马鞍山物业管理条例实施细则全文最新版doc.docx

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马鞍山物业管理条例实施细则全文最新版doc

2019年马鞍山物业管理条例实施细则全文（最新版）

马鞍山物业管理条例实施细则全文（最新版）

更新：

2018-09-1109:

13:

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随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。

原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

那么2018年马鞍山物业管理条例实施细则是什么？

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第一章总则

第一条为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条新建住宅物业应当实行物业管理。

未实施物业管理的老旧小区，经过旧区整治后基本符合实施物业管理条件的，应当实行物业管理；配套设施不全未实施物业管理的老旧住宅小区由所在区街道办事处统一管理

商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第四条马鞍山市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）是本市物业管理行政主管部门。

负责起草制定本市物业管理相关规定，二级（含）以上物业服务企业资质的初审和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，物业区域的划分，物业服务企业及其行为的监管、违法行为的查处，物业专项维修资金的归集和监管。

县、区住房和城乡建设委员会，分别是所在地物业管理主管部门，负责新设立物业服务企业（暂定三级）资质证书的颁发和管理、物业管理的日常监管、指导业主大会和业主委员会工作，业务上接受市住建委的业务工作指导。

街道办事处、乡镇人民政府在县、区物业行政主管部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区服务的关系。

居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

第五条规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本办法。

（一）规划行政主管部门负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配套设施的配臵，依法认定住宅小区内的违法建设。

（二）城管行政执法部门负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内的违法建设进行查处。

（三）环保行政主管部门负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

（四）公安行政主管部门指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内的大型车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。

（五）价格行政主管部门负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定，负责全市物业服务收费的监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为。

（六）工商行政主管部门在审查企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有利害关系的业主同意的证明。

（七）质量技术监督行政主管部门负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第六条房屋所有权人为业主。

第七条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会选举产生的业主委员会为大会的执行机构。

第八条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，并履行下列职责：

（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；

（二）批准业主委员会工作规则；

（三）听取和审查业主委员会的工作报告；包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。

业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）有20%以上的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处或乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第十四条业主委员会应当在业主大会会议召开15日前通知全体业主，并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。

第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主委托代理人参加业主大会会议的，应当办理书面委托手续。

业主不参加会议也不委托代理人参加会议的，视为弃权。

第十六条业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主大会决定选聘物业服务企业等其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十七条业主委员会除按照国务院、安徽省《物业管理条例》的相关规定履行职责外，经业主大会批准，还应当履行下列职责：

（一）建立业主委员会日常工作的规章制度；

（二）根据业主大会的决定，代理因物业管理活动发生的诉讼事务；

（三）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十八条业主委员会人数应当是5--13名的单数，其组成人员不得在物业服务企业中兼职。

小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上30万平方米以下业主委员会成员为9名，30万平方米以上业主委员会成员为不超过13名的单数。

业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。

分期开发的物业区域达到成立业主大会条件的可以先期成立。

在物业区域新的一期业主入住50%以后，重新补选或改选业主委员会。

业主委员会通过选举产生主任1名、副主任1-2名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十九条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届工作。

业主委员会届满后10日内，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十条换届、选举、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向县、区物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会备案时应当提交以下资料：

业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员名单和基本情况等。

县、区物业管理行政主管部门应及时将备案情况报市住建委，并书面告之相关居民委员会、村民委员会。

第二十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，业主委员会委员不得从事与本小区物业管理有关的经营活动。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，物业所在地县、区物业管理行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令改正或撤销其决定，或由受侵害的业主请求人民法院予以撤销。

第二十二条在物业管理区域内，业主委员会、物业服务企业、所属的居民委员会应当履行各自的职责，密切配合，共同做好物业管理区域内相关工作：

（一）业主委员会接受居民委员会的指导，监督与支持物业服务企业的工作，协助公安机关、居民委员会做好物业管理区域内相关工作；

（二）物业服务企业应在依法经营服务活动中，接受业主委员会的监督和居民委员会指导，按照合同约定为业主提供服务；

（三）居民委员会应当引导业主将小区物业管理与社区管理相结合，支持业主委员会和物业服务企业的工作。

第二十三条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。

经费的筹集、管理、使用等具体事项，由业主大会确定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

第三章物业服务企业

第二十四条物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第二十五条物业服务企业实行资质管理制度。

物业企业资质等级分为一、二、三级。

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接单个项目30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接单个项目20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

未取得物业服务资质证书的企业或单位不得从事物业管理工作。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。

第二十六条从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

第二十七条物业服务企业享有下列权利：

（一）依照有关法律、法规规定和物业服务合同，对物业及其环境、相关秩序进行管理；

（二）依照省、市有关规定和物业服务合同收取物业服务费用和其他费用；

（三）选聘专营企业承担专项经营业务；

（四）制止违反物业管理规约的行为；

（五）经业主大会同意，可以开展与物业服务有关的经营活动；

（六）法律、法规规定或业主大会授予的其他权利。

第二十八条物业服务企业应当履行下列义务：

（一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；

（三）按照合同约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作，经常开展对业主的防火、防盗宣传。

（四）按照合同约定，依据国家有关规定对小区内的特种设备进行管理，委托有资质单位对电梯进行保养与定期检验。

（五）接受业主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理；

（六）按照规定公布物业服务费收支情况；

（七）劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和政府有关行政主管部门；

（八）协助街道、社区做好便民服务和开展社区文化活动。

（九）按照合同约定，依法提前解除物业服务合同的，应当在30日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知市、区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府。

（十）法律、法规规定的其他义务。

第四章前期物业管理

第二十九条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。

第三十条建设单位在预（销）售物业之前应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，投标人少于三个或者建筑面积5万平米以下的住宅物业经市物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

5万至10万平方米（含5万和10万）的项目，可以采用邀请招标的方式，住宅物