北部湾钦州港大型临海工业综合配套服务区用海项目建议书Word文件下载.docx

北部湾钦州港大型临海工业综合配套服务区用海项目建议书Word文件下载.docx

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1.5综合评价5

第2章　项目建设背景及必要性7

2.2项目建设的必要性分析9

第3章　建设条件12

3.1项目区概况12

3.2项目建设条件优劣分析17

第4章　市场分析与销售方案21

4.1市场分析21

4.2市场营销22

4.3市场风险分析23

第5章　项目建设方案25

5.1建设指导思想及原则25

5.2发展战略目标26

5.3项目建设布局27

5.4建设内容及规模27

5.5生产技术方案29

5.6项目实施进度39

第6章　项目管理及组织运行40

6.1机构设置与职责40

6.2经营管理模式40

6.3经营管理措施40

6.4技术培训41

6.5劳动安全、卫生与消防42

第7章　环境保护规划44

7.1环境现在调查44

7.2环境影响因素的分类及评价44

7.3建设项目的环境保护45

第8章　项目投资估算与资金筹措46

8.1投资估算依据46

8.2资估算46

8.3资金筹措47

第9章　效益分析48

9.1经济效益分析48

9.2社会效益分析48

9.3生态效益分析49

第10章结论51

前言

本报告根据该项目的《北部湾钦州港工业区重点区域控制性详细规划》、《概念设计方案》以及国家和地方的有关文件及相关资料编写，全方位分析论证了项目成功的可行性并提出项目开发的建议。

第一章至第三章从城市的产业发展空间、项目的资源禀赋等方面对项目的可行性进行定性分析。

第四章至第十一章从项目的投资估算、资金筹措、经济及社会效益等方面对项目的可行性进行定量分析。

本报告供有关政府机关等部门参考使用。

第一章项目背景

1.1城市社会经济状况及前景

1.1.1经济发展概述

钦州市整体经济处于稳定高速发展阶段，2006年GDP同比增长15.2%，国民经济呈现喜人局面，工业的快速发展是经济快速增长的主要动力。

依托于大型临港工业基地的建设和优良港口资源，钦州市工业实现了快速增长，全市都在坚定不移的推进大港口、大工业、大旅游的建设。

1.1.2钦州经济状况与产业发展

●经济总体发展状况

“十五”期间，钦州市树立和落实科学发展观，实施“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市”的发展战略和“323”工作思路，加快推进工业化、城镇化、农业产业化和大港口、大工业、大旅游建设，基本实现了“十五”计划确定的发展目标和任务，经济社会发展取得了新的重大成就。

“十五“期间，经济持续快速增长，2005年全市生产总值达到203.22亿元，五年平均增长10.6%；

财政收入达到14.11亿元，五年平均增长13.5%；

全社会固定资产投资五年累计完成261.6亿元，是“九五”累计完成投资的2.7倍，五年平均增长31.3％。

●产业结构总体状况

“十一五”迎来新的发展机遇，经济发展飞速，工业主导地位更加突出。

2006年全市生产总值245.21亿元；

其中第一产业增加值85.18亿元，第二产业增加值87.01亿元，第三产业增加值73.02亿元；

人均生产总值7111元；

三次产业比例为34.74：

35.48：

29.78。

●2006年钦州市工业运行状况

钦州港经济开发区是经自治区人民政府批准设立的重点省级开发区，位于广西沿海地区的中心门户，是广西大型临海工业园的核心区域。

钦州港工业区是钦州港经济开发区的核心部分，由金谷工业园和金光工业园组成，总规划面积132平方公里，其中金谷工业园规划面积41平方公里，重点布局炼油、乙烯、精细化工、能源、粮油加工、磷化工等大型重化工、能源产业；

