以廉租房被售为例探讨我国廉租房制度的完善之策.docx

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以廉租房被售为例探讨我国廉租房制度的完善之策

探讨我国廉租房制度的完善之策

摘要：

2010年4月23日，住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。

本文正是以这个新出台的廉租房政策为切入点，通过政策剖析，结合廉租房相关理论分析，深入探讨我国当前廉租房政策中存在的问题，充分借鉴国内外的住房保障经验，进而提出完善我国廉租房制度的可行性建议。

关键词：

廉租房通知制度经验建议

一、引言

2010年4月23日，住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

廉租房制度是我国住宅消费保障的重要组成部分，它主要针对城镇最低收入群体群体实行的住宅消费保障，是保证社会稳定不可缺少的因素，在我国经济发展中发挥了重要作用。

由于我国廉租房制度产生的时间不长，真正意义上的廉租房是近几年才出现的，同发达国家和地区相比，我国的廉租房制度依然存在很多问题。

本文以廉租房的新政策为切入点，结合廉租房制度的相关理论分析，充分借鉴国内外的有效经验，深入探讨当前廉租房制度推广实施中依然存在的一些问题，尝试提出一些解决对策，以期廉租房制度的不断完善。

二、新策内容概要

《通知》主要内容可以概括为三个方面。

首先，严格建设和准入管理。

新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。

要求优化廉租住房户型设计，努力做到功能齐全、布局合理、节能环保和经济适用。

要求新建廉租住房尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设，方便低收入家庭生活、就业、就医和子女入学。

市、县人民政府要落实《城市低收入家庭认定办法》的有关规定，明确申请廉租住房保障对象的收入和资产申报义务，抓紧建立住房保障、公安（车辆和户籍管理）、人力资源和社会保障（社会保险）、房地产、金融、工商、税务、住房公积金等部门和机构的信息共享机制，着力提高廉租住房保障资格审核工作的准确性。

   　其次，强化租赁管理和服务。

住房保障部门要切实履行廉租住房产权人的权利和义务，要加强廉租住房合同管理，明确承租对象的权利和义务，载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。

对正在享受实物配租廉租住房或领取廉租住房租赁补贴的家庭，再购买其他住房的，应当办理廉租住房保障退出手续。

房屋登记机构办理房屋权属登记时，应根据住房保障部门提供的信息，比对申请登记人家庭成员是否正在享受廉租住房保障的信息。

   　再则，切实加强监督管理。

《通知》强调，解决城市低收入家庭住房困难是政府公共服务的重要职责，市、县人民政府住房保障部门是廉租住房管理的责任主体。

对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，市、县住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。

《通知》还要求充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。

对国家机关工作人员在廉租住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，要移送司法机关处理。

三、相关理论分析

（一）什么是廉租房

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。

（二）廉租房的发展历程

1．廉租房的启动阶段。

1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，首次提出“廉租房”的概念，规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”。

2.廉租房制度的探索实施阶段。

2003年11月建设部颁布了《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》，该办法结合各地开展廉租房工作的实践对廉租房制度进一步作了补充和细化。

2004年3月1日，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局联合下发的《城镇最低收入家庭廉租房管理办法》开始实施，提出“地方人民政府应在国家统一政策指导下，根据当地经济社会的实际情况，因地制宜，建立城镇最低收入家庭廉租房管理制度”。

2006年5月17日，国务院关于促进房地产健康发展的六点意见（“国六条”）出台，有步骤解决低收入家庭住房困难问题。

3.廉租房制度改进完善阶段。

2007年8月，国务院颁发了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国务院24号文件），提出了一些新理念和新举措，并于2007年12月1日起开始实施。

同财政部颁发的并于2008年1月1日起实施的《廉租住房保障资金管理法》，确保了廉租住房保障资金的正规渠道来源。

从廉住房制度的演变历程中我们不难发现，中央政府对廉租房制度的重视程度逐步增强，政策不断明朗化和具体化、可操作性逐步增强，廉租房制度在我国的住房保障体系中发挥越来越大的作用。

（三）廉租房在国民经济发展中的重要作用

1．体现了全社会对最低收入家庭的关怀，有利于住宅市场的稳定和协调发展。

任何城市在不同的发展时期，都会存在一部分缺乏住宅支付能力的最低收入家庭，为了使之能获得与整体社会经济发展状况相适应的基本居住条件，政府和社会有责任为这些家庭提供基本的住宅消费保障，以体现社会制度的优越性。

另外，住宅条件好坏是贫富差别最主要的表现形式，廉租房的供应，就是要将体现在住宅条件方面的贫富差距控制在一个合理的范围内，以利于整个住宅市场的协调发展。

2．进一步促进了住宅制度的改革。

随着住宅制度改革的进一步发展，以单位为代表的集团购买逐渐被个人购买所替代，价格将成为居民购买、租用住宅的硬约束。

廉租房是针对无力进入商品房的最低收入家庭的，因而可以有效地剔除虚假的住宅需求，使房价回归到合理的价位。

3．促进劳动力流动。

在原有的社会保障制度下，职工的各项待遇必须由企业落实，企业承担了许多本应由社会承担的职能，造成了企业办社会的弊端。

廉租房的供应，一方面减轻了企业的压力，另一方面也使得职工有基本的保障，解除依赖心理，从而发挥着安全网和稳定器的作用，也鼓励劳动力在不同所有制、不同行业及不同地区的流动，在社会上形成公平竞争的社会环境。

