物业管理实务1第二章练习题汇编Word文件下载.docx
《物业管理实务1第二章练习题汇编Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理实务1第二章练习题汇编Word文件下载.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
5．委托代理型物业管理企业：
这类企业可称为委托顾问型物业，物业管理企业国内又有人称为管理型物业管理公司。
尽管代理的方式和内容有差异，但委托代理型物业管理企业的共同特点是只有管理层，不设或只设很少的操作层，清洁卫生、园林绿化、电梯维护、水电设备的运行维护、治安防范等均委托专业公司实施、物业管理企业与专业公司建立合同关系，并且要对专业公司的服务进行及时的监督、检查和考核。
6．矩阵式组织形式：
这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，形成矩阵的形式。
其特点是在同一组织中既设置纵向的职能职门，又建立横向的管理系统。
参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目经理的领导。
二、填空题：
1．物业管理企业按业务性质划分，可分为
委托服务型物业管理企业
、
租赁经营型物业管理企业
委托代理型物业管理企业
等类型。
2．物业管理企业的资质，可以分为
一级
、
二级
三级
等三个资质等级。
3．物业管理企业组织机构的基本类型，主要有
直线制
直线职能制
事业部制
等三种。
4．物业管理处是整个物业管理企业
指挥链
的终端，在管理工作中执行着
执行实际操作
和
协调
的作用。
5．
物业管理企业的权利的内容主要包括：
首先，有权采取完成委托任务所必须的行为
；
其次，
有权获得劳动报酬
第三，
有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为
。
等三个方面。
6．
对一些专项管理和服务，物业管理企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘
专业公司
负责。
但不得将
整体管理责任权力及利益
转让给其他人或单位，不得将
专项业务
承包给个人。
7．物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交
全部租用房屋
，
物业管理档案
财务等资料
本物业的公共财产
，包括管理费、公共收入积累形成的资产。
同时，
业主委员会
权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。
三、选择题：
1．委托服务型物业管理企业只有（
C
）。
A服务权
B管理权
C经营管理权
D租赁权
2．委托代理型物业管理企业只能收取（
D
A管理服务费
B利润
C代管基金
D管理员薪酬及服务代理酬金
3．物业管理企业在工商注册登记后，还要经过（
A
）的必要程序才可开业。
A资质审批
B企业经理取得建设部颁发的经理岗位证书
C在银行存入资本金
D取得上级主管部门批文
4．物业管理企业机构设置要遵循的原则之一是（
A会级原则
B精干高效
C部门齐全
D统一指挥
5．加强物业管理企业资质管理的作用之一是（
A限制实力不足的物业管理企业进入物业管理市场
B有利于政府掌握物业管理企业的情况
C有利于规范我国物业管理市场秩序
D有利于物业管理企业的分级收费
四、简答题：
1．物业管理企业按业务性质如何进行类型划分？
答：
物业管理企业的类型，如按其业务性质，可以分为：
（1）委托服务型物业管理企业
这类企业也有人称为“实体型物业管理企业”。
委托服务型物业管理企业只有经营管理权，而且大多数从事住宅小区的物业管理，以做好公共服务、专项服务和特约服务的工作为主。
同时也兼营一些为小区内业主和非业主使用人生活提供方便的经营性项目。
（2）租赁经营型物业管理企业
有些房地产开发建设单位建成后的商业大厦、写字楼、工业大厦、批发市场等物业并不出售，而交给从事租赁经营的物业管理企业管理，通过租金收回投资。
可见，此类物业管理企业不仅具有维护管理的职能，更主要的是对所管物业进行租赁经营，实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营为开发建设单位回收项目投资和获得长期、稳定利润。
它的经营职责不只是将一层楼、一套单元简单地租出去，还要精心策划，根据市场的需要和变化对所管的物业作出定期的更新，如室内装修、空间的重新分隔，改善与完善物业的使用条件，如电信通信、楼层交通等，以提高物业的档次和适应性，进而调整租金以反映市场价格的变化，从中获得更丰厚的利润。
这类物业管理企业，虽然以物业的租赁经营业务为主，但管理服务也占有相当重要的地位。
与住宅小区相比，写字楼、商业大厦等更需要高标准、高质量的管理。
这些楼宇都有比较现代化的设备和较高档次的装修，如自动控制的电梯和升降梯，用电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调设备、通风设备、保安监控设备等。
这些设备需要具备专门知识的技术人员来操作和养护，人们对这类楼宇，特别是出入口、大堂、洗手间、公共通道的清洁卫生，楼宇的治安防范及消防系统的要求很高，为保护楼宇的外观，楼宇的外墙也需定期清扫。
一栋物业是否达到“安全、舒适、快捷”的管理服务要求，直接影响物业租金收益，而且也对楼宇本身的价值有很大的连带关系。
