“家庭休闲农场”的开发运营技术路线.docx

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“家庭休闲农场”的开发运营技术路线

前期策划、规划、设计

中期筹备、建设、开发

后期运营、管理、营销

前期策划、规划、设计

政策利好、发展趋势、可行性分析

（一）全案策划

主要解决“做什么”（产品设计）、“怎么做”（模式梳理）和“为什么”（基础分析和评价判断）等三大核心问题。

家庭休闲农场的策划坚持五化一体（开发运营生态化、产业结构集成化、产品设计多元化、利益分配公平化、营销策划主题化），并以“产品设计”的理念启动项目。

（二）整体规划

规划是经营管理的前提，通过“一张总平图”、“一组经济指标”和“一套文字说明”，分别从视觉、逻辑等角度，对家庭休闲农场的空间功能布局、平面位置关系、主要经济数据等主要内容进行说明。

（三）乡村景观设计

乡村景观区别于其他旅游景观的关键在于：

是由以农业为主的生产景观和粗放的大地景观以及乡村特有的田园文化景观和田园生活景观构成的复合景观。

在设计乡村景观时要根据乡村景观的内在特点和功能定位，在尊重传统文化和地方特色的基础上，运用景观生态规划的方法对乡村景观进行合理的规划与配置。

（四）生态空间设计

本着“用建筑点缀环境”的理念，充分利用优美的乡村田园自然景观，倡导室内与户外的协调统一，把项目策划中由农业、旅游、文化等诸多元素有机形成的核心设计理念，通过“生态空间设计”的方法加以体现。

（五）开发运营模式设计

商业开发模式：

轻资本投入、重资源整合、重软性产品开发、先做样板、滚动开发、与专业机构合作，通过系统创意策划、规划设计、项目研发，实现轻资产、重资本的家庭休闲农场开发运营模式。

市场营销模式：

营销模式分为三卖，一卖生态环境，将家庭休闲农场的大门向大众打开收取门票；二卖乡村生活，邀请消费者共享农家生活乐趣；三卖农业生产，当消费者要离开时再购买些家庭休

休闲、创意农业与房地产完美衔接的五大模型！

1.以农家乐为基础的地产开发模型（投资规模：

百万以上）

以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它联络村庄旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合。

北京市旅游局在全国首先拟定了“世界驿站、摄生山庄、休闲农庄、旅游赏识示范园、村庄酒店、采摘篱园、生态渔村、山水人家”等8个村庄旅游新式业态的标准，将成为农家乐开发的新潮流。

2.以农业赏识园为依托的地产开发模型（投资规模：

千万以上）

农业赏识园是高科技农业与观赏农业的科学结合。

由于农业赏识园自身是具有一定土地规模的，可以以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，概括为餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，选用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、摄生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄等。

3.以古村落为依托的地产开发模型（投资规模：

亿以上）

古村落是经过时间和历史的堆积而保留下来的人类居住的区域，这些村落反映了当时我们的过去的生活及劳动状况，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的珍贵的文明遗产。

古老的山水、建筑、景色、文明、人物等对游客有很强的吸引力，随着可进入性和款待设备的配套服务，一些产品可以用相对较少的投资带来十分好的现金流。

已有许多地产商开始在这上面做文章，例如以西递、宏村为代表的徽文明特征古村，已租售给外来游客居住度假、休闲养生。

事实证明，这些古民居和江南水乡很受欢迎。

4.以景区为依托的地产开发模型（投资规模：

亿以上）

景区是具有一定的天然性和人文性的景观，专为游客供应旅游、赏识、探险、休闲等体验。

以景区为依托开发的旅游房地产有两种：

一种是周围有天然景色的度假型地产，如环黄山游憩带上的各类摄生、养老度假物业，太平湖、奇墅湖、丰乐湖、齐云山、清凉峰度假区内的度假别墅、村庄客栈等；另一种是与景区融合进行地产开发的项目，如丽江古城，酒吧、悦榕村等休闲度假地产都在景区里。

5.以新村庄缔造为基础的农业新村及村庄房地产开发模型（投资规模：

亿以上）

随着一线城市房地产市场逐渐走向饱和，许多开发商开始向二、三线城市进军。

而迄今为止，村庄房地产市场依然是一片蓝海。

政府加大关于村庄基础设备的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为村庄房地产的开发供应了卓越的基础。