四、廉租房建设中存在的问题

（一）廉租房建设中资金短缺、来源渠道狭窄。

廉租房是政府解决城镇最低收入家庭住房的主要举措，但是资金投入缺少、来源单一是制约其发展的两大障碍。

主要是由于中央和地方政府重视程度不够，没有很好规划，导致廉租房建设中出现资金短缺和来源渠道狭窄问题。

现阶段，，政府虽然提出了财政拨款、住房公积金增值资金、社会捐赠等多种渠道、多形式的资金筹措机制，但是在廉租房实践中，政府财政资金也未能得以有效落实。

（二）廉租房制度执行不到位、监督机制不完备

《廉租住房保障办法》明确了建立廉租房制度的目的是为了保障最低收入家庭的基本住房权利，而对具体的执行方案、执行办法并没有做进一步明确的安排，从而使的管理人员在具体执行过程中有很大的空间，以致廉租房制度在执行中力度不够。

另外，当前廉租房制度执行过程中还缺乏相关的监督法律规定，特别是对廉租房资金使用情况的监督，从而使得原本缺乏资金的廉租房建设步履维艰；对政策执行者的监督和约束也缺乏，易于形成执行者自肥。

（三）旺盛的需求与短缺的房源供给之间的矛盾

由于我国廉租房制度的时间较短，因此廉租房的房源同巨大的需求相比显得相对短缺。

根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，目前我国城市廉租房房源主要有四种，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，但目前的现实情况却与当初设计的情况存有偏颇。

在廉租房制度的实践中，只有少数家庭能入住统一的廉租房小区，而对于大量的低收入住房困难家庭，政府只能通过补助租金的办法来缓解廉租房的房源紧张问题；另外，还有些地区采用摇号等不得已而为之的办法也是房源短缺的例证。

目前，旺盛的需求与短缺的房源供给之间的矛盾不断突出，已经成为推广廉租房消费保障体系的一个瓶颈。

五、国内外住房保障经验

低收入阶层的住房问题是一个困扰世界各国的重要问题，西方各国都比较重视城市低收入阶层住房政策的研究，并积累了不少经验。

（一）美国的公共住房制度

作为社会福利体系的重要组成部分，美国公共住房体系是随着1928年大萧条后建立的社会保障制度而逐步发展起来的。

就美国公共住房政策的演化过程来看，从最初的政府出面兴建所有的公共住房，到后来的由私人建筑公司通过市场化方式建造共同房屋，再到目前的将重点从对公共住房建设给予补贴转移到针对租户的直接租金补贴，实现了整个住房市场的住房空置率下降，社会总体效用得到有效提高，促进了社会各收入家庭住房水平的提高。

总结美国公共住房制度，主要表现在以下三个方面：

一是各个地方的公共房产管理局在制定一系列相关政策时，非常注重将公共住房的公益性与其财政可支付性相结合，每个地方的公共房产管理局都要接受联邦政府美国住宅和城市发展局的评估。

二是设立专门的公共住房管理机构，扩大保障范围。

美国传统公共房屋的管理体系主要由隶属联邦政府美国住宅和城市发展局和各地地方的公共房产管理局组成；1998年国会通过了住房供给质量和工作责任法案”，使地方公共房产管理局比以前拥有更多的自主权，可以根据当地的情况制定租户选择的标准，确定租户所需缴付最低、最高租金的数量，并可以制定各种制度，促使公共住房社区各种收入层次居民多样化。

三是重视法律法规对于公共住房建设的重要作用。

在美国公共住房建设的过程中，始终离不开相关的法律法规的配套实施，有关住房福利的法律既包括宪法、民法等一般性综合法律中的诸多有关住房福利的法律条文，也包括综合性的社会保障立法中的诸多有关住房福利的法律条文。

这些法律法规都对公共住房政策的顺利开展起到重要作用。

（二）新加坡“组屋”制度

新加坡是东南亚地区成功解决住房问题的典范，是世界上公认的住房问题解决得最好的国家之一，在住房保障制度做的很有成效，表现在其组屋程度建设。

新加坡的组屋建设发展过程经历了一个由解决住房困难到增加住房面积、再到提高住房质量的发展阶段，成功完成了由量到质的提升，跨越了“有房住”，开始进入“住得更好”的阶段.据统计，2007年至2008年，约有82%的新加坡人口居住在政府组屋中，组屋政策真正成为一项“普惠性的政策”。

新加坡政府的主要做法概括如下：

第一，政府主导组屋的开发与建设，由建屋发展局具体实施。

新加坡政府明确承担解决住房问题上的责任，制定了符合国情特点的住房政策和分阶段建房计划，采取了一系列行政、法律、金融和财政手段，大规模兴建公共住房。

新加坡建屋发展局直属国家发展部，是一个独立的、非营利机构，其财政预算纳入国家计划，其目标就是为低收入人群提供廉价房屋。

2.政府严格控制土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。

新加坡国有土地占土地总数的80%左右，政府牢牢掌握土地供应，政府通过1966年颁布了《土地征用法令》可以协助建屋发展局以远低于市场价格的价格获得开发土地，保证了大规模建设公共住屋所需的土地。

新加坡政府还以提供低息贷款的形式给予建屋发展局资金支持，支付大笔财政预算以维持组屋顺畅运作。

3.实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度。

新加坡于1955年建立了中央公积金制度，这是一项全面的强制储蓄制度，政府利用部分公积金储备，以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设，从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设；另外，住房公积金还有效地解决了老百姓无力购房的难题，进一步加速了公共住宅的建设与发展。

4.以家庭收入水平为依据，实行公有住宅的合理配售政策。

随着购房者日益增多，新加坡政府制定了缜密而严格的法律法规，