《项目竣工验收交房作业指导书》1解析Word文档格式.docx

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第一章总则

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1工程验收

1.1在组织竣工验收前，工程项目必须组织两次内部预验收。

1.1.1第一次由施工单位、监理单位和物管公司进行初验，整改结束后形成初验报告报工程部；

1.1.2第二次由施工单位、监理单位、项目部、设计代表、物管公司、质监站参加，按照正式验收程序以套、间、层为单位进行复验，整改完全结束后，形成复验报告。

批准后，方可进行正式的竣工验收。

1.2内部预验收通过后，施工单位提交竣工验收申请报告，监理公司负责检查施工单位竣工验收资料，工程部督促监理档案、施工档案归档。

1.3工程部负责按计划组织相关部门参加工程竣工验收，工程竣工验收由公司分管领导或工程部经理主持。

验收工作必须执行规定的作业流程《分部专业工程验收》、《项目工程竣工验收》和相关指引的要求。

1.4工程部应确保项目各阶段验收结果形成记录，并按相关法规要求进行归档。

工程部的工程技术资料及档案，在工程总决算完成后，移交给公司办公室存档。

2工程移交与保修

2.1工程部向物业管理公司移交物业管理权责，按《项目工程管理权责移交》流程的规定执行。

向物业公司进行移交时，必须按照交房标准向物业单位移交，并建立移交记录。

2.2《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由工程部、设计部制定。

内容必须严谨、通俗易懂、可操作性强，最大限度的避免将来可能出现的质量纠纷。

在项目移交前将两书的标准文本报集团公司营销中心和项目公司销售部备案。

2.3工程部应与物业公司明确保修责任范围，并制定维修服务流程，确保维修服务的质量和时间满足规定的要求。

2.4在维保期内，工程部应督促施工单位定期回访并对保修服务信息进行定期（每月）统计分析，并根据分析结果，提出纠正和预防措施，为后续项目积累经验。

第二章初步验收、竣工验收

1目的

对项目工程竣工验收（含中间验收）进行有效控制，使工程质量符合国家、行业标准要求，保证工程顺利通过验收，取得建设主管部门颁发竣工验收证书。

2适用范围

适用于公司所有开发项目。

规模较小的改造工程、装饰装修工程，参照此流程。

3职责范围

3.1分管领导或工程部经理负责竣工验收的组织工作。

3.2工程部经理负责编制竣工验收计划、组织竣工验收，专业工程师负责本专业、质量检查。

3.3工程部、设计部负责规划验收，工程档案移交及验收。

4程序内容

4.1中间验收

4.1.1中间验收主要含桩基础验收,主体结构验收等分部分项工程。

4.1.2中间验收由监理公司组织，设计单位、地勘单位、项目部、工程部、设计部、质量监督站和施工单位参加。

4.1.3专业工程师审核已通过监理公司审查的下列资料：

A．质量保证资料齐全、真实并与工程进展同步；

B．有关工程材料、构配件检验和评审合格；

C．施工中形成的观测数据满足相关规范的要求；

D．分项工程自评资料齐全，评定结果符合要求。

4.1.4验收通过后，专业工程师、项目部经理对中间验收证明书进行签认。

4.1.5验收中存在的设计问题由技术部要求设计单位整改；

存在的施工问题由项目部督促监理单位下发指令由承包商整改，需用《工程联系函》书面下达要求。

4.2初步验收

4.2.1初步验收由监理公司组织，设计单位、工程部、营销中心、招商中心、成本管理中心、设计部、物管公司和施工单位参加。

4.2.2专业工程师审核监理公司已审核完毕下列资料：

A．承包商提交的质量保证资料；

B．分项、分部工程质量保证资料；

C．单位工程质量初步评定；

D．工程质量评估报告。

4.2.3验收中发现的设计问题由设计部要求设计单位整改，施工问题由工程部督促监理单位下发指令由承包商整改。

需用《工程联系函》书面下达整改要求。

4.3竣工验收

4.3.1工程部经理组建竣工验收机构，编制竣工验收计划。

机构成员由公司设计部、工程部、成本管理中心和物管公司、承包单位、设计单位、地勘单位、监理单位等组成。

分专业组成各验收小组，小组长由工程部主管工程师担任；

工程部经理、总监理工程师分别任竣工验收机构正、副指挥长。

4.3.1.1竣工验收的基本条件

A．完成工程全部设计和合同约定的内容，满足使用要求；

B．监理单位审查合格的完整技术档案和施工管理资料；

C．使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场验收报告；

D．有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件；

E．施工单位签署的工程保修书。

4.3.1.2审核依据

A．合同、设计文件

B．国家现行的有关法律、法规、技术规范、标准。

4.3.2验收程序

4.3.2.1承包单位完成设计图纸和合同约定的全部内容后，自行组织验收。

编制竣工报告，由单位法定代表人和技术负责人签字并加盖单位公章后，提交给监理单位。

竣工报告主要包括以下内容：

已完成工程情况，技术档案和施工管理资料情况，建筑设备安装调试情况，工程质量评定情况等。

4.3.2.2监理单位核查竣工报告，对工程质量作出评价，竣工报告经总监理工程师、监理单位法定代表人签字并加盖监理单位公章后，由承包单位向甲方申请竣工验收。

4.3.2.3验收机构分专业组对各专业工程进行验收。

