买卖合同纠纷案例Word下载.docx

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买卖行为是经济活动中最常见的一种，市场主体或因考虑交易的便捷、或因法律意识的淡薄，或因内部管理的不规范，在买卖合同的订立中多有通过口头方式，或者虽然有书面合同，但书面合同是业务员、经办人、代理人订立而在文本中缺乏明确的授权，或书面合同订立后，一方当事人在合同履行中指示相对方向第三人履行合同或指示第三人向相对方履行，相对方对此未保留相应证据。

前述情况下，双方如就买卖合同发生纠纷，往往对于谁是买卖合同的主体发生争议。

如未订立书面买卖合同，在履行合同时仅有买方工作人员在收货凭证上签名，卖方主张货款时，买方以双方不存在买卖合同关系，有关人员的签名不能代表买方等抗辩，导致双方对买卖合同关系的主体发生争议。

又如在双方虽订有书面合同，但在合同履行过程中，第三方参与了合同的履行收取货物，卖方主张货款时，买方往往以虽然订有书面合同，但合同并未履行，收货方与其无关，其不是合同的实际买方而抗辩，此时则出现谁系买卖合同的买方的争议，即第三方究竟是代买方收货，还是和订立合同的买方共同构成实际买受人作为合同的一方，或者独立于原书面合同的买方和卖方实际形成了买卖合同关系。

　　2、对于合同成立与否的争议。

在没有书面合同的情况下，主张权利一方据以诉讼的依据，往往仅仅是收货单、结算单、对帐函、债权确认书等，此时相对方往往以合同关系未成立作为抗辩理由，双方

　　就合同成立与否发生争议。

在虽有书面合同，但合同系当事人采取传真方式订立，且未及时保留相关证据，事后也未对以传真订立合同事项进行确认，主张权利一方以传真件作为主张合同权利的依据时，相对方往往以未和对方通过传真订立合同等抗辩，导致双方对合同成立与否发生争议。

在虽然订立书面合同，但合同中约定了合同成立的条件，在一方当事人依据合同主张权利时，相对方往往以合同约定的成立条件未成就，双方之间合同未成立作为抗辩理由，由此双方就合同成立与否发生争议。

　　3、对于合同内容的争议。

在没有书面合同，或者书面合同经过变更，或者合同履行过程中开具的发票等凭证与合同约定内容不一致时，双方王易于就何为合同实际内容发生争议。

（二）认定买卖合同订立问题的基本原则

　　对当事人就买卖合同订立争议问题作出认定，应注意以下原则：

　　1、注意通过对书面合同的审查作出认定，在书面合同条款内容不明时，注意以合同解释方法对合同内容作出正确解释。

　　2、在缺乏书面合同的情况下，注意考察合同订立中当事人的认知内容以及合同履行的实际情况对相关事实作出认定。

　　3、在有充分证据表明当事人之间就诉争合同约定明确的情况下，应尊重当事人的意思自治，避免轻易以违反诚实信用原则或公平原则等对当事人争议的合同内容作出与当事人真实意思不同的认定。

　　（三）审判实践中常见涉及买卖合同订立的争议问题

　　1、有书面合同，但当事人就合同关系的主体、内容及成立与否提出不同于书面合同主张的。

对此首先应针对书面合同载明的合同主体、内容进行审查，并审查书面合同是否经过有效签署、是否符合合同中约定的作为成立条件的订立程序来确定合同的主体、内容及是否成立。

当事人主张内容和书面合同证明的事实不一致的，提出主张的当事人有责任提供足以推翻书面合同的证据以证明实际买卖合同关

　　系与书面合同不符，当事人未能提供充分证据的，应当以有效成立的书面合同来认定合同的主体和内容。

　　2、没有订立书面合同，当事人之间就合同的主体、内容发生争议的，应当审查合同履行过程中当事人在有关货物和款项交接中签署的送货收货凭单、收付款项条据凭证、税务发票等书面证据，结合当事人的陈述，对买卖合同关系的主体、内容等综合作出认定。

　　3、在订立合同的名义主体与履行合同的主体不一致时，应当考虑合同订立过程中相对人的认知，结合合同履行中的实际情况作出综合认定，不应简单以书面合同作出片面认定。

　　4、在有多份合同文本而当事人就合同内容意见不一的情况下，应首先审查多份文本是否均已经过有效签署并成立，在不同文本的合同均成立的情况下，应审查不同文本合同内容上的关系以正确认定合同内容，即不同文本的合同是相互涵盖而导致后一合同对前一合同的变更，还是不同文本的合同规定的内容不一，后一合同仅仅对前一合同作出补充而并非否定。

　　5、在当事人就合同是否变更存在争议的情况下，首先应审查当事人之间在合同订立后是否形成对合同条款变更的书面材料，对此主张合同发生变更的当事人有责任提供证据证明，如其对合同变更的主张不能提供有效证据的，应认定其主张不成立。

