房地产投资分析报告.docx

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房地产投资分析报告

第一章总论

项目背景及概况

1项目名称

神工•东湖首座

2、开发商及简介

四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司

四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。

注册资本金为人民币7730万元。

由法人股东四川省科学城神工实业总公司、绵阳金色家园

商贸有限公司等组成。

主要经营：

房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。

公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。

3、项目地址

德阳市玉泉路与屏山街交汇处•，一i一a託赢

-随TOE苫业局

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4、临时接待中心

5、项目概况

17120

停车库面

项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为itf,总建筑面积99354rf,其中住宅面积78168rf,商铺面积6576叭

积14610rf。

项目户型区间为51rf――137rf。

以简装面市。

整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍：

生活配套：

市、红旗连锁等。

沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超

6、资金来源

本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。

7、可行性报告制定依据

《城市居住区规划设计规范》

《德阳市城市拆迁管理条例》

《城市居住区公共服务设施设置规定》

《住宅设计规范》

《住宅建筑设计标准》

《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

《城市道路绿化规划及设计规范》

《高层民用建筑设计防火规范》

8编制范围

根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

主要技术经济指标

表1“神工•东湖首座”项目主要经济技术指标

序号

项目名称

单位

指标

1

总占地面积

17120

2

总建筑面积

rf

99354

3

地上建筑面积

rf

84744

4

住宅建筑面积

rf

78168

5

商业建筑面积

rf

6576

6

停车场面积

rf

14610

7

容积率

4.95

8

层数

层

1.2#地上34层，3.4#地上33层，地下1层

9

停车位

个

住宅地上72+地下390+商业地上25=487

10

地面建筑基底面积

rf

3639

11

住宅建筑基底面积

rf

2758

12

户型区间

rf

51.23——137.17

13

建筑密度

%

21.15

14

小区绿化

%

36

第二章住宅市场分析与营销战略

、投资环境分析

1、德阳市基本情况

1、地理位置:

德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳50

公里，地理位置介于东径104.15°—104.43°，北纬31.1°—31.27°之间，是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地。

全市辖6个县（市、区）土地总面积为5951.55平方公里，人口约384.5

万人，德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里，人口约70万人。

2、行政区域划分

德阳市是1983年经国务院批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。

1、德阳市经济发展情况

2011年是“十二五”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，大力推进“一三五八”发展战略，经济发展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步。

表2“十二五”规划经济社会发展主要指标

指标体系及名称

计算单位

2010年

2015年

指标属性

实际数

五年年均增长%

规划数

五年年均增长%

1、地区生产总值

亿元

921.3

11.4

1800

12.0

预期性

2、人均地区生产总值

元

25000

11.2

48650

15.1

预期性

3、全社会固定资产投资

亿元

601.3

40.3

五年累计投资总额同口径增长

50%^上

预期性

4、地方财政一般预算收入

亿元

45.8

19.6

90

14.5

预期性

5、社会消费品零售总额

亿元

299.7

15.9

540

12.5

预期性

6、年末人口总数

万人

389.2

4.5%0

394

6.5%

约束性

7、城镇居民可支配收入

元/人年

16202

12.1

28000

12.0

预期性

8农民人均纯收入

元/人年

6486

12.6

11500

12.1

预期性

10、城市化水平

%

42.2

提高

1.14

53

提高

2.16

预期性

11、森林覆盖率

%

38.5

提咼

0.21

40.8

提咼

0.46

预期性

12、节能：

万元GDP能

耗

吨

“十一五”累计下

降20%

达到国家及省上要求

约束性

13、减排：

二氧化碳排放量及主要污染物排放

吨

达到国家及省上要求

约束性

注：

1、地区生产总值绝对数按现价计算，增长速度按可比价计算。

2、地方财

“全

政一般预算收入增长速度为同口径增长。

3、以2010年为基期测算，考虑物价指数为2.6%。

3、从2011年起，固定资产投资统计起点由50万元提高到500万元，500万元以下的项目和农户投资将不再纳入到固定资产投资统计范围，社会固定资产投资”指标变为“固定资产投资”。

3、总体目标

新一轮德阳市城市总体规划描绘了未来德阳的发展蓝图，到2020年，经济

总量较2015年再翻一番以上，综合经济实力、人民生活水平和生态环境保护再上一个新台阶，成为具有国际竞争力的重大技术装备制造业基地，国内一流的名优食品基地、清洁化工基地、新材料基地、现代农业基地和职业教育基地，成为西部经济强市，重要的工业化先导区、现代产业聚集区，四川重要的区域性中心城市和山水宜居城市，实现成德绵同城化发展，在西部地区率先实现城乡经济繁荣、生态环境优美、和谐稳定、协调发展的全面小康社会。

