房地产价格影响因素习题Word格式.docx

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、％

、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（　）。

、商业用房

、住宅

、写字楼

、工业用房

、下列有关人口因素对房地产的影响，描述错误的是（　）。

、随着家庭人口规模小型化，住宅价格有下降的趋势

、人口密度的增加，可能造成房地产价格趋高，也可能降低

、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化

、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长

、（　）是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。

、人口机械增长

、人口自然增长

、人口净增长

、人口负增长

、下列房地产实物因素中，（　）的分类不同于其他三项。

、土地开发程度

、建筑规模

、空间布局

、建筑物完损状况

、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（　）；

相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（　）。

、下降，下降

、下降，上升

、上升，下降

、上升，上升

、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（　）。

、降低房地产开发贷款利率

、减少土地储备贷款

、降低契税

、减少土地供应

、当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高其建设总量的比重，则会导致商品住房的价格（　）。

、上升

、下降

、平稳

、无影响

、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（　）。

、居民收入增加

、房产税征收

、人民币升值

、居民消费价格指数上升

、下列有关房地产权益因素，描述错误的是（　）。

、容积率的高低对地价有很大影响

、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响

、权利所对应的实质内容对价值有很大影响

、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失

、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格（　）。

、不变

、不相关

二、多项选择题（共题，每题分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对的，得分；

错选或多选的，不得分；

少选且选择正确的，每个选项得分）

、将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列（　）属于个别因素。

、经济发展状况

、物价

、环境状况

、规模

、建筑结构

、下列（　）不属于房地产影响因素中的区域因素。

、土地形状

、地形

、城市规划调整

、配套设施状况

、建筑物实物因素包括（　）。

、维护情况

、相邻关系

、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（　）。

、是否便于动力取得

、是否便于废料处理

、是否接近大自然

、是否便于产品和原料运输

、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（　）。

、税收政策

、城市基础设施状况

、汇率

、影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（　）等。

、大气环境

、治安环境

、声觉环境

、水文环境

、卫生环境

、影响房地产价格的经济因素，包括（　）。

、经济发展

、居民收入

、利率

、房地产投机

、下列情况中会导致房地产价格上升的是（　）。

、上调开发商贷款利率

、限制房地产投机行为

、城市化的加速发展

、国际上的政治对立

、政府制定最高限价

、下列（　）区位因素对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响。

、层高

、外部配套设施

、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（　）。

、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

、居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

、影响房地产价格的社会因素，主要有（　）。

、政治安定状况

、社会治安程度

、城市化

三、判断题（共题，每题分。

请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×

”表示错误。

）

、通常下，朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大，住宅如此，商场也是如此。

（　）

对

错

、房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。

（　）

、修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。

、层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。

所以层高或净高越高越好。

、在城市规划中，地下建筑面积通常是不计入容积率的。

、房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。

、经济距离是科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量以反映距离。

、在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时间来测量。

、对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。

、房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度，建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。

、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

（　）（年试题）

、减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。

、居民收入的增加如果是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已由了较好的基础，这样会增加房地产的需求。

、房地产的投机可能导致房地产价格上涨或下跌，不会稳定房地产价格。

、一般地说，增加卖方的税收，会使房地产价格上涨。

第五章　房地产估价原则

、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

（年试题）

、委托人

、估价报告预期使用者

、管理部门

、中立

、所谓的（　），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。

、客观

、独立

、公正

、对于空置（　）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。

、年

、半年

、下列关于合法原则说法错误的是（　）。

、估价对象状况必须依法判定

、合法原则中所讲的法，是广义的法

、合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

、合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿

、在依法判定的权利类型及归属方面，应以（　）为依据。

、国家的价格政策

、相关合同

、法律、法规、政策

、使用管制

、建设工程承包人行使优先权的期限为（　）自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

、个月

、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（　）。

、估价目的

、价值时点

、估价对象

、价值类型

、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（　）。

、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价　

、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

、在期房房地产评估中，通常价值时点为（　），估价对象为（　）状况。

、现在，历史

、现在，未来

、历史，现在

、未来，现在

、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　）。

【年试题】

、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

、（　）要求房地产估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

、差异原则

、类似原则

、替代原则

、可比原则

、替代原则是针对（　）而言的。

、房地产状况

、估价结果

、某宗房地产在现状下持续经营的价值为万元。

假定对该房地产进行重新装修后的价值为万元，装修费用为万元，装修期为年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为万元；

如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为万元，改造费用为万元，改造期为年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为万元；

折现率均为％，该地区不适合拆除重建。

根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。

、维持现状

、改变用途

、重新装修

、重新开发

、（　）是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

、均衡原理

、收益递减规律

、边际效用递减规律

、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（　）。

、收益递增递减原理

、替代原理

、适合原理

、当新用途的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以（　）为前提进行估价。

、装饰装修改造

、重新利用

、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（　）进行估价。

、保持现状前提

、装修改造前提

、转换用途前提

、重新利用前提

二、多项选择题（共题，每题分。

少选且选择正确的，每个选项得分）

、为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（　）等进行估价。

、各方估价利害关系人均是利己并理性的

、估价人员应“换位思考”

、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值

、估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值

、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值