金光工业园规划面积91平方公里，重点布局造纸、修造船、机械制造、冶金及矿产加工等产业。

目前，已有27家企业落户钦州港工业区，项目总投资达317亿元，其中建成投产企业15家。

2006年实现工业总产值46亿元，工业增加值12.7亿元，税利1.6亿元。

十一五期间，工业发展主要的任务：

一是建设临港工业基地,充分发挥港口、区位和海洋优势，重点发展石化、能源、造纸、粮油加工、冶金、船舶修造等临港大工业。

二是加强工业园区的规划建设，不断完善配套基础设施，创新管理体制和机制，加大招商引资力度，加快项目入园进区，推进产业集群化发展。

●钦州市工业园区发展情况

大型临海工业园，重点发展石化、能源、造纸、粮油加工、冶金、修造船等重化工业和加工制造业。

金鼓江工业区，主要布局炼油、乙烯、精细化工、能源、磷化工等大型重化工业项目；

大榄坪工业区，主要布局造纸、修造船、机械制造、冶金及矿产加工等产业；

犀牛脚工业区，主要布局发展一类工业。

1.1.3钦州经济发展的未来预测

随着北部湾新区的开放开发，随着钦州市内外基础设施建设的进一步完善，大通道中心和枢纽功能的逐步形成，钦州市经济发展的内在动力将被激发。

分析认为，中长期对钦州经济发展将起到正向促进的主要因素有：

（1）缘于钦州城市的区位优势，在稳步向前推动的中国与东盟自由贸易区的建立中，钦州获得的发展机遇是历史性的，这将为钦州迈向区域性国际大都市提供必要的外部条件资源。

（2）作为泛北部湾经济区的中心城市之一，钦州将在未来十年的城市化进程加速的过程中，获得更多的发展资金、人口、技术、消费力等因子的集聚。

（3）钦州市“大港口大工业大旅游”的城市城市建设目标，一系列城市基础设施的建设，为钦州城市的投资环境提供到一个新的优化平台，同时也产生巨大的投资拉动效益。

综合各方面的因素，我们有理由相信，在钦州市工业园配套服务区项目的实施及经营周期内，城市社会经济在总体上将会快速发展，这为项目的开发建设成功提供了极为良好的城市社会经济依托平台。

1.2城市房地产行业状况及趋势

1.2.1房地产行业现状

●消费客群分析

钦州住房消费客群大致可以分为三类：

一类：

以改善居住为目的的消费者，是钦州本地人，由于经济生活水平的提高，她们对住房品质提出了新的需求。

二类：

以投资为目的，包括来自区内、区外其他较为发达的城市，北部湾经济圈的发展机遇使钦州成为众多房产投资客的投资新目标。

三类：

以临时安居为目的，主要是是外来人口，随着钦州发展壮大，众多外资等企业进驻，带来的住房消费需求也是不可估量的。

1.2.2市场发展趋势分析

从近年来钦州市房地产发展的状况来看，钦州市房地产发展势态看好，开发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升，不论是开发投资还是商品房供给与销售，都保持着良好的发展势头。

●总体发展趋势判断

综合政策、投资、消费市场等各方面因素，我们对钦州房地产行业的基本判断是：

钦州市房地产产业经过几年的发育，已初步完成了其快速成长期，进入一个消费力相对平稳增长、市场适度竞争的快速发展时期，尤其是当今北部湾经济区获批，钦州经济的喷井式发展更是指日可待，在钦州城市社会经济的中观背景良好的条件下，房地产业亦将与城市经济同步发展，此时，值得需考虑的将是开发产品的区域与品类、价格的结构性平衡问题。

第二章项目概况

2.1项目的选址

2.1.1区位条件

图2-1项目在钦州市的位置

项目地块位于钦州市港区，金鼓江东岸，广西滨海公路北侧。

倚江临海，交通四通八达，项目可凭借滨海公路、进港大道与钦州城区实现快速的连接。

也可顺江而下流入十万吨航道。

可谓畅通无阻，水路，陆路皆通。

另外，项目周边集聚众多工业型企业、园区、基地，相对的集中可以达到更好的服务效果和更大的规模效应，本项目建成后，将可以有效的服务于临港工业区的同时，可以更好辐射周边的保税港区、综合物流区、林浆纸一体化项目及石化产业区，为其提供源源不断的服务输出，成为港区内各大工业“明星保姆”。

