文化交流中心大厦营销策划报告Word文件下载.docx
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（一）供应市场调查与分析
1、写字楼供应量分析
从京城写字楼市场供给量来看，自1994年国家开始对甲级写字楼开发量进行控制以来，写字楼入市量不大。
1999年共有15栋写字楼入市，建筑面积总计约68万平方米，比1998年减少了43万平方米；
2000年新入市的写字楼约为90万平方米，较1999年上涨22万平方米，2001年共有11栋甲级写字楼入伙，为市场新增供应189.2万平方米，这几乎是2000年新增供应的两倍。
截止到2001年底，北京市甲级写字楼存量达到527万平方米。
那些现在尽管还不能入伙，但是已经开始预租和预售的写字楼也是当前写字楼市场供应量的一部分。
写字楼的供应量正在以成倍的速度逐年增加。
2、写字楼供应区位特征
写字楼供应板块特征明显，东西供应差异不大。
从分布上看，东部写字楼主要集中在中央商务区及其附近地区，西部写字楼主要集中在中关村及金融街地区。
从供应量上看，2001年北京新增甲级写字楼的分布在北京的东部和西部呈均衡态势，即东部和西部写字楼的供应量基本相同。
东部写字楼的新增供应量为91万平方米，包括瑞城中心、京汇大厦、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期，它们占总数的58%，西部写字楼供应量为67万平方米。
这说明北京主要的商务区办公环境有了好的改善，投资区域集中化开始向多元化方向发展，这既是城市的进步，又是北京写字楼市场成熟的表象。
北京写字楼的发展具有明显的集聚性，例如东三环国贸区域、金融街—西长安街区域、中关村区域、王府井—东长安街区域等。
这些区域写字楼的集聚所形成的商业氛围无一例外的与该区域的整体经济发展前景有着直接的关联，同时这些商圈的形成又直接带动了本区域其它类型房地产的发展。
在区域化的发展过程当中，逐步产生的对写字楼的市场需求也是呈区域化集聚的，写字楼供应同区域需求的同步发展也随着区域需求的不平衡而出现了较为明显的区域化分布。
（二）需求市场调查与分析
1、写字楼需求量分析
从总体上看，2001年北京写字楼的需求比2000年有明显地下降，这可以从这两年写字楼的吸纳量上看出来：
2000年北京甲级写字楼的吸纳量约70万平方米，而2001年仅24万平方米。
同时，据戴德梁行的数据反应，写字楼的空置率也出现了大幅上扬---从去年第四季度的7.2%涨到今年11月份的14.3%，上涨了将近两倍。
当然，造成这种状况的原因是多方面的。
首先，2000年蓬勃发展的互联网行业今年几乎陷入停顿，许多网站或是缩减面积，或者干脆倒闭；
其次，世界经济的放缓甚至衰退导致跨国公司的需求缩水；
第三，“911”事件进一步加剧了这一状况，许多国外大公司开始观望或者大面积削减办公面积。
写字楼市场总体需求量虽然有所增加，但是实际吸纳量随着经济的衰退而减少，空置率增加。
2、市场需求主体复杂
北京特殊的地理位置决定了这里的物业、尤其是写字楼物业目标客户的复杂性和多样化。
由于这里是祖国的首都，无论是从经济的角度，还是从政治的角度来看，北京写字楼的辐射范围都极其广泛，它的辐射范围相对于全国其它城市来说无疑要大出许多，因此这里涉及的需求客户从外国驻华使馆、跨国公司企业、各类办事处、本地的公司企业、IT信息产业、中介机构等等极其广阔。
客户群的需求层次较为复杂，对写字楼的功能需求相应的也就存在着较大的差异性，尤其是随着WTO的后期进入，“新经济”的发展表现出强健的势头，对写字楼的使用功能也就提出了更多更高的要求，适应这一趋势，对写字楼的需求定位及产品定位也就愈加显得重要。
从需求的行业分布上看，证券业与通讯业需求旺盛。
证券业应该算是写字楼市场上最大的需求来源，尽管股票市场在2001年表现差强人意，但今年最大的一笔成交就出现在证券行业，银河证券在国企大厦买了3万平方米，其它如广东证券在腾达大厦租用了7000平方米，大鹏证券在鹏润大厦租用了5000平方米。
从IT行业看，尽管以门户网站为代表的互联网行业进入了严冬，但IT行业中的其它部门，如通讯业却对写字楼表现出了强烈的需求。
如年初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼；
国内外通讯业巨头安捷伦和中国网通分别吸纳了5000多平方米的写字楼面积；
红帆通讯在中国国际科技会展中心租用了3700平方米；
双威视讯在京汇大厦租了3600平方米，北京电信通在惠普大厦和京汇大厦分别租了2400和800平方米等等，种种租务案例表明，宽带行业正如2000年的门户网站一样抢眼，国内公司对写字楼的需求尤其强烈。
