中村”改造工作中，市委、市政府贯彻落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。

自2004年起，呼和浩特市计划总计74个“城中村”改造项目，目前已改造完成9个村，正在实施改造36个村。

2010年拟已完成改造4个村，包括新总体规划拓展进来的新“城中村”，还有29个村待改造。

呼和浩特市赛罕区是城市和乡村“城中村”与“城边村”和谐共生、交错共存的发展地区，是城郊接合部，也是城市的环境资源屏障，更是城市规划、建设、管理的难点和重点。

在这一地带土地的合理利用无论对于乡村还是城市的发展都起着至关重要的作用。

呼和浩特市已把城市规划建设用地范围内的65个村庄定义为城中村，目前，已把城中村改造建设纳入了城市统一规划管理模式。

在近期修编的城市总体规划中，已将这部分人口及用地纳入城市总人口、总用地范围中。

据了解，近年来，呼和浩特市坚持统筹城乡一体化协调发展战略，把乡镇、村和市县公路两侧的规划、建设、改造和管理纳入城乡发展总体规划，努力消除城乡二元结构，经过几年努力，完成了约80%的村庄控制性详细规划。

呼和浩特市将对绕城高速公路内640平方公里约70个城边村镇的布点、布局、交通、用地、基础设施、公共服务设施、生态绿地系统等进行有机整合，建立合理有序的城乡一体化体系。

据介绍，早在2005年，呼和浩特市就编制完成了《呼和浩特市城乡一体化规划》，将城乡接合部村庄分为“城中村”、“城边村”和“城郊村”三个层次，制定了从城乡一体化规划到控制性详细规划和修建性详细规划一整套规划。

对此，我公司接受建设单位的委托，组织有关专业技术人员进行了实地考察调研，按照投资环境、建设工期、经济效益统筹考虑的要求，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，在与建设单位充分交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策依据，也为有关主管部门进行立项审批等提供参考依据。

1.3编制依据

（1）《呼和浩特市城乡总体规划（2007—2020年）》

（2）《投资项目可行性研究指南》

（3）国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》第三版

（4）《呼和浩特市中长期社会发展战略纳要》

（5）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》。

（6）建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。

（7）建设部颁布的现行建筑工程设计规范

（8）中华人民共和国住房和城乡建设部《关于推进城市和国有工矿“城中村”改造工作的指导意见》建保[2010]295号

（9）《呼和浩特市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》〔2008〕45号

（10）《呼和浩特市赛罕区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策调整有关事项的通知》〔2008〕131号

（12）呼和浩特市国土房管局关于赛罕区调整“城中村”改造实施地块的报告（国土房管文[2010]351号）

（13）呼和浩特市赛罕区人民政府关于同意“玉景花园”建设项目征地拆迁补偿安置方案的批复

（14）委托方提供的其他资料

1.4研究结论

呼和浩特市赛罕区“城中村”改造工程的实施，符合“314”总体部署的要求，符合呼和浩特市市关于打造“宜居呼和浩特市”，发挥呼和浩特市主城核心区的引领带动作用，促进统筹城乡区域协调发展的总体战略。

通过项目的实施，将带动南岸区城市发展，改善城