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xxx休闲商业步行街项目建设可行性研究论证报告

可行性研究报告

政府投资建设休闲商业步行街项目

2010-10-14

第十章结论与建议……………………………………………42

第一部分项目可行性研究报告

第一章总论

一、项目研究概论

1．项目名称：

洞口县高沙休闲步行街

2．项目承办方：

洞口县高沙镇人民政府

洞口县易旺食品投资有限公司

3．可行性研究报告编制单位：

邵阳市城市规划设计研究院

二、研究工作编制依据

（1）、《委托合同》；

（2）、《洞口县高沙镇城市总体规划》；

（3）、《建设项目经济评价方法与参数》

（4）、2009年第14期《洞口县人民政府常务会议纪要》

三、研究范围与内容

1．研究范围：

本次研究范围为洞口县高沙休闲步行街项目。

2．研究内容

依据委托方要求，我院对洞口县高沙休闲步行街项目的必要性、技术的可行性和经济的合理性进行综合、客观的分析论证，其研究内容包括：

（1）洞口县高沙镇社会经济现状与规划

（2）洞口县高沙镇城市布局现状及规划

（3）休闲步行街建设的形态、作用、规模和标准

（4）建设条件的调查分析

（5）工程的初步设计

（6）工程量估算

（7）投资估算及资金筹措

（8）工程实施方案及工期安排

（9）经济评价

（10）环境影响评价

3、评价年限

评价期定为2010年～2011年。

四、研究的主要结论

（一）．建设规模

洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的高沙休闲步行街。

1、场地平整土石方工程：

根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。

2、路网工程：

1）商业步行北街长90m，

2）商业步行南街长80m，

3）商业广场3126平方米、

商业广场路长74m；

美食广场约1820平方米;

休闲广场约3800平方米。

4）消防路：

长747m,

3、停车位：

地面21个小车车位；

4、房屋建筑工程：

公共厕所、垃圾中转站（砖混结构）100平方米

5、市政管线及绿化工程

排水管D500长1200米；

给水管道D200长300米；D100长300米

道路绿化：

4000平方米

（二）．建设方案

1、规划布局

休闲步行街主街宽度不小于16米，沿主街中轴线设置中央水景，两旁铺以绿化景观设施。

休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式；休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积3126平方米；休闲步行街中间部设美食广场，面积1820平方米；休闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约1800平方米。

该项目东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。

2、给水工程

水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水区。

供水管管径为Ｄ200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火栓，间距不超过120M。

3、排水工程

采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。

雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。

4、供电工程

利用城市电网供电，条件十分优越。

5、电讯工程

按规划要求预埋电讯管道，进入地块。

6、路灯照明工程

休闲步行街的路灯沿路布置具体位置见景观平面布置图，消防道路及停车场的路灯在道路一侧布置，路灯间距不超过40米。

（三）．投资估算

本项目投资估算主要依据《湖南省市政工程消耗量标准》、《湖南省园林绿化工程消耗量标准》和《湖南省建筑工程消耗量标准》确定，工程总造价约为3609万元。

3．经济评价

（1）国民经济评价结果

经济净现值：

ENPV=1024万元

经济内部收益率：

EIRR=26.1%

效益费用比：

EBCR=1.23

投资回收期：

EN=2年

（2）财务分析结果

财务净现值：

FNPV=341万元

财务内部收益率：

FIRR=19.7%

动态投资回收期：

FN=2年

（3）贷款偿还期为：

2年

经济分析结果表明，本项目社会效益、环境效益显著，财务上可行，投资回收期短。

五、项目实施建议

本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显著，经济上可行。

建议做好前期准备工作，使该项目尽快付诸实施。

第二章项目背景和建设必要性

一、项目提出的背景

洞口县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的“雪峰蜜桔”之乡，区域面积2200平方公里，辖22个乡镇，一个管理区，565个村，总人口83万，洞口是蔡锷将军的出生地、革命老区县，系全国500强产粮大县、商品粮基地、农村生态建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县、重点林区县、畜牧业五强县、省级金融安全区。

境内矿产资源丰富、蕴藏矿产20余种，其中煤储量1680万吨，铁矿储量2.85亿吨，锰探明储量788万吨。

2009年全县实现生产总值65.29亿元，增长12.7%;完成全社会固定资产投资58.61亿元，增长31%;完成财政收入2.66亿元，增长13.2%;实现工业增加值14.32亿元,增长26.5%;新型工业化工作连续四年在全市考评中进入前三名。