所以，这类物业管理企业不仅要坚持经营与管理并重，而且对管理人员的素质有较高的要求。
（3）委托代理型物业管理企业
这类企业可称为委托顾问型物业，物业管理企业国内又有人称为管理型物业管理公司。
而其本身主要的管理职能是：
物业的产权产籍管理、物业产权经营、中介服务（房地产估价、经纪及咨询等）、物业档案资料管理、物业维护计划的制定、整体管理计划的制定与组织实施、建立健全各种规章制度、做好群众工作和其他管理，如签定服务协议、办理入伙手续等等。
委托代理形式基本上可分为两类：
第一类是对业主聘请专业公司提供顾问性意见，由业主委员会选聘专业公司签订合同，物业管理企业只负责监督合同条款的执行。
第二类是物业管理企业接受业主委托，代聘各类的专业公司，由物业管理企业与各专业公司签订合同。
但全部代聘的专业公司均需试用，服务如不能令委托方满意，可以随时更换。
这类委托代理型的物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支。
从理论上说，这类物业管理企业所代表的是一种比较先进的管理模式，它不但恰如其分地充当“管家”的角色，既不喧宾夺主，出现“主人”与“管家”的错位，又不用对操作层的工作“事必躬亲”，而且还能充分利用专业公司的优越性，降低业主支付的管理费用，提高管理服务质量。
因为专业公司在多个物业中均从事同一性质的专业服务工作，可以灵活机动地调派工作人员，做到满负荷工作。
另外，还可以采取较先进的设备和工艺提高劳动生产率。
这些都是自己组建操作层的物业管理企业难以做到的。
2．物业管理企业的组织结构有哪些基本类型？
答：
物业管理企业组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、事业部制等几种形式。
（1）直线制
这是最简单的企业管理组织形式。
它的特点是企业各级领导都亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门的职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。
其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高；
缺点是对领导者要求比较高，要通晓多种专业知识，亲自处理许多具体业务。
我国一般采用这类型组织机构的物业管理企业都是小型的专业化物业管理企业，以作业性工作为主，如专业的保洁公司、保安公司、维修公司等。
这些公司下设专门的作业组，由主管直接指挥。
在国外，很多委托代理型的物业管理企业也采用类似的组织机构形式。
（2）直线职能制
直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。
各级组织单位除主管负责人外，还相应地设置了职能部门。
并将管理人员分成两类；
一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；
一类是职能管理人员，是作为领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。
其优点是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。
缺点是横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后才能处理，影响工作效率。
直线职能制是我国目前中等规模的物业管理企业较多采用的一种组织结构形式。
比较常用的是企业的总体机构分成两级，即企业总部和各物业管理处。
在企业总部设若干职能部门，指导各物业管理处不同的业务。
管理处是物业管理工作的实体，负责具体的操作。
企业实行总经理负责制，一般情况下可下设4部1室，即办公室、财务部、工程部、管理部、经营服务部。
（3）事业部制
事业部制又称分权组织，是大的企业系统中把那些具有相对独立的业务部门划分为各个独立的单位或分公司，使之独立核算，每个独立经营的单位都是在总公司控制之下的利润中心，按集中管理、分散经营的原则，公司最高管理层负责重大方针的制定，掌握影响公司成败的重大问题的决策权，如资金使用、分公司负责人的任免、发展战略的制定等。
分公司经理根据总公司经理的指示，统一负责分公司的管理。
事业部制的主要优点是：
各事业部在容许范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较高的稳定性。
有利于最高管理机构摆脱日常事务工作，能够集中精力作好决策和大政方针的研究，有利于建立考核管理人员业绩的标准，培养全面的管理人才。
主要缺点是机构重叠，管理人员浪费，易造成事业部之间的本位主义，影响事业部之间的合作。
五、论述题：
1．试述物业管理企业建立的程序。
物业管理企业设立的程序：
一般分为资质管理、工商注册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。
（1）文件准备
根据《公司法》和《物业管理企业资质管理试行办法》规定的申报条件，提前准备好有关材料文件。
（2）资质审批和工商注册登记
该步骤在我国不同的地区，其顺序略有差别。
有些城市要求办理工商登记手续，取得营业执照后，再申请领取《物业管理资质证书》；
有些城市则规定先申请领取资质证书，后办工商登记。
具体实务循地方性法规或行政规章。
（3）在取得上述有关证件后，物业管理企业还要持这些证件到税务部门办理税
升级会员 