如卖别墅一样，卖一块地。

再如一些教授村、画家村这样的专业村，既成为村庄的特征，也成为特色旅游点。

【感悟】做休闲创意农业与房地产完美嫁接！

再好的模式也需要人气的支撑，干休闲创意农业、发展农业地产，咱真的该想想人从哪来，怎么样让人持续来？

现在国内好多的休闲创意农业，项目单一、模式相似，没有特色。

因为没弄明白怎么操作，结果往往是地拿了不少，规划设计图画了不少，项目有的也开始上了，可就是不赚钱。

咱们做这事不能冲动，要想明白才做。

把休闲农业做成以孩子为核心的家庭消费项目，小孩爱玩，男人也爱玩，把电视上、电影上的主题乐园，做成现实版的游戏体验，孩子想方设法的想多来玩！

把休闲农业做成了农业游乐业就是这么简单！

规划

打造高收益的生态农庄

生态休闲农庄已经成为当前悄然兴起的最热门的投资项目，在这大好形势下，那么要做怎么样的农庄才能取得最高效益呢?

一、常见农庄类型：

（一）小型休闲农庄

即小型农家乐，全国约有50-60万家，为传统模型的农家乐，大多数只提供餐饮、棋牌、垂钓等服务，以餐饮休闲为主，游客缺乏体验。

本类型农庄规模小，但顺应了吃农家饭、看农家景的巨大市场需求，虽设施简单，卫生条件较差，但普通效益好而火遍全国各地，一般的农家乐年纯收入在30-50万元，一些可达100万元以上。

随着经济的发展，市民需求不断拉高，此类农庄由于特色不明显，管理粗放，菜谱忒旧，原材料不变，创新力差，接待条件简陋，面临升级或市场淘汰。

（二）景观型农庄

有良好的地域风景资源，占地面积大，基础设施投资大、环境绿化、各项景点、休闲设施投入多，资金闲置浪费大，创收途径单一，仅有餐饮及部分住宿休闲收入，很容易受季节和市场影响，竞争力小，收益回报慢。

此类型农庄普遍经济效益差，经营不理想，主要原因是创办初期仅凭个人的想象和看好就盲目投资。

（三）生产型农庄

农庄特点：

以特色的产品生产经营为基础，有产业支撑，是农庄最大的发展动力，并且根据市场需求进行产业变化和创新，以农业的种植养殖项目来发展休闲、餐饮、娱乐、度假等项目，并建造有特色的生态木屋，把农庄的生产、休闲、消费高度融合在一起，使农庄既是生产场所，又是消费、休闲场所，产品就地消化升值，还能让前来游客在不同季节始终充满乡村田园的新奇感觉。

此类农庄以农产品生产经营为主，没有过多的景点投资，但一年四季收入稳定，并且收入渠道多，不受旅游市场和冬春淡季影响，农庄所投入资金的项目都成为收入点，是农庄中竞争力最强，效益最好、最持久的类型。

生产经营型农庄效益是其他农庄所无法比拟的，具有独特优势：

1、有自己的产品支持

2、能获得政府的大力支持

3、竞争力强

4、经济效益高

建议：

1、定位上应选择投资生产型农庄：

不宜过多景点建设和基础投资，这点千万要注意，更不能随意听从他人意见，盲目投资。

一切投资应以效益为中心，特别是建设初期尤为重要。

2、优先发展野生动物养殖：

这不仅是突出农庄餐饮野味特色的关键，也是餐饮的竞争力所在;同时利用动物粪便做沼气供农庄，可节省能源;沼液用来种植有机水果，有机蔬菜，种植出来的产品产品高，品质好，绿色无污染，既可观光采摘，又很受市民欢迎，市场很好，且种植成本几乎为零。

还可以产生良好的生态环境，可吸引更多客人前来休闲消费，形成整个农庄养殖—能源—种植—餐饮—观光休闲的良性循环经济体系。

3、建造木屋、打造特色餐饮：

大量实践证明，餐饮是为农庄发展提供现金流和产品销售的重要渠道，也是农庄必不可少的项目，应和野生动物养殖项目同时进行，才能最快地发展壮大生态休闲农庄。

4、请专家全程参与农庄设计、规划、施工：

农庄的建设涉及农庄的场地选择、规划、设计、项目论证、施工、人员培训、制度建设等等是一个庞大的系统工程，每个环节都能产生不同的效益，如果没有一个很有农庄经营经验的专业人士指导，可能会给你带来长期的经济损失，让你农庄的投资资金浪费可达30%以上，饲养的动物长期出现问题，因此一定要高度重视，咨询农业专家减少损失.

