丽湾国际销售方案样本Word格式文档下载.docx
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H2
128.12
1#2#
U1
119.33
2#4#
H1
4房2厅2卫
159.73
D1-B
5房2厅3卫
D3-B
H1-B
5房2厅4卫
238.92
H2-B
5房3厅3卫
206.37
U1-B
2#
209.99
5房3厅4卫
4#
备注:
（房型编号及排列）
参考施工图，由东向西，东面为1单元，西面为2或3、4单元；
由东向西，1单元为01、02室，2单元为03、04室，依次类推。
各户型标准层上存在复式结构，划分为2种（户型后缀上区分为-A和-B,其中-A代表标准层户型，-B代表复式户型）
比如：
U1户型，标准层一层东面一单元东山墙位置为（1U1-A01）
顶层复式则为（11U1-B01）
附表以下：
1号楼
2单元
1单元
1H2-A04
1H2-A03
1H2-A02
1H1-A01
2H2-A04
2H2-A03
2H2-A02
2H1-A01
3H2-A04
3H2-A03
3H2-A02
3H1-A01
4H2-A04
4H2-A03
4H2-A02
4H1-A01
5H2-A04
5H2-A03
5H2-A02
5H1-A01
6H2-A04
6H2-A03
6H2-A02
6H1-A01
7H2-A04
7H2-A03
7H2-A02
7H1-A01
8H2-A04
8H2-A03
8H2-A02
8H1-A01
9H2-A04
9H2-A03
9H2-A02
9H1-A01
10H2-B04
10H2-B03
10H2-B02
10H1-B01
2号楼
3单元
1H1-A06
1H2-A05
1U1-A04
1U1-A03
1H2-A01
2H1-A06
2H2-A05
2U1-A04
2U1-A03
2H2-A01
3H1-A06
3H2-A05
3U1-A04
3U1-A03
3H2-A01
4H1-A06
4H2-A05
4U1-A04
4U1-A03
4H2-A01
5H1-A06
5H2-A05
5U1-A04
5U1-A03
5H2-A01
6H1-A06
6H2-A05
6U1-A04
6U1-A03
6H2-A01
7H1-A06
7H2-A05
7U1-A04
7U1-A03
7H2-A01
8H1-A06
8H2-A05
8U1-A04
8U1-A03
8H2-A01
9H1-A06
9H2-A05
9U1-A04
9U1-A03
9H2-AB02
9H2-A01
10H1-B06
10H2-B05
10U1-B04
10U1-B03
10H2-B01
3号楼
1D3-A03
1D2-A02
1D1-A01
2D3-A03
2D2-A02
2D1-A01
3D3-A03
3D2-A02
3D1-A01
4D3-A03
4D2-A02
4D1-A01
5D3-A03
5D2-A02
5D1-A01
6D3-A03
6D2-A02
6D1-A01
7D3-A03
7D2-A02
7D1-A01
8D3-A03
8D2-A02
8D1-A01
9D3-A03
9D2-A02
9D1-A01
10D3-A03
10D2-A02
10D1-A01
11D3-B03
11D2-A02
11D1-B01
4号楼
1U1-A02
1U1-A01
2U1-A02
2U1-A01
3U1-A02
3U1-A01
4U1-A02
4U1-A01
5U1-A02
5U1-A01
6U1-A02
6U1-A01
7U1-A02
7U1-A01
8U1-A02
8U1-A01
9U1-A02
9U1-A01
10U1-A04
10U1-A03
10U1-A02
10U1-A01
11U1-B04
11U1-B03
11U1-B02
11U1-B01
注明：
颜色区分为销售次序：
黄色为第一批公开楼栋；
灰色为第二批公开楼栋。
复式均不公开
2、去化思绪
为了在短时期内达成销售去化率最大化和营造一个良好市场气氛及打开产品著名度,结合本案情况提议一期第一批推出1#和3#
分析以下:
1#南面是牛腰泾河,前面无任何遮挡,视野开阔,采光通透,东面是仲英大道和托儿所,可能会有噪音影响。
所以在一期中1#定位是处于一个中端。
对于价格我们提议均价在3400元/平米左右。
（确定整一期均价3500元/平米前提下）
3#南面是1#和托儿所，可能影响到3#低层单位视野和采光，东面是仲英大道，北面是小区车行入口和加油站，这些建筑会给3#造成一定噪音影响。
所以，在一期中3#定位处于一个相对弱势。
提议3#一层价格2880元/平米左右。
整栋均价控制在3200元/平米左右。