高沙镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接壤，南与武岗毗邻。

辖区面积41平方公里，人口约14万。

高沙古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。

高沙交通方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为洞口、绥宁、武岗三县木材、粮食、猪禽集散地。

仔猪远销云南、贵州、广东、广西、江苏、浙江等省市和港澳地区。

随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，洞口县的区位优势更加突出，交通优势越来越强。

高沙的交通优势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临高沙城区穿过，且在高沙镇设一出入口，南面有高速公路连接线，北面与县城之间有一级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的高沙有着无限的发展空间。

对于改善高沙镇城市人口的生活居住环境条件，发展高沙经济和社会事业，高沙休闲步行街建设具有十分重要的意义。

高沙素有“小南京”之称，商业贸易活跃。

自企业改制以来，原高沙酒厂的厂区长期闲置，易旺房地产开发有限公司易文仙先后投入调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设高沙休闲步行街的设想。

商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。

随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造“城市名片”的形象工程。

商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，一直是城镇聚集的核心。

现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。

大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后“休闲步行街”高速发展，成为了都市休闲的主战场之一。

步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。

我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。

最早的商业街形式比较简单，如百货、超市等，后来才逐渐出现多样化形态。

可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。

历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。

以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。

其中，包括两种类型：

一种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。

今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。

这是一种升华和创新。

高沙休闲步行街项目位于高沙老城区商业次中心区，紧临高沙经济开发区，地理位置优越，休闲步行街北接南京路，南至中河街，滨临蓼水河，主街全长300余米。

二、项目建设的必要性

1：

高沙城区商业街的现状分析：

1）高沙老城区的主要商业街道有：

长裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。

其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道，商业贸易活动的开展，极大地阻碍了对外公路交通的畅通，尤其是云峰路、蓼湄路的车道经常被摊贩挤占。

人民群众的生命安全受到严重的威胁；汽车噪声和尾气的排放，严重污染城市环境。

2）高沙镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所；沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间利用不合理，且功能分区不明确。

纵观高沙所有的商业街道，基本上无系统性景观设计，不够新颖、不够合理、或缺乏人行道、或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋；更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等提供方便的无障碍设计了。

实际上，高沙镇现有的商业街道根本就不具备商业街道的基本功能。

3）建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌覆盖建筑物的临街面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观；公共设施简陋、匮乏。

通过市场调查研究得出的结论：

建设休闲步行街可以缓解高沙镇老城区的交通阻塞问题，可以营造高沙城市街道新景观，给市民提供专门的休闲步行街，提供更宽松和舒适的休闲、购物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，提供一流的休闲场所。

第三章建设规模、规划理念和规划构想

一、建设规模

（一）．建设规模

洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权,统一完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的高沙休闲步行街。

1、场地平整土石方工程：

根据现状，结合地形设计，整个项目区的土石方工程估算2万立方米。

2、路网工程：

1）商业步行北街长90m,宽度16m

2）商业步行南街长80m,宽度16m

3）商业广场3126平方米；

商业广场路长74m,宽度12m;

美食广场1820平方米;

4）消防路

东面：

长280m,宽度5m；面积1400平方米

西面：

长310m,宽度5m；面积1650平方米

中部：

长92m,宽度8m；面积736平方米

长65m,宽度4m；面积260平方米

3、停车位：

地面21个小车车位；面积760平方米

4、房屋建筑工程：

公共厕所、垃圾中转站100平方米

5、市政管线及绿化工程

排水管D500长1200米；

给水管道D200长300米；D100长300米

道路绿化：

4000平方米

6、中央水景及绿化工程

（二）．规划理念、空间布局

1．规划理念：

正如哥本哈根的从工作出发1962年改建成的第一条步行街斯特勒格街开始。

多年来，一贯奉行以减少城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。

今天，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主导后，这种更亲切的新型城市中心表达出了一种良好的开放性。

在这个过程中变得更漂亮，更少污染和更少噪声。

在设计构想中，将城市街道视为城市最重要的开敞空间。

重视人、建筑、环境三者之间的联系。

运用点、线、面和动静相结合的设计手法，根据步行街自身的环境和条件而制造的商业业态混合策划，结合城市的商业文化，建设一条集购物、休闲、娱乐、美食、文化、商务、运动为一体的综合性步行街。

休闲步行街的旅游吸引物系统不是独立的，内向的，而是和城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系，相互融合的。

通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以创造新的旅游吸引物；通过商业街区的建筑处理、业态重组等手法，可以将分散的商业积聚成吸引物，也可将分散的吸引物集合成核心吸引物；通过街区景观处