中国石油销售企业加油站租赁的风险防范(.docx
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目录
1引言 1
2Xx销售企业加油站租赁的时代背景 2
3租赁的定义及作用 3
3.1租赁的定义 3
3.1租赁的特征 3
3.3租赁的作用 3
3.3.1租赁对承租人的作用 3
3.3.2租赁对出租人的作用 4
4风险的定义及特征 5
4.1风险的定义 5
4.2风险的特征 5
4.2.1风险的不确定性 5
4.2.2风险的客观性 5
4.2.3风险的普遍性 5
4.2.4风险的可测定性 5
4.2.5风险的发展性 6
5Xx销售企业加油站租赁风险存在的表现形式 6
5.1加油站出租主体存不合法 6
5.2加油站土地使用权存纠纷 6
5.3加油站存在再出租的现象 6
5.4加油站租期内存增资困难 7
5.5加油站租金支付时点模糊 7
5.6加油站租期内的单方违约 7
5.7加油站租期内费用的约定 7
5.8加油站租期内权利的负担 8
5.9加油站租赁期结束的维权 8
6Xx销售企业加油站租赁财务风险防范措施 9
Xx销售企业加油站租赁的风险防范
6.1共同做好合同主体审核 9
6.2主动参与油站合规经营 9
6.3明确合同款项支付条件 9
6.4尽量控制前期付款比例 10
6.5油站租赁资产及时接收 10
6.6规范租赁站的会计核算 10
7Xx江西销售分公司加油站租赁的现状与建议 10
7.1江西公司加油站租赁现状 10
7.2江西公司加油站租赁建议 11
7.2.1注意可研销量与实际效量相结合 12
7.2.2注意网点规划和选择的研判 12
7.2.3注意建立有效的退租工作流程 13
7.2.4注意租赁经营过程中权益的维护 13
7.2.5尝试多元多样化租赁模式相结合 13
7.2.6建设租赁加油站后评价工作机制 14
参考文献 14
Xx销售企业加油站租赁的风险防范
摘要
本文首先介绍了Xx销售企业加油站租赁的时代背景，并从理论认知的角度对租赁和风险二者的定义和特征等进行了一般的概念性阐述。
Xx销售企业加油站租赁已成为其抢抓机遇、抢占市场、优化网点布局的有效方式和常规手段之一，不能否认，抢抓机遇的同时，风险也随之而增。
课题对销售企业加油站租赁可能面临的风险及其表现形式作了详尽的表述，对如何防范销售企业加油站租赁过程中的财务风险提出了具体的应对措施。
课题最后对Xx江西销售分公司加油站租赁的现状和未来进行了介绍和展望。
关键词:
加油站；租赁；风险防范
1引言：
经营者获取“自营油站”的方式无非3种：
新建、收购和租赁。
其它方式：
如特许经营、委托经营、受托经营、合资合作等，经营风险相对较小，不在本次课题分析范围内。
无论采取哪种方式自营，效益总是和风险相伴的。
加油站作为一种特殊的商业地产，在以租赁作为商业运作方式时，合作的双方更多的是具有租期长、租金高、经营许可手续变更更复杂的特点。
正因为如此，如果租赁行为的双方当事人或单位对相关法律和风险考虑不足，就容易在日后引发矛盾，酿成纠纷。
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2Xx销售企业加油站租赁的时代背景
1999年Xx天然气集团公司实施战略性重组，设立Xx天然气股份有限公司。
Xx集团经过多年的发展，已经由重组初期从事原油、天然气勘探开发等上游业务为主的公司，演变成为上下游一体化的综合性国家石油公司。
其新增的成油销售业务，直接面向市场，富有竞争和挑战性。
早期，成品油这种商品从原油的开采到加入汽车车内作燃料，所经历的产业链比较长，且销售渠道单一，一直被视为石油石化产业的价值终端。
同时，政府对成品油实行零售许可制度，特别是汽油，被列入了化学危险品经营范畴。
因此在很长一段时间内，我国加油站的所有权和经营权都是政府名下的“国有企业”。
