精品新庄村旧村改造项目可研报告Word文档格式.docx

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（1）班

指导教师：

路秋兰

2011年5月24日

一、项目概况3

（一）开发单位3

（二）项目背景4

（三）地理位置及现状5

（四）项目建设规模7

（五）配套设施情况10

二、市场投资环境和市场研究12

（一）投资环境分析12

（二）市场分析14

（三）规模分析14

（四）本项目所在地区市场分析15

三、项目SWOT分析17

（一）优势分析17

（二）劣势分析18

（三）机会分析18

（四）威胁分析19

四、项目市场定位分析20

（一）产品定位20

（二）目标客户定位20

（三）价格定位20

五、户型设计简介21

六、建设方式及进度安排28

（一）建设方式28

（二）进度安排30

七、项目财务经济分析31

（一）主要技术经济指标31

（二）项目财务分析35

八、项目评价43

（一）经济效益评价43

（二）社会效益评价46

（三）环境效益评价47

九、相关图片47

西山花城项目初步可行性分析

一、项目概况

（一）开发单位

西山花城由河北宏鸿房地产开发有限公司开发

河北宏鸿房地产有限公司成立与2006年4月，注册资金人民币2000万元，经营房地产开发和旧城改造项目，公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。

公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。

河北宏鸿房地产开发有限公司是由河北省建设厅核准的房地产开发四级企业。

公司成立以来锐意改革，勇于创新，积极引进现代管理制度，不断提升企业的整体素质。

今年来，宏鸿人坚持与时俱进，不断开拓创新，恪守“干大事业，广交朋友”的企业宗旨弘扬“开拓进取、团结协作、科学决策、规范管理、诚信为本、追求卓越”的企业发展战略，凝聚贤达人才，整合内部资源，建立了完善的生产、管理、经营、销售体系，积极推进现代化企业管理进程，大力实施品牌战略，使企业很快发展成了一个具有雄厚的经济实力和技术实力的专业房地产开发公司。

河北省宏鸿房地产开发有限公司拥有高素质的管理核心和经验丰富的技术团队，具有规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销、物业管理、房屋租赁等综合开发能力，能独立开发建设各类大型房地产项目，年开工面积和竣工面积均处于行业前沿位置。

公司坚持“开拓进取、团结协作、科学决策、规范管理、诚信为本、追求卓越”的质量方针，自2006年成立以来，以优良的质量和信誉广受用户的信赖。

河北省宏鸿房地产公司是一家集房地产开发、招投标、物业管理等多种经营与一体的综合性集团公司，有清晰的企业文化，秉承可持续发展战略，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了实用经济，清新雅致的人文居住园区。

（二）项目背景

改革开放三十多年来，我国经济已进入一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。

房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工、等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。

中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列政策，为我市房地产业的发展提供了便利条件，并在工作上给予了强有力的支持。

西部山前区属于石家庄“三年大变样”中的重点组成部分，是城市的西花园。

根据《石家庄是城市总体规划（2004—2020）》及《鹿泉市总体规划》显示，西部山前区定位为旅游休闲度假区。

本规划区域内居民住宅区集中设置，大部分土地均为旅游及休闲用地，居住休闲度假区。

本规划区域内居民住宅区集中设置，大部分土地均为旅游及休闲用地，居住用地极为稀少。

现各个集中居住区项目均已先后启动，本项目属于总体规划中的D区，紧贴西山脚下，项目位置优越，本项目附近现已有奥克兰风情小镇，弗莱明戈登开发项目在建。

目前全国投资环境：

国内房地产市场受价格、宏观调节的影响严重，市场正发生着深刻的变化。

本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形势及产业政策的影响。

当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，做出量化分析。

鹿泉市近几年来经济发展迅速，无论从道路交通上，还是从住房条件、市区环境上都建设了许多重点项目。

辛庄花城为旧村改造重点项目之一。

该项目已取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证

项目建设的必要性：

石家庄与全国其他大中城市相比，本市属于新兴城市，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。

但是，我市因为历史原因，城市范围比较小，其发展速度已经滞后。

按照省政府目前出台的《关于加快壮大中心城市促进城市群加速发展的意见》，要求石市争取2020年前城市规模达到300万人左右，远期规模达到500万人左右。

市委市政府在此时提出旧村改造的计划，真正符合石家庄市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市村民的需要。

这次大规模改造完成之后，石家庄的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。

从一个城市的宏观上讲，首先表现在：

土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；

其次，城中村未能体现以人为本的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。

同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。

石家庄现正在实施“三年大变样”，本项目位于“西进”区域，属于鹿泉市政府的重点项目，符合城市发展趋势。

同时辛庄村现有村民425户，房屋基本为平房，更有大部分70-80年代的破旧房屋，村民生活质量急待改善。

本项目建成后，村民将全部搬进生活舒适、便利的楼房，提高生活水平。

由此可见，本项目建设是必要的，而且是刻不容缓的。

（三）地理位置及现状

①区域位置

辛庄西山花城位于鹿泉市上庄镇辛庄村，地处槐安路西路与山前大道交界（槐安西路北、山前大道两侧），太行山脉的脚下，距石家庄市区进仅8公里，自然条件优越，交通便利，槐安西路为无障碍路段，项目近邻景观大道槐安路，有高架桥联通市内，由本项目至市中心车程仅为15分钟，交通条件便利，具有良好的区位优势。

