普罗旺斯可研报告成果Word文档下载推荐.docx

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参加人员有；

公司领导、财务、房地产、工程造价、房地产营销、市场调研等相关人员。

项目研究从市场前景分析、项目可行性分析、多方案综合评价三个方面进行。

通过研究对项目的可行性有了一个理性的认识和客观把握。

第二部分；

项目开发宏观环境分析

1，城市建设总体规划描述

安县新县城位于江秀路花荄段，江秀路从花荄新城区穿城而过。

距绵阳城区经辽宁大道13公里，经绵安快速通至绵阳道8公里。

安县花荄镇城区已纳入绵安同城化规划管理。

安县城市建设总体规划是在安县县城异地迁建的背景下在安县花荄镇城镇建设规划的基础上按县级城市规模重新编制的。

新县城建设规划功能分区共分为老城区（原花荄镇城区）、新城区（新县城主城区）、工业开发区三大板块。

新县城主城区是新县城城市建设规划核心部分，规划立意创新，脱离了传统街市旧俗。

主城区分为行政服务区、文化休闲活动区、居住区、滨河景观绿地等功能分区，商业主要以日用商品、餐饮休闲娱乐、菜市场等社区服务呈点状分布。

居住区以江秀路（银河大道）为主轴，行政中心为圆心呈扇状辐射。

凸显了绵阳后花园宜居城市特点。

2，所在区域政策、经济及产业环境

项目所在地属新兴县域经济，地震前其经济主体主要是农业产业化经济，工业主要有建材、化工、造纸业。

安县旅游资源丰富，有一定旅游产业基础。

安县矿产资源丰富，是矿产资源输出大县。

随着绵安同城化建设提速、震后工业援建项目启动，震后援建资金输入，城镇基础设施和小城镇建设、新农村建设等，为安县产业经济发展开创了史无前例的历史机遇，加速了新县城城市化建设进程。

也同时加快了安县房地产业的发展。

3，项目所在地住宅市场及区域分布情况

从商品房增长情况看；

2003年县城搬迁开始历时8年，已开发的大型住宅小区共22个（期）。

开发面积突破767600㎡，近6000套。

平均增加750套/年、开发量95800㎡/年，年增长近10万平米。

从商品房分布情况来看；

住宅小区以江秀路（银河大道）为主轴，行政中心为圆心呈扇状分布。

前阶段开发的小区主要集中在银河大道以北地区，内环线主要有长兴现代城、广厦景园、恒丰苑、宏丰苑、千佛小区、新城花园、益丰小区、华丰苑、电力小区、银都宝座和安江花园。

外环线主要有华西世纪苑、丽景云天、发豪桂苑、安州花园、格兰春天、新盛名城、龙康花园和华泰小区。

2010年商品房开发区域随‘湿地公园’建成向东（水韵生态家园）发展，形成水韵生态家园与银都宝座、华西世纪苑东、北呼应竞争发展的局面。

从房地产业发展状况看；

商品房开发无论是量还是价格、品质、土地出让价格和拍卖竞争程度都呈稳定上升趋势，商品住宅由多层向高层发展，商品房的品质由满足一般居住需求向改善居住环境方向发展。

随着辽安大道建成、江秀公路贯通、绵安快速通道开工建设，绵安同城化建设提速、城市公共基础设施在震后有了跨越式的提升，安县新县城（花荄）作为绵阳城市后花园的宜居区位优势日益凸显，由此可以展望，在未来5-10年内安县新县城的房地产业还将继续保持较好的发展势头，房地产市场需求将保持一定的增长速度。

第三部分；

项目地块分析；

1、项目区位分析

该项目位于县城核心区东面，是政府城市建设规划重点项目“水韵生态家园”的主要项目之一，位于该区域A区，是唯一紧临行政中心的地块，也是距湿地公园主景区最近、接触面最宽的地块。