4.3.2.4验收中的问题由各专业组组长分别整理，工程部经理、总监理工程师汇总，报请分管领导审核。

缺陷问题，由工程部书面通知监理单位，由监理单位监督施工单位按规定时间整改完毕。

缺陷整改完毕，由监理单位审核通过后，各专业验收组重新复验。

4.3.2.5由分管领导安排工程部、设计部组织规划、城建档案部门、质量技术监督站、消防、环保、燃气、民防等部门进行专项验收。

各部门负责人负责取得相关专业的合格证明文件、准许使用文件，并交至公司档案室存档。

4.3.2.6验收机构组织审查竣工报告，工程部专业工程师负责本专业的竣工资料、图纸检查，合格的资料（一式叁套）分别移交公司档案室、成本管理中心、物管公司。

4.3.3竣工验收手续办理

4.3.3.1工程部依据建设工程竣工验收备案制度，在建设工程竣工验收合格后15日内向建设主管部门提交下列资料办理备案手续。

A．备案表一份；

B．建筑工程竣工验收据报告；

C．规划部门出具的《建筑工程规划许可证（验收合格证签章）》；

D．公安消防部门出具的《工程消防验收意见书》；

E．环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》；

F．质量技术监督部门出具的有关合格证明或准用文件，如《电梯扶梯验收结果通知单》；

G．城建档案部门出具的档案移交回执及档案移交清单；

H．人防部门出具的《人防工程验收证书》；

I．燃气主管部门出具的《燃气工程监督及质量等级证书》；

J．施工单位签署的《工程质量保修书》；

K．《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

4.3.3.2工程部负责领取《建设工程竣工验收备案证明书》。

1竣工资料审查

监理单位审查竣工验收必备技术资料是否齐备、真实。

必备技术资料一般应有以下内容：

1.1施工单位开工报告及竣工报告；

1.2全套如实反映工程实际情况的竣工图纸，施工图会审纪要和设计变更通知；

1.3各分部工程的质量保证资料和竣工技术资料，主要包括：

A主要材料、构件合格证书,检验及试验记录，主要设备合格证书、说明书、操作维修手册；

B砼及砂浆试验记录；

C隐蔽工程验收记录；

D分项、分部工程中间交工验收记录，分项、分部工程质量评定表；

E各种施工、检查、系统及设备调试记录（包括地基验桩记录、打桩工程记录、试桩报告、防水工程检查记录、施工日志、管线安装检查记录、设备单机调试、联动调试记录等）；

F工程质量事故的处理记录及其它需说明的问题；

G其它政府规定的工程档案资料。

2工程实物现场检查

2.1完工程度检查

各分项、分部工程逐项检查已全部完工，确认未遗漏任何细项；

对需整改的细项逐条列出，限期整改。

2.2最终试验检查

规定进行最终试验的项目均已进行最终试验并达到要求。

如屋面和卫生间的蓄水试验、排水管道灌水试验、给水系统清洗、电气绝缘、接地电阻测试、设备负荷调试等。

2.3窗明、地净、墙洁、电通、水通、场地整洁。

3列出整改项目清单，限期完成整改。

3.1整改结束后，施工单位形成初验报告，经总监理工程师签认后，报交工程部。

3.2施工单位正式填写上报《竣工验收申请报告》。

1项目工程竣工验收应具备的条件：

1.1各分部、分项工程均由承包单位进行了自验、自检（隐蔽分部、分项工程已通过中间验收），符合设计、施工规范要求；

1.2各分部（项）专业工程已验收合格；

1.3水、电、气、通讯已与外线接驳开通，联动试运转正常，并有文字记录；

1.4竣工图已完成，验收必备技术资料已备齐、符合规定要求；

1.5竣工文件已经按政府档案部门要求进行整理完毕；

1.6已通过项目内部预验收。

2项目工程竣工验收要求

2.1项目工程正式验收由项目部组织，政府建设各相关部门（如质量监督站、规划、市政、环保、档案、水、电、通讯、煤气、人防、消防等）、设计单位、勘察单位、监理单位、使用单位（或物管公司）、施工单位代表参加的项目工程整体验收，其验收结论具有合法性。

验收程序按当地政府建设主管部门规定进行。

正式验收可由工程部委托监理单位主持办理。

2.2项目工程正式验收有以下内容：

2.2.1施工单位汇报工程概况、施工情况、自检自评结果及各项验收准备工作情况。

2.2.2监理单位汇报监理工作情况和预验收结果。

2.2.3验收领导组事先将验收人员按专业分成若干小组，进行竣工资料审查和工程实物验收。

组长由主管工程师担任，工作人员可由监理、设计、施工、质量监督站抽派，必要时，还可特邀相关工程技术专家参加。

2.2.4各小组验收完成后，验收领导组召开会议听取情况汇报，设计、地勘、施工、监理、质量监督站人员参加，做出竣工验收结论意见。

若不同意验收，监理负责将存在问题通知承包单位，限期整改，并确定复验时间。

2.2.5通过验收后，工程部组织各单位办理工程竣工验收证明书和工程综合质量评定表。

2.2.6竣工验收应指定专人做好记录，并整理成会议纪要。

经参加验收单位代表签字后存档。

1总体要求

1.1工程竣工总结的编制应在工程正式竣工验收后开始，到住户入伙后一个月内完成。

1.2工程部负责组织工程竣工总结的编制工作，设计部、营销部门、预算部、招商部应根据其职能范围予以配合。

1.3工程竣工总结经公司分管领导审核定稿后，提交公司办公室存档。

2编制步骤和内容

2.1工程部组织公司参建中心（部门）、设计单位、监理公司、承包单位进行综合总结。

2.2总结内容

2.2.1报批报建

A各项报批报建完成情况

B报批报建经验总结

C经验总结及建议

2.2.2招投标工作

A工程施工、监