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文献标识码：
A文章编号：
1009-0592（20XX）04-083-02
一、房屋租赁合同的概述
《合同法》第二百一十二条规定：
“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。
豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种，是以房屋为标的物的租赁合同，具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
房屋租赁合同的标的物为房屋。
根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》，把房屋分为城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋，以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。
根据本司法解释的精神及实践操作，对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理，在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。
而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房，廉租住房，经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理，有学者认为限价房也应当在此限制之列。
这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，价格低，政策性针对性强，行政干预明显，有其特殊规定，因此不在本文所探讨的房屋范围内。
二、房屋租赁合同的效力概述
房屋租赁合同是合同的一种，其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定，但作为不动产租赁合同的典型代表，其标的物具有特殊性，在实践操作中情况复杂，因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。
房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致，但是在其无效问题上，则存在特殊的认定情况与处理规则，相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。
此外，关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响
篇二：
论无证房屋的租赁合同效力
论无证房屋的租赁合同效力
[郑闻胤]——（20XX-7-6）/已阅670次
内容提要：
在日常生活，随着城市化的发展，房屋租赁、店面租赁合同大量与我们生活紧密相连。
司法实践中，经常碰到无审批的房屋为标的与他人订立租赁合同的情况，本文就这类合同效力如何认定问题进行初步探讨，希望对处理类似合同纠纷，有所裨益。
关键词：
租赁合同无产权无审批合同效力合同无效
引言
本文中“无证房屋”是指未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设的房屋。
出租方将这类房屋用于房屋出租的时候，供承租方居住或者从事经营活动，双方在平等自愿的基础上订立了租赁合同，从表面上看这类合同是合法有效的，双方当事人应当按照合同履行义务。
本文从无审批房屋租赁合同案例为切入点，分析在合同无效后导致的法律后果，以及承租人和出租人责任分担的问题。
一、无审批房屋租赁合同案例。
案例：
20XX年8月10日，某县人民政府通过文件批准通过某村新农村建设总体规划。
20XX年1月出租人在该规划区内建造房屋，但未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设。
承租人于20XX年3月19日向出租支付了押金2万元。
双方签订了《店面租赁合同》，承租该村新区B座B07店面两间，合同约定，房屋用于经营使用，租金分别为1000元，租期3年，房屋租金3个月付一次。
合同签订后，承租人进行装修开店营业，也取得经营许可。
后因经营不当，双方发生纠纷，承租人拒绝支付房屋租金。
为此，承租人起诉法院要求支付拖欠租金3万元，押金不予返还。
二、无审批房屋合同效力问题。
本案中该诉争的租赁房屋位于虽规划区内，但未取得建设工程规划许可证，且至今也未通过主管部门审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案双方签订的《店面租赁合同》应为合同无效。
三、房屋租赁合同无效后，出租方可以向承租人主张的权利问题。
（一）出租人能否要求承租人支付租金问题。
承租人拖欠的房屋租金再给付了，而是按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。
法庭必须释明原告可以主张被告归还租赁房屋及按照租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求。
该诉求的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
”
（二）关于承租押金是否返还问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；
”依照上述法律规定，该案件房屋租赁押金2万元应当返还给承租人。
（三）关于合同违约金能否要求承租人承担，无效合同自始没有法律约束力，合同中违约条款没有效力了，故承租人不再承担违约责任。
四、承租人能否要求出租人赔偿损失问题。
承租人将房屋从事开店经营活动，肯定要进行装修投入。
因房屋装修的赔偿事宜，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条
处理，该条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
不同意利用的，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
”。
在这类案件中，承租人要另行起诉出租方主张权利，也可以在反诉出租方。
对于装饰物的价值举证责任在承租人，承租方可以申请向司法评估机构申请对房屋装修的剩余价值的进行评估。
五、因合同无效导致赔偿责任分担问题。
房屋租赁合同无效后，责任如何分担问题。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；
不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”在这类案件中，双方均存在的过错，具体分两种情况。
（一）出租方的承租的时候没有说明我房屋是没有产权的，出租后承租方发现该房屋不符合承租条件后起诉法院合同无效。
出租方将无审批的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致该合同无效主要原因。
承租方未经审核该房屋产权情况，也存在一定过错。
这种赔偿责任分担应当以出租方承担，承租方承担20%为宜。
（二）承租方明知该房屋没有审批，仍承租该房屋的责任如何分担。
笔者认为处理这类案件，双方均存在明显过错，应当按对等责任原则平均分担赔偿责任，即各自承担50%的责任。
在本文案例中，承租方已经就该房屋办理了工商登记，在明知房屋没有审批情况下，仍进行经营活动，故本案件的责任以各自承担50%的损失为宜。
六、没有房产证，房屋租赁合同仍有效情况。
如果诉争房屋虽然没有取得房屋产权证，但有建设工程规划许可证或者通过主管部门批准建设的房屋，这类房屋订立的租赁合同应当有法律效力。
这里房屋订立的合同出租人有房屋的出租人可以进行补救措施，出租人可以向相关机构申请补办建房审批手续，在法庭辩论前，在取得审批手续后，法庭会认定该合同有效。
结语
目前城市化进程，社会上违章建房大量存在，出租和承租这类没有审批建设的房屋，存在合同无效而导致的经济损失的巨大风险。
承租人在租赁房屋特别是从事经营活动的店面时候，应当审核出租的房屋是否有相关建房审批手续和产权手续，以最大程度保护自己的合法权益。
篇三：
如何判断房屋租赁合同的法律效力-【领仕】
如何判断房屋租赁合同的法律效力
对于广大的租房者，恐怕很少有人清楚的了解房屋租赁合同的法律效力。
即将到来的五月六月又是一批大学生毕业的高峰期，更多的学生为工作需求，更多的选择出租房。
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，房屋租赁合同就成立了。
对于如何判断房屋租赁合同的法律效力，需要从以下几个方面考虑。
（一）房屋租赁合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
①房屋的所有权人出租的：
应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：
应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：
应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的：
应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
（二）房屋是否为法律法规禁止出租。
只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。
根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）未依法取得房屋所有权证的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）权属有争议的；
（5）属于违法建筑的；
（6）不符合安全标准的；
（7）已抵押，未经抵押权人同意的；
（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
（三）房屋租赁合同的内容是否合法。
在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。
从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。
还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
（四）是否进行过登记备案。
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。
在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
（五）应注意审查租赁合同的租赁期限、否则将导致合同无效。
①租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
篇四：
房屋租赁合同法律效力审查
房屋租赁合同法律效力审查
一、房屋租赁概念
由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。
房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋租赁双方当事人必须签订书面合同。
房屋租赁合同中应包括如下
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