业主大会议事规则示范文本Word格式文档下载.doc

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第三条本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，依法维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条业主大会、业主委员会应当自觉接受物业所在地的县（市、区）房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督，积极配合相关行政管理部门，依法履行职责，规范运作。

业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应主动告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第二章业主大会

第七条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第八条业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准。

依法登记取

得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理

所有权登记的人，可以认定为业主。

第九条　业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法认定：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算（车位、摊位等特定空间【计入】用于确定业主投票权数的专有部分面积）；

尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；

尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　业主人数和总人数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算（车位、摊位等特定空间【计入】用于确定业主投票权数的专有部分数量），一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应每_2_年由业主委员会（业主大会筹备组）组织召开一次，召开时间为_每年3月份_。

业主委员会（业主大会筹备组）应当在业主大会定期会议召开30日前向业主、物业服务企业征集提交业主大会表决的议案。

议案是否提交业主大会表决，由业主委员会（业主大会筹备组）审议决定。

议案未通过审议的，应向提案人书面反馈原因并接受提案人的质询。

专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决。

业主委员会（业主大会筹备组）应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和物业所在地居民委员会。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）业主委员会委员人数不足总数的二分之一；

（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，包括不限于临时需要动用维修资金、发生重大自然灾害、安全事故需要及时处理等；

（四）________________________________________；

（五）法律法规、管理规约规定的其他情形。

第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。

采用集体讨论形式召开的，参会业主以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算；

采用书面征求意见的形式召开的，参会业主以书面意见表送达的业主计算。

第十二条采用书面征求意见形式的，书面意见表采用以下方式发放与收集：

（一）设立投票箱：

在物业管理区域内分设多个投票箱，由业主自行将意见表投入意见箱内。

（二）上门发放、收集业主意见表：

由业主委员会（业主大会筹备组）组织有关人员逐户发放、收集业主意见表。

（三）邮寄：

以挂号或者特快专递方式发放、收集业主意见表。

（四）______________________________ 

业主书面意见表回收时限届满后，如参会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（业主大会筹备组）公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收业主意见表。

鉴于本物业的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：

1、当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体签收。

2、按照业主提供的联系地址以挂号信或者特快专递的方式邮寄。

该文件经被送达人签收后即视为送达，被送达人未签收的，以投递回执上记载的交寄日（含当日）第_1_天视为己送达。

3、与业主电话确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者房屋内。

采用此方式的，经物业管理区域内两个以上的其他业主或者居民委员会工作人员见证后即视为已送达。

业主书面意见表回收结束后，由业主委员会（业主大会筹备组）组织公开唱票、计票，对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果。

公告表决结果时一并公告书面意见表的送达情况。

第十三条采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第_二_种方式:

（一）由全体业主参加业主大会会议;

（二）由业主推选业主代表参加会议。

以业主代表参加的方式召开业主大会会议的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。

业主代表产生方式：

1、由业主委员会（业主大会筹备组）根据建筑面积和业主人数等因素，按【楼号】【单元】【楼层】确定业主代表名额。

2、选举过程由业主委员会（业主大会筹备组）监督执行。

3、由业主委员会（业主大会筹备组）推荐或所在【楼号】【单元】【楼层】业主推荐、自荐业主委员会委员初步候选人。

4、业主委员会（业主大会筹备组）负责对业主代表初步候选人身份进行核查，并征集所在【楼号】【单元】【楼层】业主的意见后确定正式候选人。

5、业主代表参照第十八条规定的方式产生，业主代表名单确定后应在本物业管理区域内公告5日。

业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，并在书面委托书上载明委托事项、委托权限及期限。

业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。

业主代表每届任期5年{同业主委员会任期}。

任期内，如果占所代表专有部分面积过半数且占所代表专有部分人数过半数的业主提出异议，可以在业主委员会的组织监督下改选。

业主代表任期届满后，由业主委员会（换届筹备组）组织监督改选。

业主代表缺额时，在业主委员会的组织监督下进行补选。

第十四条　业主大会表决规则

（一）业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意；

决定本规则第七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

（三）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

（四）有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托他人参加，并在书面委托书上载明委托事项、委托权限及期限。

业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定：

1、业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者亲属参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内业主总人数的_20_%。

2、业主是单位法人或其它组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，但应出具法人或单位盖章、法定代表人或负责人签字的授权委托书。

（五）业主代表因故不能参加业主大会会议的，可书面委托所代表的业主中的一人参加，具体委托事项、期限、权限等应当在委托书中载明。

（六）已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，业主委员会（业主大会筹备组）应书面催告一次，如果业主在催告时间内仍不反馈意见的，其投票权数【计入】已表决的多数票。

（七）业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在_12_月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第十五条业主大会会议应当由业主委员会（业主大会筹备组）作出书面记录并存档。

　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章业主委员会

　第十六条业主委员会由业主大会会议选举产生，设委员_5_名{5-11人的单数}，其中主任1名，副主任_2_名。

业主委员会委员实行任期制，每届任期_5_年{不超过5年}，可连选连任。

第十七条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（五）具有一定的组织能力；

　　（六）具备必要的工作时间。

　业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员：

（一）违反管理规约有关房屋租赁使用规定的；

（二）违法搭建建筑物、构筑物的；

　（三）破坏房屋外立面、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质的；

　（四）不履行业主法定义务，拒付物业服务费或者水电公摊费用的；

　（五）不缴存专项维修资金的；

　（六）本人或近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；

（七）法律、法规规定的其它物业使用禁止行为的。

第十八条业主委员会委员、主任、副主任的产生：

（一）推荐初步候选人。

业主大会筹备组在物业管理区域发布公告，由业主大会筹备组推荐或业主推荐、自荐业主委员会委员初步候选人。

（二）确定业委会委员侯选人。

业主大会筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

初步候选人较多的，由业主大会筹备组按区域分布组织业主推选，按照得票多少为序确定业委会委员侯选人。

在业主大会召开15日前张榜公示业主委员会委员侯选人名单及基本情况。

（三）召开业