职业经理人爱都国际执行计划627 精品文档格式.docx
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本项目需要快速回笼资金，因此，需要抓紧时间积累客户，在达到一定积累量后开盘销售第一组团。
我公司建议使用户外广告媒体引起购买者注意后，通过报纸广告的冲击，将本项目极具冲击力的信息逐渐释放，将购买者吸引至本项目销售接待中心，由销售人员一对一的进行讲解。
待客户积累到相当数量后开盘销售，形成热销场面。
二、“双A+计划”
目前，商住楼市场普遍低迷，主要是由于市场需求引起，市场需求既定，我公司针对本项目的推广制定“双A+计划”，以有效的刺激市场，快速回笼资金。
1、何谓“双A+计划”
·
第一个A：
超低价格
目前沈阳市场商住楼处于滞销状况，推出项目多以较低的销售价格占领市场，“价格战”是目前商住市场普遍采用的手法。
建议本项目挑选出一套特价房，以较低的起价对外宣传，形成一定的轰动效应。
目前，铁西区没有可以类比的项目，根据前期本项目所制定的销售价格，起价为3200元/m2，建议特价房为3000元/m2（即起价），其他房源价格保持不变。
通过宣传“超低起价——3000元/m2”可以让较多的买家动心。
·
第二个A：
超低首付款
以首付款的30%（即总房款1/9）吸引客户购买，其余30%的70%首付款在入住前交齐。
如果按照3300元/m2计算，第一笔首付款仅缴纳366元/m2。
通过宣传“年租金366元/m2的公司请注意，缴纳1年租金——366元/m2/年即可拥有爱都国际50年产权”吸引到所有买家和投资者的注意。
2、“双A+计划”执行
“双A+计划”的两个“A”不宜在同一时间段内释放，配合销售节奏有计划的将其释放给市场。
建议在第一组团上市前释放超低价格信息，通过超低价格吸引购买者眼球，形成第一组团销售。
第二组团上市前释放超低首付款信息，进一步加大促销力度，吸引“徘徊者”购买。
1、第一组团上市前释放第一个A：
超低价格——有效刺激市场，消化第一组团；
2、第二组团上市前释放第二个A：
超低首付——加大促销力度，吸引“徘徊者”购买。
相信通过两次强有力的冲击，第一、二组团有效的被市场所消化，如第一组团出现“滞销”，第二组团推广随时调整。
1.1经营者：
●公司特征：
中、小发展型公司，以家装、建材区域经销商、中小型商贸公司区域办事处等为主
在铁西区有业务、业务范围已经拓展至铁西区或准备进军铁西区的中大型公司，多为房地产、保险、金融等公司。
●集中区域：
九路家具城内、铁百商圈经营业主；
和平区、沈河区写字间（和平北大街、三好街、南站）；
铁百商圈内的经营型公司。
1.2投资者：
●职业特征
主要以政府高级公务员为主；
少量离、退休人员（自身及子女住房满足的情况下手中有一定积蓄）。
高档住宅小区
政府机关部门
证券公司
写字间
序号
媒体种类
选择媒体
选择理由
1
报纸类
《辽沈晚报》为主
《沈阳日报》为辅
《辽沈晚报》发行量较大，辐射面广，是开发商选择主要媒体。
《沈阳日报》前期形象展示和重要的营销节点时可以选择。
2
路旗类
原有路段
位于项目周边，对提高本项目的知名度起到较大作用
4
杂志类
《地产观察》、《新地产》
引起业内关注
5
媒体楼书
知名杂志
形式新颖，引起业内轰动
6
车体
原有车体
辐射周边的沈河区、和平区等区域
7
站亭
原有站亭
辐射周边区域
建议圈定目标群体集中的区域发放DM，采用“扫盘”的方式会有效的找到本项目的目标群体。
建议区域如下：
铁西区：
九路家具市场商圈、铁西百货商圈、荣达大厦；
三好街区域：
金科大厦、艾特公寓、硅谷大厦、百脑汇等；
和平北大街区域：
东宇大厦、华丽大厦、鸿源大厦、鸿运大厦、龙升大厦等；
南站区域：
中兴商业大厦、金杯大厦、联营大厦附近等；
北站区域：
方圆大厦、火炬大厦、中韩大厦等；
四、媒体组发布
注：
如第一组团出现滞销，第二组团推广随时进行调整
2、报纸、杂志广告排期
■引导期（——20XX.7.31）
行销目标：
引起目标群体的关注。
硬性报纸广告：
诉求方向
数量
主题
发布时间
选择报纸
版面
价格篇
1篇
超低价格商务空间
——3000元/m2
7.20
《沈阳日报》
整版
《辽沈晚报》
产品信息篇
高性价比——地段优势
7.27
■公开期（20XX.8.1——8.31）
释放基本项目信息，为第一组团开盘认购作好“铺垫”。
高性价比——投资优势
8.11
高性价比——区域发展潜力
8.17
高性价比——立面风格特征
8.24
上市篇
爱都国际——第一组团隆重上市
8.31
软广：
千缘·
爱城姐妹篇
爱都国际——西部最具潜力的商务空间（卖点表述）
8.2
区域发展潜力篇
爱都国际——沈阳西部超低价位商务空间
爱都国际第一组团即将隆重上市
杂志：
8月份（月刊）
《地产观察》
《新地产》
■强销期（20XX.9.1——10.31）
通过前期积累，第一组团9月初开盘上市，形成热销场面。
上市信息
9.8
第一组团热销篇
第一组团热销报道
9.14
十一样板间开放篇
十一期间商务样板间正式对外开放
9.29
超低首付篇
第二组团即将上市
年租金366元/m2的公司请注意，首付一年租金即可拥有爱都国际50年商住产权
10.14
半版
第二组团上市信息
第二组团上市
10.21
热销报道
爱都国际——第一组团热销奥秘
9.13
超低首付
低首付（一年租金）拥有爱都国际商商住空间
10.13
爱都国际即第一组团热销后，第二组团即将上市销售
10.25
杂志
年租金366元/m2的公司请注意——首付一年租金即可拥有爱都国际50年商住产权
9月份（月刊）
■续销期（20XX.11.1——12.31）
利用新年、春节销售第一组团的尾盘，对滞销户型进行重点推广。
第二组团热销篇
爱都国际第二组团持续中报道
11.10
圣诞节促销
爱都国际——特惠精品户型
12.20
春节促销
春节前
爱都国际第二组团持续热销
11.11
节日促销
庆贺圣诞——爱都国际推出特惠2万
12.23
庆贺春节——爱都国际推出特惠2万
20XX年发布硬广主题系列
时间
超低价格商务空间——3000元/m2
地段优势
3
投资优势
区域发展潜力
立面风格
8
9
10
11
12
13
14
20XX年发布软广主题系列
11.3
媒体
推广费用
备注
报纸
沈阳日报
50万
3篇整版
1篇半版
辽沈晚报
90万
13篇整版
2篇半版
车体广告
已付
预计费用
路旗
路牌
杂志
10万
印刷资料
合计
160万
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