该地块东临安昌河于湿地公园紧邻；

南临拟开发B地块；

西临规划道路与D地块和广播电视中心相邻；

北临已建成道路与安县卫生局办公楼相邻。

项目北侧行政中心办公区、道路、湿地公园、滨河路等基础设施已全部建成，湿公园住宅区地开发用地已全部出让即将开发。

该地块从北顺湿地公园向南环抱，与湿地公园溶为一体，得天独厚，自然天成。

尽享园林风光与远离喧嚣的宁静。

2，项目交通分析；

该地块位于新县城主城区，东面距有江秀路和绵安快速通道500米、西面距辽宁大道1500米、行政区道路贯通至该地块，1路公交线路及站点已建成投入营运，道路畅通、宽敞，整洁。

车辆、行人出入方便，是一个交通发达、成熟的地块。

3，项目人流分析；

该项目位于江秀路（银河大道）南侧。

由于紧邻行政区，上班时间人流多以办公、办事人员为主，，车流量相对集中。

假期时间人员和车流相对稀少。

随着“韵生态家园”项目启动，将彻底改变这一现状。

该项目规划用地263亩，住宅建设规模达56万㎡，将增加居住人口2.6万人，7600户，达到新城区规划居住人口总量的26%。

届时将形成居住人员、办公办事人员、游玩休闲人员（滨河休闲带、湿地公园）相对集中的区域。

人员日流量将达到30000人次，车流量将达到日500辆次。

第四部分；

项目开发条件分析

该项目是城市建设规划重点项目，区域景观（湿地公园），基础配套设施（道路）基本完成，道路畅通，公交线路和站点已投入营运，施工用水电正在落实，。

项目建设规划方案已通过绵阳市规划局专家评审，前期开发资金已基本落实。

目前拟进入办理土地出让手续、立项、地勘、施工图方案细化、施工图设计、施工招标等前期准备工作环节，开发条件基本成熟。

第五部分；

市场分析

1，竞争对手分析；

在同期开发或已先期开发尚未开始预售的项目中，有竞争潜力的楼盘主要有银都宝座高层、华西世纪苑两个项目，其它楼盘均已售完。

华西世纪苑在环境和品质方面不具备可比性。

最具竞争潜力的项目是银都宝座。

就环境和楼盘品质而言，银都宝座虽不具可比性但其楼盘规模以及项目区位、土地成本占有一定优势，在市场竞争方面将占据一定的市场份额。

其主要购买力是解决居住问题的中等收入消费群体和部分投资性消费群体。

其购买欲望相对务实。

区位、楼盘规模、售价是他（她）们决策的诱因，而环境、品质居其次。

2，市场需求分析

在未来5-10年内安县新县城的房地产业还将继续保持较好的发展势头，房地产市场需求将保持一定的增速。

刚性需求、改善居住条件、居住环境的消费群体和投资性购买力将支撑和拉动房地产业稳定发展。

经济适用房、廉租房，普通住房消费，高品质住宅将分割住房市场占有份额。

本项目的主要目标消费群体是中高收入群体和投资性消费群体，将吸引本地和绵阳地区部分追求高品质住房消费购买力。

①新婚单位员工；

家庭支持首付，按揭购房。

占10%

②改善居住环境和条件的城市高收入群体。

占30%

③农村离乡致富高收入群体。

占20%

④绵阳市区含高新区部分改善居住环境的多套自住后备住房。

⑤其它投资性购房。

3，房屋价格分析

从2003年县城搬迁起安县房地产市场经由了政府干预下的被动畸形业态到逐步回归理性走向成熟的过程。

已开发竣工的楼盘先后清盘。

8年内商品房开发总量达到了88万平米，年平均销售量达到了11万平米。

住宅价格从低于成本价的600元/㎡一路飘升至现在的3100元/㎡左右，销售价格上涨了5.1倍。

商品房价格年平均上涨300元/㎡。

以近三年市场成交状况分析；

销售总量达到237800㎡，年平均销量80000㎡。

销售价格由2400元增长到3100元，增幅700元/㎡。

年平均增长230元/㎡

土地成本由2003年每亩15万元增长至2010年的200万/亩。

商品房的开发成本由2003年的800元/㎡上升至2010年的3300元/㎡，

由此可以预测，商品房价格受土地出让价格的影响，商品房销售价格增幅不会减弱更不会降低。

未来的3-5年内商品房的开发量和售价将保持现有的增速，年开发量保持在8到10万平米左右、商品房售价年增长200-300元/㎡,销售价格达到3700元-3900元/㎡左右。