在非传统行业进入之前，加油站本身只是一个经营场所，并没有充分表现出它作为一种商品的特征。
一切始于竞争，始于上个世纪末年的石化、石油南北分治。
从那以后，尽管加油站的数量一直在增加，但价格却从未回过头，因为这些年，卖油赚钱，卖加油站更赚钱！
迄今为止，加油站“买卖”经历了两个实质性阶段:
一是开放之前。
站不值钱，手续值钱。
二是开放之后。
手续和站都不值钱，位置值钱。
Xx销售企业是Xx集团公司业务链的最终环节和实现价值的主渠道，是推进市场战略的主力军和保持产运销平衡、争取生产经营全局主动的关键，也是履行
“三大责任”、展示Xx企业形象的窗口。
从Xx销售企业发展的每一步来看，正是由于运营加油站数量的不断攀升，并结合科学的网络布局，才有效的提升了销售企业在成品油市场的占有率，进而获得规模和效益双丰收。
在开放的市场准入机制面前，唯有抢抓机遇、尽快占领有效市场，才能取得成品油销售工作的主动。
也正是在这样的经济社会环境面前，销售企业主动创新工作思路和方式，采取了包括租赁、收购等在内的多种有效手段来推动网络建设快速高效的发展。
3租赁的定义及作用
3.1租赁的定义
租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。
承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用（也即租金）。
3.2租赁的特征
租赁的主要特征包括以下三方面:
（1）所有权与使用权相分离；租赁资产的所有权与使用权分离是租赁的主要特点之一，租赁是资金与实物相结合基础上所有权与使用权的分离。
（2）融资与融物相结合；租赁是以商品形态与货币形态相结合提供的信用活动，出租人在向承租人出租资产的同时，解决了承租人的资金需求，具有信用和贸易双重性质。
它不同于一般的借钱还钱、借物还物的信用形式，而是借物还钱。
租赁的这一特点与银行信贷和财产信贷融合在一起，成为企业融资的一种新形。
（3）租金的分期支付；在租金的偿还方式上，出租方的资金一次投入，分期收回。
对于承租方而言，通过租赁可以提前获得资产的使用价值，分期支付租金便于分期规划未来的现金流出量。
3.3租赁的作用
租赁业务的蓬勃发展，说明了租赁比直接“拥有”某项资产更为有利。
对租赁行为主体来说，肯定也是互利的。
3.3.1租赁对承租人的作用
（1）租赁开辟了新的融资渠道。
承租人可以借助租赁保留银行贷款额度和紧缺的现金资源，增强企业营运资金的灵活运用能力。
（2）可以按固定利率进行全额融资。
租赁不要求承租人立即支付现金，有助于缓解处于发展期的新企业资金紧张问题；此外，租金固定，有助于防止资金成本的增加，避免通货膨胀风险；租金固定便于计算投资报酬率，有助于承租人快
速完成投资决策。
（3）租赁协议限制条款较少，租赁方式灵活。
富有创造精神的出租人可以结合承租人的特殊需要签订租赁协议。
例如，可以约定等到设备开始运转、具有生产能力之后才开始支付租金，而且还可以不要求以取得的新设备向主要贷款人作抵押，承租人可以避免再去签订成本昂贵的再贷款协议。
（4）有助于资产设备的更新。
对于设备淘汰更新快的企业而言，租赁为资产设备快速升级创造了便利条件。
在多数情况下，承租人把残值风险转移给了出租人，减少了设备因过时而陈旧的风险。
（5）租赁资格审核程序简便，申请批准速度快，有助于承租人把握商机。
（6）不用增加资本去购置设备，有利于保持股权分布的稳定性。
3.3.2租赁对出租人的作用
（1）利息收入。
租赁也是一种理财方式，通常情况下租赁利息较银行贷款利息高。
因此，租赁公司、金融机构等出租人愿意开展租赁交易。
（2）纳税利益。
杠杆型租赁就是一种纳税导向型租赁。
例如，A公司把一项资产卖给一位富有的投资者，尽管该投资者不需要这项资产，但他可以把这项资产租给一家B公司，该B公司不能利用纳税利益，而该投资者则可以从中获得纳税利益。