（三）租售状况调查与分析
1、写字楼的销售情况分析
从售价上看，今年的售价与去年相比有了一定程度的提高。
截止2001年12月,北京甲级写字楼平均售价16100元/平方米，与2000年相比上涨5%。
售价的上涨很大程度上取决于去年尚未完工的写字楼今年由于接近现房而调整了价格，如接近完工的楼盘数码科技大厦和靠近未来奥运村的楼盘远大中心，这些楼盘对2001年售价的上涨起了主要作用。
另一方面是，目前北京写字楼市场的投资回报率约在9％－11％之间，与国外房地产市场5％左右的回报率相比是非常可观的。
受高投资回报率的吸引，一些以投资为目的买家也开始大面积购买写字楼（如凯旋大厦就吸引了一部分投资型买家），因此写字楼的销售价格是缓慢上升。
2、写字楼的租赁情况分析
北京写字楼市场自1999年年底开始反弹以来，楼宇租价上涨，交易活跃。
行情上升之猛之快，不亚于北京的股票市场，甚至个别楼宇已经“封存”。
尤其是以中关村和东部CBD为核心的商务区域，在全球IT业为主导的高科技产业的蓬勃发展和中国即将加入WTO利好因素的带动下，这两个区域受益于得天独厚的科技人文环境和传统外商贸区的基础条件，以及政府所给予的政策支持，不但其发展势头和前景已世人皆知，而且已成为整个写字楼强劲复苏的领头羊。
虽然北京写字楼市场的整体租金涨势明显，但这并不表明整个写字楼市场的供需已经达到平衡。
目前的写字楼市场仍然处于进一步的调整期，市场的空置率依旧较高，达到20%～30%，要想达到10%以下的理想空置率仍需等待时日，依赖于市场需求量的继续加大。
目前租金涨势明显的区域主要集中在中关村区域、朝阳区CBD区域、长安街沿线及金融街等区域。
而且从长期的发展来看，中关村、CBD物业的升值潜力是最毋庸置疑的，因为这两个区域经济潜能所蕴涵的写字楼物业需求量和规模都是相对刚性的。
写字楼租赁市场虽然有明显的涨势，但是情况并不容乐观，目前全市写字楼日租金水平超过6元/天·
平方米的甲级写字楼有33家，日租金水平在5-6元/天·
平方米的甲级写字楼有34家，日租金水平在4-5元/天·
平方米的甲级写字楼有80家，日租金水平在3-4元/天·
平方米的写字楼有174家。
根据我们的监测，今年的租金走势如下图，可以看出今年三季度的平均租金水平有了明显的下降，达到23.5$元/月·
平方米，通过租赁价格走势可以看出明年年初的价格水平不容乐观。
图1北京市甲级写字楼2001年租金价格走势
二、中关村地区写字楼市场调查与分析
根据我们公司对中关村写字楼整体市场的跟踪、调查与分析，我们提供如下结论：
⏹2002年中关村地区写字楼将继续保持高的供应量，总供应量在三十万平方米左右
⏹有近一半的物业只租不售，表明中关村写字楼市场的前景看好，发展商惜售心理很强，采取出租的策略可谋求更高的投资回报
⏹写字楼租赁市场价位集中在5.0-6.9元之间，这一区间写字楼供应量达62.6万平方米
⏹中关村地区已经供应的写字楼入住率较高，目前仍处于供小于求的状态
⏹写字楼的主要客户为国营、集体和私营电子科技企业及与之相配套的服务性行业，规模以中小型企业居多，国际性大企业少
⏹中关村地区写字楼售价大部分在13000～14999元/平方米之间，占可售面积的47%
具体分析如下。
（一）供应市场调查与分析
为了准确地为本项目定位寻找依据，我们对于中关村地区写字楼市场进行了调查和研究，调查项目和范围见表1。
表1中关村地区部分写字楼项目名称及所处区域统计
区域
项目名称
清华东路
│
北四环
海淀新技术大厦
北三环
海龙大厦
西外大街
方圆大厦
大地写字楼
航天长城大厦
理工科技大厦
北京硅谷电脑城
泛亚大厦
数码大厦
学研大厦
知春大厦
腾达大厦
清华同方科技广场
理想大厦
中电信息大厦
海泰大厦
太平洋国际大厦
北大太平洋大厦
希格玛中心
光大国信大厦
中成大厦
中关村大厦
帝恒写字楼
世纪豪景
融科资讯
银网中心
双桥大厦
蓝星大厦
项目调查统计数据见表2。
表2中关村地区部分写字楼项目数据统计
区域
序号
总建面积
M2
层数
售价
元/M2
租金
元/天/M2
入住率
—北四环
1
4.2万
16层
不售
4.5
95%
2
2.3万
A座10层
6
99.5%
B座12层
3
9.9万
23层
7500
4.1
100%
4
5.7万
15层
4.7
85%
5
24层
5.5
99%
清华同方
11万
26层
13180
6.3
60%
7
4.5万
18层
5.0
10%
合计
41.8万
北三环—
7.3万
14700
90%
2.7万
20层
15355
5.7
9.1万
7层
8
3.8万
20000
太
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