鸿雁名居商业街招商运营执行方案.docx
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鸿雁名居商业街招商运营执行方案
鸿雁名居
商业街招商运营执行方案
2012年05月
一、商铺招商目标
鸿雁名居地上商业街共58套，目前可售商铺为29套，可售面积3605.83㎡，另有可租赁商业街地下车库7476.7㎡。
目前考虑以招商推动销售的思路，采取放水养鱼的策略，充分将商铺氛围营造成熟，并促进商业街后期的成功运营。
通过商铺的商业价值提升促进销售，目标在两年完成所有商铺销售工作。
现将项目2012年下半年度招商推广工作计划分解如下：
商铺装修期
招商签约期
招商蓄水期
招商筹备期
6月
招商发布会
招商工作原则：
1、招商优惠原则。
给予经营户充分的免租期，以培育商业市场，建议免租期至少一年。
2、放水养鱼原则。
商业的盈利培育期一般要在三年以上，决不能用做住宅的思维来做商业。
我们的运作思路是在前三年培育商业市场，不以盈利为目标，待市场逐步培育成熟，三年后开始盈利。
3、先招商后销售原则。
将剩余未售商铺进行统一招商，在全部完成招商并正式开业后，进行带租约式销售，预期在两年完成全部商铺销售。
第一阶段：
招商前期筹备阶段
时间：
2012年5月-6月
四大阶段目标：
1、完成已售商铺业主的沟通和测试工作，了解业主商铺收益预期，制定合理的统一租赁方案，与业主签订租赁委托书。
对于可能存在的现实租金收益低于业主预期收益的情况，可通过提高商铺售价进行补贴的方式操作，具体方案待所有业主初步洽谈结束后制定；
2、展开三轮招商测试和论证，准确判断经营户可接受的商业街租金围水平，为制定合理的招商政策提供依据；
3、进行相关政府部门公关活动，了解车改商手续与费用情况，需要甲方支持和配合，提供相关委托证明和材料；
4、根据以上测试数据和分析结论，制定统一的招商政策，并进行准确的商业运营经济核算。
说明：
以上筹备工作目前已正式展开，计划至6月底前全部完成，该阶段工作是近期的工作重点，也是今后商业方案落地的基础，我司将以负责任和务实的态度，在具体工作执行中不断调整和完善商业街招商和推广方案。
第二阶段：
招商蓄客期
时间：
2012年5月—2012年9月
两大目标：
1、商铺招商蓄水。
在商业街已建立的项目形象基础上进行新一轮宣传，通过区域短信、横幅、行销派单等具有针对性的方式推出商业街招商信息，利用商业街主题包装与规划经营前景教育，树立UUPARK购物公园商业标杆形象，吸引投资客和经营户的关注，顺利推进商铺招商蓄水，并促进商铺销售工作。
2、完成招商目标。
根据招商测试结果、目标客群市场需求等确定商业业态具体规划，并根据实际招商工作进行不断调整和完善。
7月底之前完成仙林大学城地区的派单行销工作，8月-9月完成仙林周边地区与目标区域的派单宣传工作，10月底前完成招商目标的90%，并筹备成立商管公司。
第三阶段：
招商签约期
时间：
2012年9月—2012年10月
目标：
9月后正值大学城陆续开学，此时项目周边人气最为充沛，结合前期积累的招商商家蓄水情况，邀请招商意向客户进行招商发布会，树立商家的经营信心。
第四阶段：
商铺装修期
时间：
2012年11月—2012年12月。
目标：
本阶段预计已经完成90%的铺位招商，商家进场装修。
预计2013年初开展试运营，在试营业比较成熟之后，选择2013年5月后正式运营。
UUPARK商业街2012年下半年度推广招商目标分解如上所述，为达到招商、销售同步推进目标，我们应当：
以灵活的价格策略，撬动市场；以合理的招商政策，吸引市场；以独有的商业主题，引导市场；以精准的推广策略，应对市场。
二、商业街业态规划与初步经济测算
1、地上商业街部分定位为高校联盟购物公园主题社区商业中心，主要是满足周边高校大学生和社区居民生活需求；
2、地上3#、2#、1#社区底商：
业态定位为社区商业服务中心。
●主要的业种涵盖:
银行网点、药店、社区门诊、美容美发、眼镜店、干洗店、咖啡简餐、文体文具、音像数码专卖、网吧、商超便利、蛋糕店、烟酒百货、彩票体验中心、通信网点、茶行、粮油食品、休闲食品等。
3、地上23#、24#、25#（双层）：
业态定位为特色中档餐饮一条街。
4、地上26#（三层）：
在业态上定位为大型特色餐饮，满足社区居民、大学生等客群需求。
5、地下车库进行车改商的政府公关工作，以约会聚会为主题，规划主要业态为餐饮、宾馆、娱乐等。
●整个地下商业围绕时尚浪漫约会生活与派对聚会娱乐生活为主线，区别于一般消费群的时尚主题街区，做差异化定位。
采用概念手法，创造项目的唯一性与独特性，通过环境景观小品设置（如：
情侣就餐心型座椅、爱情许愿池、同心链、豆腐发泄墙）、硬件提升，进行双层反差，以主题充分吸引终端消费群体，同时打动招商对象。
商业街地上部分业态规划
楼栋
建筑面积（㎡）
商业业态
规划面积（㎡）
租金（元/天/㎡）
年租金（万元）
13#
1567
咖啡简餐
1100
0.7
28
