河南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：城乡规划的主要内容考试题Word文档格式.docx

河南省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：城乡规划的主要内容考试题Word文档格式.docx

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C．城市规划改变

D．自然环境恶化

4、小区内停车场建设费属于。

公共配套设施建设费

建筑安装工程费

基础设施建设费

物业管理维修资金

借款合同

5、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙、丙三宗土地任选其一

6、不属于法人成立必须具备的条件是__。

A．独立承担法律责任

B．依法成立

C．必要的经费

D．自己的名称、组织机构和场所

7、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。

越富有弹性

需求弹性越小

越缺乏弹性

完全无弹性

8、A省B市C房地产开发公司于2005年9月，成为上市公司，其中发行社会公众发行股票总数100万股。

按照有关规定，A市w公司2005年9月，成为上市公司时，发行社会公众发行股票总数100万股，该公司发行股票总数应超过万股。

100

200

250

400

9、物业管理的基本特征不包括。

社会化

专业化

市场化

职能化

10、成本法的理论依据是。

替代原理

预期原理

生产费用价值论

劳动力价值论

工业用地的监测点评估价格

11、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。

A．温差效应

B．绿岛效应

C．温压效应

D．热岛效应

12、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％．现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于．【2004年考题】

3275元／㎡

3287元／㎡

3402元／㎡

4375元㎡

工业用地的监测点评估价格

13、下列属于间接融资方式的是__。

A．政府发行债券

B．股票融资

C．银行借款

D．签署商业票据

14、住房公积金管理的基本原则是__。

A．低存低贷

B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督

C．维护住房公积金所有人的合法权益

D．通过安全运作实现合理增值

15、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。

A．产权调换

B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿

D．不予补偿

16、房地产估价所评估的是房地产的。

交换价值

使用价值

成交价格

咨询价格

17、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构。

中介管理

市场服务

管理服务

中介服务

18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.03

19、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。

该写字楼的价值为万元。

17087．20

18699．20

19666．40

20666．67

20、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。

质量控制

进度控制

合同管理

成本控制

借款合同

21、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性

22、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。

如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

6％

7％

8％

9％

23、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】

1％

1.5％

2％

2．5％

24、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。

定额反映的生产要素消耗内容不同

定额的编制程序和用途不同

投资的费用性质不同

专业性质不同

25、下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是__。

A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B．任意两条无差异曲线不能相交

C．无差异曲线凹向原点

D．无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、流动比率越__，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

A．低

B．高

C．不变

D．无法判断

2、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为__。

A．7.1%

B．12.0%

C．13.1%

D．19.1%

3、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？

（）

A．土地使用权出让

B．派出所

C．商品房销售

D．学校

E．工厂

4、套内建筑面积由组成。

套内房屋的使用面积

套內墙体面积

套内阳台建筑面积

共有建筑面积

套内共有建筑面积

5、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；

建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

6、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。

比例税率

累进税率

累退税率

定额税率

非固定税率

7、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为__万元。

A．1.92

B．3.60

C．4.57

D．6.00

8、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。

接天线

引下线

上引线

接地线

接闪器

9、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。

对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差

控制混凝土质量

对工程中的配套设备进行检验

对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

实行科学合理的施工进度控制安排

10、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。

A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D．按照国务院有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的

11、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。

以县为单位（下同），人均耕地在l亩以下（含1亩）的地区，10～50元／

人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区，8～40元／

人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，6～30元／

人均耕地在3亩以上的地区，6～30元／

人均耕地在3亩以上的地区，5～25元／

12、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。

A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；

按房产租金收入计征，为12%

B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次

C．土地增值税实行四级超额累进税率：

30%、40%、50%、60%

D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

13、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是__。

A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．投资者各方现金流量表

D．资金来源与运用表

14、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款．法定优先受偿款包括．【2007年考题】

划拨土地应补交的出让金

已抵押担保的债权数额

发包人拖欠承包人的建设工程价款

强制执行费用

估价费用

15、以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。

房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价

房屋所有权人将其房地产抵押贷款，贷款人委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价

政府为征收房地产税收，委托房地产估价机构对应税房地产进行估价

企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价

估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务

16、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。

使用一年后发现屋面漏水

办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

尚未使用即发现下水管道堵塞

下雨时发现外墙渗水

17、根据工程量清单计价法，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括。

人工费

材料费

环境保护费

文明施工费

机械使用费

18、下列说法正确的是__。

A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担

B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行

C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；

价格下降时，按新价格执行

D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；

价格下降时，按新价格执行

19、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的