二、住宅市场分析

1、当前住宅市场现状

随着经济的快速发展以及国家对住宅建设和城镇住房制度的深化改革，以

住宅为主题的房地产市场，总体上呈现出平稳发展的态势。

主要表现在：

1、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。

③、

④、

⑤、

住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。

综上所述，我国房地产市场具有广阔的发展前景和巨大潜力。

在计划经济向市场经济转化的过程中，住宅市场本身也正在发生着深刻的变化。

这一切，都是我国住宅市场进一步发展的良好开端和基础。

2、德阳市商品房现状和市场需求

⑴、住宅市场供给情况：

从目前德阳房地产住宅市场来看，前几个月，整个楼市在全国大环境影响下，购买者观望情绪比较浓厚，大家都在等待着楼市大幅降价，虽然在开发商大力的促销下，刚需置业者的购买力得到了释放，但是相对有限，不能很好的缓解当前压力，投资性需求被抑制。

⑵、商业市场供给分析:

目前德阳市纯高层的项目较少基本上都集中在老城区核心地带，商业项目的开发规模也相对较大，销售价格也较高。

目前的社区商业较多，基本上每个开发项目都设计了商业（临街）用房。

电梯公寓一般都考虑了2-3层的商业用房。

⑶、德阳市房地产市场需求分析:

1、需求范围分析：

德阳市地处成都、绵阳之间，处于成绵经济核心地带,经济发展比较迅速，城市环境比较适合居住，市场需求包括周边几个市县。

2、需求人口分析：

主要为城市首次置业者、大中型企业员工、公务员、企业管理人员等为主。

3、需求数量分析：

根据德阳市政府制定的城市人口规划，到2015年城市人口达到100万人，即每年需新增城市人口6-8万人左右，再加上现有城市人口换房需求，每年的刚性需求总量大约为180万-240万平方米（约20000-30000套

住宅）。

但这些刚性需求中较多的一部分表现为因购买力不足而导致的无效需求，又因为德阳目前的住宅销售价格相对较高，商品房销售压力应该是很大的。

4、需求价格分析：

从目前德阳市已经在售项目可以看出，德阳市各区域的楼盘销售价格差距不大，价格幅度基本在3500-5700元/左右，由于政府宏观政策调控力度越来越大，已经明确表示要坚持调控政策不动摇，老百姓在认识到房地产价格高位运行后投资空间变小，更多选择持币待购，以期政府能将房价调控下来。

从今年起，国家又对房地产市场进行重点调控，出台了大量的房产政策，诸如调整贷款利率、限制二套、三套房等，从全国到地方，房地产市场急剧萎缩，销售进入停滞状态，虽然目前价格并未被大降，但不排除未来大幅降价的可能，这将对项目的开发产生重大的影响，也将影响项目的价格政策。

⑷、市场特征分析:

1、在所有的购房者中，45岁以下的中青年人占的比重较大。

2、在所有的购房者中，城区人口占的比重较大，在产品设计中应关注他们的心理需求和家庭结构特征。

3、从目前德阳市住宅消费市场来看，自主和投资性需求各占一个比例，但因最近房地产市场调控严厉，以投资为目的的购房客户占比重已越来越小，故在进行产品设计时，应尽可能地考虑自住性购买需求。

④、企业人员、国家公务员、经商人员等购房比例较多。

5、城区内客户大多数在城区有一套住宅，属于二次置业，也有考虑第一居所和部分投资需求，主要考虑楼盘的区位、品质，开发商及物业升值空间。

6、外地客户大部分属于第一次置业，周边客户基本都作为第一居所不太注

重升值空间，对物业的性价比要求偏高，对社区环境认同度一般。

三、当前住宅市场面临的矛盾和问题

我国以住宅为主体的房地产市场，已进入平稳发展期。

认真分析当前住宅市场的现状，深入研究其面临的主要矛盾，并从体制、机制和政策上探索改革与发展的新思路，对房地产业持续、健康、协调发展，为国民经济与社会发展作出新贡献是很有必要的。

⑴、当前住宅市场发展的基本态势

1、房地产开发投资稳步回升，商品住宅投资增长加快。

2、山品住宅销售形式好转，销售额大幅增长。

3、住房消费热点逐步形成，个人购房比例不断提高。

4、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

5、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场逐渐活跃。

综上所述，我国房地产市场具