图2-2项目与周边园区的位置关系

2.1.2自然条件

项目位于金鼓江畔，自然景观优越。

2.2项目地块基本指标

用海面积：

361亩，（合24.07公顷）；

综合容积率：

1.25

用地性质：

城镇混合住宅（65%）、商业（15%）、文化娱乐、商务办公（20%）

按现有基本指标，总建筑面积约30.17万㎡

2.3项目的提出及战略意义

随着钦州市经济的持续、稳定、快速增长，以港兴市的城市发展目标的逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是钦州市临海工业园和工业基地的不断发展，规模的不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有的服务配套实施将难以满足工业园的发展需求，也将成为限制园区发展的瓶颈。

根据市政府对钦州市工业园的定位和规划，我们结合园区的土地利用、功能分区、规划布局，提出建设为工业园提供居住、购物、文化娱乐、商务办公等配套服务功能的——钦州港大型临海工业综合配套服务区。

战略意义：

将有利于钦州市工业园的开发建设，与工业开发形成良性互动，同时，改善工业园区目前缺乏服务配套设施的现状，完善工业园区的功能，配套服务区的建成，将有效提升工业园的整体服务水平，使钦州市工业园发展成为区域内示范性的工业园区。

2.4项目的定位

项目的战略定位为：

以促进钦州大型临港工业园的可持续发展和改善钦州市民居住条件为项目的发展目标。

以居住、购物、文化娱乐　商务办公多种功能为重点，集居住、购物、商务、旅游等多种功能于一体的配套服务区，配套服务区以其环境好、高品位和整体性强的优势，可形成一定规模的滨海居住区，成为园区市民的理想居所之地，在服务于园区的同时，为港口观光旅游提供有效的服务平台，

2.5项目规划设计理念

2.5.1规划策略

——以组团式结构规划各类功能区，并通过公共活动轴带实现有机结合。

2.5.2空间规划布局

钦州港大型临海工业综合配套服务区的规划布局为：

“两条轴带，三个片区”展开。

两条轴带：

公共活动轴和步行商业轴；

三个片区：

居住区（黄）、邻里中心和商务区。

●两条轴带

——公共活动轴

公共活动轴将串起三大功能区：

轴线南端是居住功能区，重点开发住宅物业，以改善片区居住品质，提升生活水平；

轴线北端是邻里中心和商务区。

沿公共活动轴将建设学校、超市、邮局、银行等公共服务设施，发展社区生活服务，成为钦州港大型临海工业综合配套服务区和整个港口区的社区生活超级服务平台。

邻里中心商务功能空间居住功能空间

——生态景观轴

充分利用金鼓江优美的滨水景观资源，以内部规划的滨水步行系统为发展轴，串起各功能区，充分利用绿地系统，形成主次清晰，相互交织的生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本的特征。

注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连邻里中心和各居住组团中心（入口、网球场、游泳池、配套公共设施），形成休闲的开放空间系统，是社区居民主要的室外活动空间，提升整体的环境质量。

●三个片区

——居住区

居住功能是本项目的核心功能之一。

居住区的开发建设，将提升钦州港大型临海工业综合配套服务区的综合服务水平，改善区域内的居住条件。

住宅建筑面积控制在37万平方米左右，建筑以多层、小高层构成为主。

住宅产品面积的主力户型在80-120平方米之间，其中：

100--120平方米（40%），80--100平方米（20%），120--150平方米（20%）。

户型面积的大小，主要与客户的年龄和家庭结构相关。

图2-4居住区建筑意向图

——邻里中心

邻里中心是钦州港大型临海工业综合配套服务区商业空间中的一个重要层次，邻里中心突出零售和服务功能，一改传统社区商业底商+卖场的商业模式，使社区商业由“社区内的商业”转变成“服务于社