第六部分；

市场定位

1，产品定位；

基于市场区隔和市场细分原则和项目的优势资源，“普罗旺斯”项目拟定位于高档生态园林社区

2，价格定位；

均价3600元—3800元/㎡

第七部分；

机会与挑战

1，项目优势分析；

该项目位于新县城核心区湿地公园住宅区内。

是新县城建设总体规划中建设和打造以湿地公园为依托的水韵生态家园的重要组成部分，该项目邻江、临园、邻行政区、规模大、品质高，交通方便，其环境不可替代，可以打造成不可复制的高品质项目。

2，项目劣势分析；

该项目的劣势是土地成本过高，经济效益低于房地产开发平均利润，投资成本高于其它项目。

同先期取得土地资源的其它项目相比不在同一起跑线上，价格空间弹性受限制。

3，项目机会分析

1已开发的大部分楼盘均已清盘或仅剩尾盘

2绵安同城建设提速将提升区域优势，促进住房消费

3震后经济拉动区域经济发展，致富群体增加，生活水平提高

4城市基础设施建设超前，城市化功能日趋完善

上列表明，顺应发展势头，抓住机遇投资房地产业有其可行性和必要性。

4，项目威胁分析；

国家对房地产业的政策调控力度直接影响投资性住房消费购买力，在一定程度上限制和制约投机性住房投资，增加了市场需求的不确定性，从而给房地产投资带来威胁。

5，风险；

受政策影响，商品房销售市场的不确定性增加了房地产开发企业融资难度，增加了投、融资成本。

增加了资金回笼的风险和资金链安全风险。

第八部分；

项目规划方案；

按照规划设想，拟将该项目打造成川西北高品质、高品位的居住社区，项目景观环境与湿地公园景观融为一体，车辆与地上园区内景观隔离，地下停车场漏空自然采光，舒适通畅。

园区内拟以薰衣草为主打绿地，着力打造欧式自然景观和建筑品质。

做追求居住环境、提升居住品质的发动机和典范。

项目拟开发26层电梯公寓7栋，建筑面积约68900㎡共695套，4层景观洋房（跃层）11栋，建筑面积约8192㎡共44套，总户数744套，住宅总面积77092.55㎡。

开发电梯公寓一层商业服务用房2406.77㎡。

商务会所1200㎡。

小区物业配套用房450㎡。

地上建筑总面积81149,32㎡。

地下车库17200㎡、可停放车辆499辆。

第九部分；

项目财务与经济指标

1，投资估算及资金筹措；

该项目计划总投资3.48亿，资金来源自筹（其中自有资金3000万、借款2500万、销售收入2.93亿投入）。

2，项目测算

房屋平均成本价3450/㎡,可销售面积81149,32/㎡，暂定销售价格，景观洋房5000元/㎡，电梯公寓3800元/㎡,商铺6500元/㎡，地下车位5万元/个，预计销售总收入3.6亿元。

项目总成本3.48亿元，可上交国家税收1200万元，实现税后利润900万元。

3，财务评价

A.获利性评价

①成本利润率；

7.08

②销售利润率；

5.22

B.信誉评价

①流动比率；

1.08

②杠杆比率；

1.1

C.静态获利分析

①投资收益率（R）；

104.64

②投资回收期（Pt）；

1.5

D.动态获利分析

①财务净现值（1C=20%）；

3701.44

②财务净现值率（FNPVR）；

770.35

E，风险评价

①盈亏平衡分析；

当投资成本和销售价格不变的情况下，销售达到73000㎡为盈亏平衡点。

②敏感性分析；

a变动因素一；

当投资增加5%，销售减少5%，收益减少42%

b变动因素二；

当销售增加5%，投资减少5%，收益增加65%

第十部分；

项目综合评价结论；

该项目是城市建设规划重点项目，区域景观（湿地公园）等基础配套设施（道路）基本完成，公交线路和站点已投入营运，开发条件基本成熟。

项目建设规划方案已通过绵阳市规划局专家评审，前期开发资金已