　　合同订立后出现合同履行与原合同约定不一致情况下，应首先审查该情形是当事人违约所致，还是当事人以履行行为实际形成对合同变更的合意。

　　6、买卖合同中增值税发票的证明内容与证明力问题。

一般来说，增值税发票的开具、交付和抵扣反映当事人参与的经济活动，但不可回避的是，增值税发票有的时候会因当事人借以偷逃税等违规行为而与当事人的实际经济活动不相符合。

因此，在买卖合同中，不应简单以增值税发票的开具方和接受方作为认定合同主体的依据，在当事人

　　就争议交易是否付款或货款数额发生争议的情况下，也不应简单以增值税发票记载作为认定依据，而应综合考虑当事人对于合同订立中的认知、合同履行中货物交收的主体与经过、款项支付的主体与数额等事实。

　　二、买卖合同的效力

（一）涉及买卖合同效力纠纷的主要类型与特点

　　当事人之间就买卖合同效力出现的争议主要集中在以下几个方面：

　　1、对于合同违反法律或行政法规强制性规定的，是否因其违法而无效的争议。

合同因违法而无效的，所违反的法应当是全国人大或全国人大常委会或国务院制定的法律或行政法规，实践中对合同法该规定的理解与适用是一致的，但是，由于立法技术的原因，这一范围的法中，哪些属于强制性规定并不明确，由此对于合同所违之法是否属于强制性规定存在争议，进而对合同是否因此无效，也存在争议。

另外，合同违反法律和行政法规的强制性规定，并不必然导致合同无效，还要考察该规定是管理性规范或效力性规范，只有违反属于效力性规范的法律或行政法规的合同，才是无效合同。

同样限于立法技术，我国相关法律和行政法规中的强制性规定属于管理性规范还是效力性规范并不明确，由此对违反强制性规定的合同，因对于该强制性规定的规范性质不明，导致对合同的效力也存在争议。

　　2、对于合同涉及经济犯罪的，是否必然导致合同无效在实践中多有争议。

如买卖合同的标的物是赃物，是否买卖合同一律即告无效；

买卖合同的目的是为实施犯罪行为准备条件，是否买卖合同因此即归于无效等。

有观点认为合同一旦涉及经济犯罪，则必然属于无效合同，甚至不属于民事争议的范围，应当通过刑事程序追究有关主体的刑事责任。

实际上，合同涉及经济犯罪的情形各异，其后果也有不同，对

　　此应针对具体情形区别处理。

　　3、表见代理是广义无权代理的一种，即行为人的代理行为并没有得到本人的授权，如果不构成表见代理，则行为人以本人名义订立的合同并不能对本人发生效力，而相对人之所以通过行为人订立合同，是基于业务员、经办人、代理人等行为人所代表的主体的市场信用、履行能力等的信任，基于和行为人所代表的主体发生合同关系的意愿，因此在无权代理发生后，相对人多主张行为人构成表见代理，行为人以本人名义订立的合同对本人发生效力。

而在此情况下，本人因根本未授权行为人代其订立合同，其最常见的抗辩就是行为人的行为未经其授权，已不构成表见代理。

双方易于就是否构成表见代理而产生合同是否对本人生效的争议。

　　4、对于以格式合同或格式条款订立的合同效力的争议。

对于以格式合同或格式条款订立的合同，如属于合同法第四十条规定的无效情形的，在实践中争议较少，但对于合同法第三十九条第一款即“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，如未采取合理的方式提请对方注意或按照对方的要求，对该条款予以说明时，该条款的效力如何长期以来存在争议。

合同法司法解释

（二）第9条、第10条属于对合同法第39条所做的解释，从解释的文义上看，对于合同法第39条中规定的格式条款提供者未尽提示和说明义务的，当事人申请撤销的，人民法院应当支持，其中第9条未对合同法

　　第39条中规定的格式条款，如同时符合合同法第40条中无效条款情形的作出除外规定，但对于该情形，合同法司法解释

（二）第10条同时规定人民法院应当认定该条款无效。

（二）认定买卖合同效力问题的基本原则

　　对当事人就买卖合同效力争议问题作出认定，应注意以下原则：

　　篇二：

房屋买卖合同纠纷案例分析

　　房屋买卖合同纠纷案例分析

　　近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，XX年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。

通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。

　　房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。

　　一、商品房买卖合同纠纷

　　商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：

（一）售房广告引发的纠纷

　　众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：

（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；

（2）对商品房美观性的陈述；

（3）对商品房使用功能的陈述；

（4）对商品房环境性的陈述；

（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。

而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。

　　案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；

开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。

该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了平米，明显违反了小区规划，开发商违约。

经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

　　案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面

　　积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。

同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。

一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。

最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。

但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。

　　案例三，贻成尚北新风系统案例。

　　案例