酒店投资筹备开业运作预算表2Word文件下载.doc
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长沙市芙蓉区站前路
（三）项目形式：
按170万/年的承包，我方投入部分费用对酒店做局部改造
（四）产权人及产权性质：
（五）土地用途：
办公用地
（六）项目规模：
共1幢，总建筑面积约4000平方米，总体改造约108间客房。
（七）项目定位：
干净、方便、温馨的经济型娱乐酒店。
（八）收益定位：
见测算表。
（九）改建投资匡算：
（十）承包费用指标：
第一年170万元，递增？
。
（十一）租期：
租期7年，免租期？
个月（涉及到局部改造，包括门、走廊灯光、房间内部的局部修缮、酒店名称、招牌等）。
（十二）设施配置情况（以目前现状为准）：
（1）水：
业主方保证每月不低于吨。
（2）排污：
通过化粪池，连接市政排污网管。
（3）电：
目前KVA，是否需要改造？
（4）有线电视：
以接入
（十三）四周分布：
（1）东侧：
国储电脑城
（2）南侧：
（3）西侧：
其他建筑
（4）北侧：
QQ电脑城（科佳电脑城）
（十四）改建投资回收期：
约1-2年
（十五）投资改造说明：
客房门108张，大约需投资10万，走廊灯光改造约5万，部分房间局部修缮约3万（大概测算）。
（十六）付款方式：
签订合同支付10万元订金，交房时支付三个月承包费约50万，以后按季支付。
（十七）中介与补偿：
没有中介。
无须支付任何补偿。
（十八）风险因素说明：
该项目属转包项目，需了解该项目名下的资产负债情况，是否有银行抵押及其他相关债务（如装修期间的材料和人工工资支付情况）。
（十九）规划情况：
需到规划局查验该项目及临近物业在5年内有没有拆迁可能性。
二、业主简介
该房屋的产权单位为，酒店投资方为，投资方的资信状况，投资方与产权方签定的合同（是否要与房屋的产权人接洽了解真实性等）；
现准备转包给我方；
三、国储商务酒店项目SWOT分析
优势：
1．该项目地理位置优越，周边交通便利。
2．位于火车站广场附近，人流量非常大，商旅市场有一定的潜力。
3．该项目靠近长沙火车站商业区，有一定的商务客人需求。
4．该项目具有一定的停车位，基本能满足住店客人停车需要。
劣势：
1．开业一年多的时间里经营情况不理想，回头客不多，是否在该区域造成了不良的口碑效应。
2．周边写字楼不多，协议公司客源比例少，需要销售力度的加强。
3．游客市场虽然有一定潜力，但是客源不稳定，市场波动较大，存在旅游旺季与淡季明显的区别。
4．周边酒店房价不高，存在一定的竞争力。
机会：
1．该项目紧邻火车站广场，周边的商业开发的蓬勃发展孕育较大商机，商务客人市场潜力很大，可深入挖掘。
2．本项目地处火车站附近，游客市场有一定潜力。
3．本项目地处火车站商业中心，有一定的经营业主休闲需求（棋牌房间）。
威胁：
周边酒店凯旋酒店、长岛酒店、MOTEL168酒店、如家酒店连锁等酒店的性价比有竞争力，且离我酒店较近，可能影响客人的选择。
具体竞争对手的情况还需进行调研，以作为酒店定价和营销的参考
四、合作方法
承包经营，承包期限7年，与酒店经营相关的所有外围事务由业主出面协调处理，业主给予免租期1个月（暂定）。
承包期间承包费用支付情况如下：
1－3年租金170万元，第四年175万，第五年180万，第六年185万，第七年190万。
五、预计改造方案及经营测算
（一）、投资预算
该酒店共108个房间，从初步了解的情况来看，需要改造的大项目两个：
1、酒店客房的房门108张，按900元/张，需投入10万,
2、走廊灯光改造，4层，每层投入2万，需投入约8万元
3、走廊艺术化改造，4层，每层投入5000元，约2万
4、房间局部修缮改造，约投入2万
5、前期的承包押金和三个月承包费，共计60万
6、开办费20万
总体投资控制在100万元。
（二）、投资估算
1、经营成本（以年为单位）
名称
金额（万）
承包费
170
人员工资
60
水电费
60
维修费
10
办公费用
2
洗涤费用
15
有线电视费
酒店一次性耗品
11
对外招待
5
营销费
宽带费
10
小计
350
注：
①人员工资计算方法，楼层服务员16人，前厅收银4人，保安2人，财务1人，客房销售2人，酒店管理2人，共计27人
②酒店耗品按1000元/房间/年
③水电费按500元/房间/月测算
2、经营收入分析
（1）按目前的销售价格来测算，整个酒店的房间均价为190元/间/晚，按成本收益来分析，每天销售收入达到1万元时，即每天销售53间房（53*190=10070）达到酒店经营的盈亏平衡点，平均入住率为50%。
（2）参考全国经济型酒店的盈亏平衡点为酒店客房入住率的55%，因此，如果
降低客房价格或人员工资增长的情况下，需相应的提高酒店入住率才能达到
盈亏平衡点
（3）只有酒店入住率在55%以上时，我们的投资才会产生回报，酒店入住率每提高5%，我们的年收益率将提高30%。
如果酒店均价降低到180元/间/晚的情况下，如果入住率提高到65%，即在日均销售70间房的情况下，年利润在100万左右。
六、结论
长沙是湖南的省会城市，目前商务商业繁荣，旅游业较发达，该项目位于城市中心地段，紧邻火车站广场和火车站商务中心，商旅客人和休闲客人都比较多，如果能有效提高该酒店的入住率，该项目的投资收益还是不错的，综上所述，本人认为该项目具有谨慎的可行性。
附：
风险提示：
1、承包期间由于转包方经济原因导致的风险
2、经营期间外部事务导致的经济风险，如酒店客人在客房赌博、嫖娼、吸毒未及时发现，突击查房引起的纠纷
3、经营风险，主要是竞争对手增加或降价引起的风险
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