3#价格较低，能够在短时间内打开楼盘一个著名度。
同时去化率也比较快。
1#和3#集合了整一期两房，三房，四房和复式，供用户可选择面积范围较广；
同时在价格上也可起到互补作用，用户可依据自己需要选择不一样档次房屋。
在1#和3#推出同时，同时进行2#和4#预约登记，依据开盘实际销售率，确定在开盘后2个星期左右推出2#和4#。
（确定整一期销售周期为30天）
2#南面是牛腰泾河,前面无任何遮挡,视野开阔,采光通透，离仲英大道较远，相对无噪音干扰。
地势处于一期公寓房关键地段。
在一期中2#定位处于最高端，提议2#销售均价可控制于3600元/平米左右。
之所以定这个价格，是考虑到2#位置和联体别墅位置处于同一水平线上。
而相对于联体别墅价格，2#占比较大价格优势。
4#前面是2#，可能影响到4#局部低楼层采光和视野，同时后面车行道也会对其有噪音干扰。
在一期中4#定位处于中上端。
于整一期地势环境比较中性。
提议整栋均价3450元/平米。
短期内可能热销或滞销户型：
（首推1#3#前提下）
1#中间H2中高层房型可能去化较快（南面湖景，北透小区内部绿化，房型面积及价格适中、满足中层消费群）
3#低楼层D1户型可能去化相对较慢。
（采光受1#局部阻挡；
正前方托儿所计划影响居住；
东临主干道仲英大道，车流量噪音干扰较大；
在加油站不拆迁前提下，也一定程度上可能影响到居住品质提升）
参考吴江市场上复式结构去化较慢一个情况来看，本案一期复式房在去化上相对其它个案来看可能抗性较小。
我们一期复式房所处位置比较优越，（1#和2#为10+1；
3#和4#为11+1）从产品结构和位置及视野上而言，它和联体别墅存在一定共性，却在价格空间上占较大优势；
从中可寻求本案复式结构短期去化突破点。
3、去化分析
小高层1#—4#
1、从位置上按去化次序：
V2#＞Ｖ4#＞Ｖ1#＞Ｖ3#
理由:
2#景观好,视野采光好,出入比较方便.
4#出入方便,采光好,视野好,但视野开阔度没2#好
1#采光视野好,但会受托儿所及马路噪音影响
3#出入最方便,但受马路出入口噪音影响,受到托儿所视野及噪音影响
2、从房型上按去化次序:
V3#>
V4#>
V2#>
V复式
理由：
三房功效完备，面积适中，而且总价比四房和复式低，市场需求较大
四房功效愈加丰富，但面积大，造成总价相对高
二房面积小，总价低，时常需求大，但房型设计不好
复式功效丰富，但面积太大，总价太高，浪费面积多
3、从楼层上按去化次序：
1#:
V4-7F>
V1-3F>
V8-10F
2#:
V1-3F>
V4-7F>
3#:
V8-11F>
V1-3F
4#:
V8-11F
理由:
1#和4#（4-7层）价格处于中等位置,采光视野很好,而且出行方便
（1-3层）价格相对较低,总价低,但采光视野相对受影响
（8-11层）单价高,但采光、视野、通风好
2#（1-3层）单价适中偏低,采光视野好,出行方便
（4-7层）单价相对（1-3层）稍高
（8-10层）价格很好,采光视野好,不过出行不方便
3#（4-7层）价格适中,采光视野好,出行方便
（8-11层）价格相对（4-7层）较高,但通风采光视野好
（1-3层）价格低,出行方便,但通风采光视野受影响
4、以具体房型去化次序
⑴三房计去化次序（H2C2U1U2D1D3）:
VH2.C2>
VU1.U2>
VD1.D3
H2.C2房型设计合理,尺寸面宽很好
U1.U2相对H2.C2尺寸面宽有点小
D1.D3尺寸面宽相对U1.U2更小,通风也不好
⑵四房计去化次序（H1C1）:
VH1>
VC1
H1面宽开间好,通风采光好,房间功效丰富,划分合理
C1部分房间面宽开间相对不如H1,通风、位置不如H1
别墅19#20#21#
1、从位置上按去化次序:
V20>
V21>
V19
20#视野好,景观好
19#视野好,景观好,但采光受到2#影响
21#视野好,景观好,但受高架影响
2、从楼层上按去化次序:
V1-2F>
V3-4F
1-2F:
绿化景观好,采光视野和3-4F相比差不多,出行方便
3-4F:
视野采光好,但出行相对1-2F不方便
综合:
V1#>
V3#
1#采光视野好,价格适中,出行方便
2#位置采光视野全部很好,但价格相对较高,但周围环境好,能够减弱用户对价格高抗性
4#采光好,价格相对较低,出行方便,但视野受影响,也会受车行入口噪音影响
3#价格较低,出行方便,但采光视野受1#及托儿所影响,且受噪音影响较大.
B．销售策略
1、价格入市方案
鉴于本案实际情况提议销售期以下：
⏹第一阶段引导期（11月——12月）：
价格定位：
价格暂不公开
定价说明
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