房地产估价课程设计文档格式.docx

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学号：

指导教师：

完成日期：

2011.6.25

超声电子股份有限公司子厂区

房地产估价报告

项目名称：

超声电子股份有限公司子厂区转让价格评估

委托人：

济南超声电子股份有限公司

估价机构：

山东建筑大学房地产估价事务所

注册房地产估价师：

估价作业日期：

2011年6月20日至2011年6月25日

估价报告编号：

山建大房估报字（2011）第1106001号

一、致委托方函---------------------------------------3

二、估价师声明---------------------------------------4

三、估价的假设和限制条件---------------------------------5

四、估价结果报--------------------------------------6

（一）委托方-----------------------------------------------------6

（二）估价方-----------------------------------------------------6

（三）估价对象---------------------------------------------------6

（四）估价目的---------------------------------------------------7

（五）估价时点---------------------------------------------------7

（六）价值定义---------------------------------------------------7

（七）估价依据---------------------------------------------------8

（八）估价原则---------------------------------------------------8

（九）估价方法---------------------------------------------------9

（十）估价结果---------------------------------------------------9

（十一）估价人员---------------------------------------------------9

（十二）估价作业日期-----------------------------------------------9

（十三）估价报告应用的有效期---------------------------------------9

五、估价技术报告------------------------------------10

（一）个别因素分析-------------------------------------------------10

（二）区域因素分析-------------------------------------------------11

（三）市场背景分析-------------------------------------------------11

（四）最高最佳使用原则---------------------------------------------11

（五）估价方法选用-------------------------------------------------11

（六）估价测算过程-------------------------------------------------11

（七）估价结果-----------------------------------------------------19

六、附件-------------------------------------------------20

七、课程设计心得体会------------------------------------24

致委托人函

济南超声电子股份有限公司：

受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对由贵公司拥有产权的、位于济南市历城区临港开发区的厂区工业用地土地使用权现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2011年6月23日可能实现的市场价值为:

人民币3457.62万元。

人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。

单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。

山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）

法定代表人签字（盖章）：

2011年6月23日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。

6.本报告仅为委托方以位于济南市历城区临港开发区的厂区土地使用权进行转让，确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。

7.本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。

若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。

如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。

8.本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9.本估价报告估价结果为估价对象于2011年6月23日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。

10.本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

11.未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。

12.根据济南市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。

13.参加本次估价的注册房地产估价师：

房地产估价师：

签名：

估价的假设和限制条件

（一）估价的假设条件

1.委托方合法取得土地，并支付有关税费，并以所确认的土地用途（工业用地）评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点（2011.06.23）处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。

3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4.在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。

5.存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。

6.出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。

7．假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。

8.由于本次估价的估价对象为一整体房地产，故本次估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。

9.本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。

（二）估价的限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

估价结果报告

（一）委托方

单位名称:

济南超声电子股份有限公司

注册地址:

济南市历城区临港开发区

法定代表人:

李俊基

（二）估价方

山东建筑大学房地产估价事务所

估价资质：

建设部房地产价格评估壹级资质

联系人电话：

（三）估价对象

1.权属状况

济南超声电子股份有限公司厂区为济南超声电子股份有限公司所有。

2001年1月估价对象取得《国有土地使用证》，工业用地土地面积为79.35亩，工业用地土地使用者为济南超声电子股份有限公司。

名称：

济南超声电子股份有限公司厂区土地使用权；

2.查勘现状

坐落:

济南市历城区临港开发区内,考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。

四至:

根据《国有土地使用证》，东至凤岐路，南至《民主与法制》杂志社;

西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。

土地面积及使用年限:

该地块总面积为79.35亩,土地用途为工业用地,总容积

率小于等于2.0。

出让年限自2001年1月1日至2050年12月30日，截止估价试点2011年6月23日，尚余38.5年；

建筑面积：

根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如表1所示：

车间厂房相关信息

表1：

层数及层高

3层，室内层高均约为4.0米

建筑结构

钢筋混凝土框架结构

建成年份

2001年

建筑面积

1587.07平方米

用地面积

2875.69平方米

外部装修

外墙装饰

白色玻璃马赛克

门窗

铝合金窗

内部

装修

楼地面

局部铺花岗岩石板，生产区域

均为防硫酸地坪

天花板

矿棉板吊顶

通风采光条件

良好

使用功能

生产车间及配套管理用房

其他条件

车间内部安装有一部运货电梯，水电设施

齐全，保养良好，成新率较高

产权性质及出让条件:

土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平:

即宗地通上水,通下水,通路,通讯,通电,宗地内土地平整。

委托方持有《国有土地使用证》。

3.周边环境

估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，向南距离经十路约100米，东临凤岐路。

估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。

估价对象附近有山东建筑大学、《民主与法制》杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学教授花园居住小区。

估价对象周边有115、116、136、317路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。

近期随着济南奥体中心的兴建及BRT高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。

（四）估价目的

本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。

（五）估价时点

本报