在这一交易中，A公司销售了它的资产，投资者（出租人）获得了纳税利益，
B公司（承租人）则以一种较优惠的方式获得了它所需要的资产。
（3）高残值。
在租赁期满租赁财产返还给出租人的情况下，如果其实际价值远高于最初签订契约时的预计残值时，会给出租人带来大额利润。
4风险的定义及特征
4.1风险的定义
风险，简单的说就是目的与结果之间的不确定性。
大致有两层含义：
一种定义强调了风险表现为收益不确定性；而另一种定义则强调风险表现为成本或代价
的不确定性。
若风险表现为收益或者代价的不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险。
而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。
4.2风险的特征
4.2.1风险的不确定性
风险是否发生的不确定性;风险发生时间的不确定性;风险产生的结果的不确定。
（即损失程度的不确定性）
4.2.2风险的客观性
风险是一种不以人的意志为转移，独立于人的意识之外的客观存在。
人们只能在一定的时间和空间内改变风险存在和发生的条件，降低风险发生的频率和损失程度。
但是，从总体上说，风险是不可能彻底消除的。
4.2.3风险的普遍性
人类历史就是与各种风险相伴的历史。
自从人类出现后，就面临着各种各样的风险，如自然灾害、疾病、伤残、死亡、战争等。
随着科学技术的发展、生产力的提高、社会的进步、人类的进化，又产生了新的风险，且风险事故造成的损失也越来越大。
在当今社会，企业面临着自然风险、市场风险、财务风险、政治风险等。
风险无处不在，无时不有。
4.2.4风险的可测定性
个别风险的发生是偶然的，不可预知的，但通过对大量风险的观察会发现，风险往往呈现出明显的规律性。
根据以往大量资料，利用概率论和数理统计的方法可测算风险事故发生的概率及其损失程度，并且可构造出损失分布的模型，成为风险估测的基础。
4.2.5风险的发展性
人类社会自身进步和发展的同时，也发展了风险。
尤其是当代高新科学技术的发展和应用，使风险的发展性更为突出。
风险会因时间、空间因素的不断变化而不断发展变化。
5Xx销售企业加油站租赁风险存在的表现形式
5.1加油站出租主体存不合法
对于加油站出租来说，出租主体的合法性体现在所有者的身份合法性上。
实际情况中，有许多正在运营的加油站，在土地所有权及使用权、地上物（房屋、建筑物及设备、设施等）的所有权和使用权、油站经营者（营业执照上的法人代表及前置审批手续显示的“所有者”）不属于一个（伙）人的现象是非常普遍的，实际情况往往更错综复杂。
5.2加油站土地使用权存纠纷
很多加油站之所以不能买卖只能出租，主要局限于土地性质--非国有出让的集体土地、划拨土地、甚至是非法占用的耕地。
由于历史的原因，在这些土地上建设并经营至今的加油站，虽然几经“专项整治”，但依然延续至今。
“存在就是合法”的这个命题好像就是他们的代名词。
与那些土地证照规范，建设程序合法、规划两证齐全的站相比，这些站风险是显而易见的。
5.3加油站存在再出租的现象
转租是指承租者在租赁期间将其承租油站再出租的行为。
换言之，即在油站原出租方合同约定或书面同意的情况下，承租者可以充当”二房东“把油站的部分房屋、场地、设备设施或油站整体再出租，并从中获取利益。
但如果承租人擅自转租，则构成违约行为，严重的可导致原合同解除。
即便是合同双方约定可以有条件转租，但转租条款若与原合同约定的权利义务不一致，可能会导致更加复杂的合同纠纷。
5.4加油站租期内存增资困境
租期内为保持连续经营，特别是在国家法律法规或政策强制要求更新设备、设施，或加油站的原设备、原设施在
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