成功的盈利模式。

单纯做农业旅游一定是不挣钱的，一定要做以产业为主导的体验式旅游农业。

首先做好市场调查，选好品种，不要做劳动密集型。

旅游业不要过分投入，很多名胜是不挣钱的，要做盈利点，成本最低。

所以，这一千万投资是可以翻倍增值的：

用少量投资做农业旅游业，收上来的门票可以养雇来的劳动力，利用这些劳动力做经济林农业产业。

林子可抵押贷款，并且可出售种植的农产品和木材，这一千万增值的空间是很大的。

光做参观式的旅游休闲农业，一定是要赔钱的！

一定是将老百姓做的订单农业和体验式的旅游农业结合起来。

首先把老百姓拴起来做订单农业，成立供港蔬菜基地，并且与酒店配送结合起来，作为主导的农业产业。

其次才是做集住玩吃为一体的农村体验式旅游，最后还可做新农村改造，让农民上楼，腾出地来还能做房地产开发。

这样的规划才一定是挣钱的！

做旅游农业一定要找一个比较好的盈利项目来吸引人流，原生态的东西客户是一定不会买单的。

体验式的旅游农业一定是赔钱的，一定要将自然景观和人文景观结合起来。

可以做一个郊区迪斯尼，做有故事的游乐项目。

蔬菜大棚成本高盈利少，光做农业项目不挣钱，可以找主导的农业产业和旅游农业结合起来，才是你真正的赢利点。

【休闲创意农业六大盈利模式】

模式一：

田园农业休闲模式

以农村田园景观、农业生产活动和特色农产品为休闲吸引物，开发农业游、林果游、花卉游、渔业游、牧业游等不同特色的主题休闲活动来满足游客体验农业、回归自然的心理需求。

主要类型有：

田园农业游、园林观光游、农业科技游、务农体验游。

模式二：

民俗风情休闲模式

以农村风土人情、民俗文化为休闲吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节日庆典、民间歌舞等休闲活动，增加农业休闲的文化内涵。

主要类型有：

农耕文化游、民俗文化游、乡土文化游、民族文化游。

模式三：

村落乡镇旅游模式

以古村镇宅院建筑和新农村格局为休闲吸引物，开发观光休闲。

主要类型有：

古民居和古宅院游、古镇建筑游、新村风貌游。

模式四：

休闲度假模式火爆星级

依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候等等，结合周围的田园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。

主要类型有：

休闲度假村、休闲农庄、乡村酒店。

模式五：

科普教育模式

利用农业观光园、农业科技生态园、农业产品展览馆、农业博览园或博物馆，为游客提供了解农业历史、学习农业技术、增长农业知识的旅游活动。

主要类型有：

农业科技教育基地、观光休闲教育农业园、少儿教育农业基地、农业博览园。

模式六：

回归自然休闲模式

利用农村优美的自然景观、奇异的山水、绿色森林、静谧的湖水，发展观山、赏景、登山、森林浴、滑雪、滑水等旅游活动，让游客感悟大自然、回归大自然。

主要类型有：

森林公园、湿地公园、水上乐园、露宿营地、自然保护区。

做休闲创意农业，做着做着变成了农家乐——赔钱！

为啥赔钱？

——没创意、没特色、没粘性

做休闲创意农业，没有游客——赔钱！

为啥赔钱？

——地拿了不少、项目上了很多、没有人来什么都是假的。

做休闲创意农业，花了巨资做了N多种规划，可是都不满意——连赔钱的机会都没有！

动辄数百万、上千万的投资！

在干之前你想明白你的休闲创意农业怎么赚钱了么？

！

人从哪来？

怎么消费？

如何黏住人流？

如何做到“人到地头死，死也不想走”？

千万别盲目！

把钱花到刀刃上！

文化创意金点子、科技创意金点子、营销创意金点子？

做创意农业、休闲农业，你想明白怎么赚钱了吗？

“人”从哪