基地西北，东高南低，一条农业灌溉渠蜿蜒而过。

本区环境良好，空气清新，风景宜人。

即将形成的槐安路改造工程为辛庄小区提供一站式的服务。

独有的生态旅游环境，本项目紧贴山前脚下，生态环境良好，地下水源丰富，项目区域内有一眼几百年历史的古泉，可谓要山有山，要水有水；

项目西侧紧邻双龙山公园，居民出门即可进入公园休闲娱乐。

随着西山山前区基础设施建设进程加快，此风水宝地必将成为居民选择第一居所的首选。

②村庄现状

工程周边需要回迁的村庄有辛庄村、大王庙村和小李庄村。

辛庄村

辛庄村现状人口1233人，362户，宅基地450户，居民点面积为327.7亩，独立工矿用地95.55亩，总计为423.25亩建设用地。

耕地1946.85亩，园地145.05亩，森林239.7亩，其他1510.65亩。

大王庙村

大王庙村现状人口471人，180户宅基地194户，居民点面积139亩，独立工矿用地32.55亩，总计为112.55亩建设用地。

耕地453.45亩，园林21亩，森林77.25，其他57.3亩。

小李庄村

小李庄村现状人口655人，180户宅基地194户，居民点面积139亩，独立工矿用地65.25亩，总计为204.25亩建设用地。

耕地1141.5亩，园林290.7亩森林79.75亩，其他1911.15亩。

三村庄的总人口2359人，总户数661户。

项目所处的位置卫星拍摄图

（四）项目建设规模

项目规划总用地面积3970㎡，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、医务所、活动中心、商业……等。

总建筑面积123320平方米。

其中住宅面积37.2万平方米，公建面积2.8万平方米，开发用地17.9万平方米，回迁用地22.1万平方米。

居住户数2181户，居住人口7634人。

地块为一长方形，地势有缓坡，整体北高南低，西高东低。

容积率山前大道以西为1，山前大道以东1.5，绿地率山前大道以西大于40%，山前大道以东大于35%，山前大道以东为迁村并点区安置辛庄（450户）、大王庙（150户）、小李庄（192户）的村民共计792户。

山前大道以东为回迁区，辛庄村425户均要回迁此地。

回迁户主要一单元式为主，排列整齐又各不相同，集中绿地和组团绿地穿插其中。

回迁住宅的一层为储藏室，2至5层为住户，户型工两种，一种126平方米，一种为94平方米。

山前大道以西为主要的低密度住宅，依托双龙秀美风光，有山为屏，有水为渠，有数木掩映，有花草点缀，住宅与环境完全统合在一起。

开发区低密度住宅户型工有九种，A1户型434.7平方米,A2户型410.2平方米，B1户型373.14平方米，B2户型337.8平方米，C1户型317.4平方米，C2户型289.9平方米，C3户型275.1平方米，D1户型203.8平方米，D2户型177.7平方米。

回迁楼：

二室两厅95㎡和三室两厅125㎡两种户型

项目建成效果图如下图⑴⑵

图⑴

图⑵

（五）配套设施情况

1.小区出口设置

低密度住宅南部出入口利用辛庄村南部的桥梁（涵洞）设置，修建好了没几年，质量较好，设计荷载（轴重13顿），可以满足一般车辆通行要求。

回迁区南部出口设置，将此段山前大道适当扩展，小区大门适当后退设置，既满足视距要求，有保证人员及车辆出入安全。

回迁区北部和中部出入口与规划道路衔接

2.道路系统

小区道路总体呈“树枝”状布置，山前大道以西、以东两条南北向主干路和山前大道犹如一颗大树的主干，东西向宅前路就是树的小侧枝，住宅当然就是树的叶子了。

小区支路及宅前道基本为直线布置，车辆形势方便。

3．停车位置设置

小区停车系统分地面停车和车库停车两部分，地面停车主要利用小区两侧，外援空地和宅间消极空间。

车库停车设在独栋、双拼、联排等住宅的一层（层高2.2米），规划停车位可达先去住户的80%。

4．小区步行系统

以共享广场为核心，以贯穿小区的带状绿地、水洗为骨架向小区内部渗透。

正对双龙风景区的林荫步道，错落有致的临水平台，依附语带状绿地的园林曲路，共同构成了小区的步行系统的主题。

5.绿地系统系统规划

人们日益重视生活的质量对于居住要求不仅于一个遮风避雨的“蜗居”，而是愈来愈注重整体的环境质量，因而居住小区环境的塑造对于改善居民生活质量，建设现代都市家园以及提高择屋购买力起到相当重要的作用。

贯穿小区内部的绿化带和共享广场的水景，树阵形成小区绿色核心，外围行车和停车系统保证了这块相对完整的空间提供给居民安全、优越的绿色居住环境，使住户能体验到“抬头步行，出门踏青”的意境。

精心设计的共享广场和步行是贯穿小区东西的“绿色步行走廊，既是小区居民理想、安全的步行景观空间，又形成小区较有特色的绿色人文景观空间。

广场设有水池、钟塔，绿带设小品、临水平台、曲路，引人驻足，引人遐想。

构成都市家园的景观核心和高潮。

在院落的空间组合上，通过宅栋的错落，使各院空间生动活泼，使周边绿化和院落绿化完美契合在一起。

6．景观设计

小区内景设计主要以人文景观较强的步行林荫大道和自然