社区便民商业
467
1.5
25.6
20#
837
社区便民商业
837
1.5
45.8
21#
837
美容美发
300
1.5
16.4
药房
237
1.5
13.0
水果超市
300
1.5
16.4
23#
1109
特色餐饮
1109
1.15
46.6
24#
695
特色餐饮
695
1.15
29.2
25#
695
特色餐饮
695
1.15
29.2
26#
376
特色餐饮
376
1.15
15.8
合计
6116
6116
265.9
商业街地下车库业态规划
楼栋
建筑面积（㎡）
商业业态
规划面积（㎡）
租金（元/天/㎡）
年租金（万元）
商业街地下车库
7476.7
特色餐饮
2300
0.7
58.8
电玩
400
0.6
8.8
网吧
600
0.6
13.1
台球
200
0.6
4.4
宾馆
2000
0.5
36.5
通道与设备用房
1976.7
合计
7476.7
7476.7
121.5
楼栋
楼层
建筑面积（㎡）
商业业态
规划面积（㎡）
租金（元/天/㎡）
年租金（万元）
社区中心
1F
1390.4
购好超市
761
0.8
22.2
社区便民商业
629.4
1.5
34.5
合计
1390.4
56.7
租金合计：
约444.1万元/年
鸿雁名居地下商业投入核算：
阶段
事项
容
数量
单价（元/㎡）
费用预算（万元）
备注
工程改造
商铺公共装修部分
地面装修
7476.7
50元/㎡
40
材料+人工
天顶白漆
7476.7
20元/㎡
15
材料+人工
柱面、墙面涂料
20元/㎡
60
材料+人工
入口通道包装改造
2个
5
材料+人工
通道照明
10
布线材料人工
卫生间装修
5
材料+人工
商铺配套基础装修部分
化粪池
20
中央空调
1个
50
防水
60
给排水、烟道建设
4300
30
餐饮宾馆
煤气
20
二次消防安装
7476.7
15
闭路监控
7476.7
12
商铺装修
商铺隔断
7476.7
50
轻钢龙骨或玻璃
一次商户简装
7476.7
50
门楣、玻璃、门、弱电等
合计
442万
商业街招商推广费用预算：
容
投放时间
方式
金额（万元）
户外
2012.7-2012.9
长效媒体，选择仙林区域大牌为主
2
网络
2012.7-2012.12
长效媒体，包括新闻报道、软文发布、少量硬广投放等
10
短信
2012.6-2012.10
结合招商主题和活动宣传，针对区域与目标客户适时发布信息
5
DM
2012.6-2012.12
针对投资客和经营户，在目标区域发放招商宣传单页
5
横幅
2012.6-2012.12
在仙林与周边区域拉招商宣传横幅
3
场地包装
2012.7-2012.9
商业街门头包装等
3
营销活动
2012.6-2012.12
招商发布会、开业活动，含拱门、表演、物料、吊旗等
20
合计
48
商业街运营费用预算：
容
说明
金额（万元）
开办费
管理公司注册、办公置办等
10
公共设施购买
休闲座椅、垃圾桶、绿植租赁、对讲机、服装等
10
人员工资
保安、运营、水电工、清洁等（提前1个月进场）开业：
13年5月
10
水电支出
10
空调支出
35
其他
5
合计
80
年租金收入和工程改造投入费用基本持平，另有商业街招商推广和运营费用支出约128万元，具体经济测算待6月底前期筹备阶段工作完成后依据实际数据测算。
三、阶段推广方式整合
准确锁定商铺推广招商的目标受众，根据目标群体的特点，通过具有针对性的广告诉求，达到宣传的最佳效果。
在商铺推广招商阶段我们将选择具实效性的推广组合进行精确推广。
Ø户外形象
户外大牌接受面广、时效性长、档次感强，可以利用现有的仙林地区户外大牌资源更换户外画面，发布以商铺推广招商为主题的信息。
执行时间：
建议在7月大学城放暑假前和9月大学城开学期间更换两次画面，吸引目标人群关注。
Ø短信群发
手机短信传播速度迅速,不受时空限制；寥寥数语，能够传递项目的主要信息与卖点，且容灵活、多变，相对价格较低。
对商铺的招商推广而言，建议在推广、招商、活动节点，选择目标客户集中性发送主题一样、容不同的短信。
执行时间：
配合各招商节点同期发布；
发布区域：
仙林大学城与周边区域，全市商业集中区域，江宁、江北大学城等。
Ø行销派单
由于可售商铺数量不多，同时商业街体量又相对较小，所以在宣传方面采用具有针对性的且成本较低的派单行销收效更好。
一份容详尽的DM单页再配上对投资收益的说明，能够让具有投资和经营眼光的客户眼前一亮。
执行时间：
配合各招商节点同期发布；
发布区域：
仙林大学城与周边区域，全市商业集中区域，江宁、江北大学城等。
Ø横幅
不论是项目的住宅销售还是商铺的招商推广，都可以利用横幅对项目周边区域进行覆盖。
执行时间：
配合各招商节点同期发布；
发布区域：
仙林大学城与周边区域。
大公务实策划部
2012-5-21
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