万景花城建设工程项目可行性研究报告文档格式.docx
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表1.1申花单元R21-17地块
编号
项目
数量
单位
1
规划总用地面积
24319
平方米
2
规划总建筑面积
65611
3
容积率
2.7
4
建筑密度
28
%
5
绿地率
30
6
建筑高度
80
米
7
规划住宅总户数
545
户
表1.2申花单元R21-19地块
30148
69340
570
1.1.4项目大体定位
高端城市绿色生活园
高端----一流的设计，一流的景观，一流的建筑，一流的设施，一流的物管，一流的享受，一流的环境。
城市----万景花城位于**申花板块，商业发达，各交通配套设施完善，符合现代人的生活方式。
绿色----万景花城将秉承着“绿色房产”的理念，努力将每一处项目打造成花园式公寓，给每一位顾客回归自然的感觉。
1.1.5地块背景分析
雅戈尔置业控股有限公司，是雅戈尔集团股份有限公司的全资企业，创建于1992年，迄今总资产逾219亿元人民币，开发面积达600万平方米，为建设部一级资质企业，连续3年被浙江省房协评为全省房地产企业30强，位居中国房地产百强前列，是目前宁波最具影响力的城市运营商之一。
2010年11月30号，雅戈尔置业在以11.65亿总价拿下53号申花地块之后，又以125600万元总价竞得了其边上的56号宅地，楼面价18114元/平米，打破了自己刚刚创下的17751元/平米的申花板块宅地楼面价记录。
雅戈尔置业以24.21的总价，包揽了昔日出让的申花两宅地。
2014年**第二场土地出让挂出了5个地块。
其中申花单元的R21-19地块和R21-17地块，正是雅戈尔2010年11月30日以24.21亿元竞得又在2013年6月以4.8亿元损失为代价退回的两宗姊妹地块。
景瑞地产成立于1993年，专注于房地产开发，并一直秉持“永远诚信、恪守专业、锐意进取、共赢未来”的核心价值观和“舒适之道”的企业使命。
景瑞地产，源自**。
通过多年发展，景瑞确立了“深耕三线、产品领先”的战略。
并且依托城市发展实现：
巩固**、深耕长三角、布局全国的三步走战略。
作为一家从地产开发延伸至物业管理的全国化品牌地产企业，景瑞地产多次获得“中国房地产百强”、“中国房地产百强运营效率TOP10”等荣誉。
截至2013年2月，公司已在**、**、宁波、苏州（太仓）、常州、舟山、湖州、泰州、天津、重庆、南通、长兴、绍兴等13个城市同时开发22个项目。
2014年01月07日，景瑞地产以20.76亿拿下申花姊妹地块。
值得注意的是，申花单元R21-19地块10年首次出让时起价49204万元，楼面起拍价为7096元/平米；
2014年1月7日，这宗地块挂牌起价为100488万元，楼面起价为14492元/平米。
另一个申花单元R21-17地块，10年首次出让时起价45975万元，楼面起价7005元/平米；
今天，这宗地款挂牌起价则为93247万元，楼面起价14201元/平米。
与此同时，这两宗地块几乎没有调整地块面积和容积率，也就是说，今天这两个地块的起价就是2010年首次挂牌公告时的两倍多。
第二章项目建设必要性与意义
2.1迎合政府政策
2014年两会，***总理明确表示“对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。
对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
”至此，2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。
房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。
从全国市场来看，房价涨幅不均衡的现象非常明显，一、二线城市房价依旧稳中有升，三、四线城市成交趋于冷淡。
未来城市间经济发展不均衡依然存在，因地制宜进行分类调控是很有必要。
建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。
国家大力推动保障房建设，实施住房制度商品房和保障房双轨制；
就房地产税立法，改变土地财政，增加持有环节税收；
实施不动产信息登记，防止腐败；
倡导新型城镇化建设，实施土地供应制度改革，发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。
在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场供需关系将更趋良性，逐渐回归理性。
在因地制宜的政策下，拱墅区政府下决心大力发展经济，拱墅区正处于高速发展时期。
拱墅区地处**市中部，是**市委、市政府所在地，属于**市发展较为成熟的区块，公共配套齐全，人口发展成熟度高，这些都为商业地产的良好发展奠定了坚实的基础。
另外，虽然拱墅区整体商业发展较为成熟，但区域内还是缺少大型的商业综合体项目，尤其是北部区域，高密度的人口居住却没有大型商业配套的支撑，这对于商业地产开发商来说无疑是一次很好的机会。
第三章项目外部经济环境分析
3.1区域经济情况
**地处长三角经济圈，国家统计局年鉴数据显示，该市2007年经济总量达4100亿元，第一、第二、第三产业分别占4%、50.2%、45.8%。
2008年**GDP达到4781亿元，高于青岛市（4409亿元），低于重庆市（5096亿元）位居全国第八位（省会城市第二位），2010年**市辖区GDP已经达到2008年全市水平，为4740亿元，位居全国第七位。
**人均生产总值位居全国前列，由于城市品位高、人文气息浓、生态环境美、社会秩序好、生活品质优等特点。
**每年都能吸引大量外来人口就业与定居。
**市拱墅区经济概况：
2013年完成地区生产总值372亿元，增长7.9%，服务业增加值261亿元，增长9.2%，十大产业增加值159亿元，增长10.8%；
实现地方财政收入55.5亿元，增长7.5%；
完成固定资产投资308.2亿元，增长25.1%；
实现社会消费品零售总额360.2亿元，增长13.2%；
开放型经济、节能降耗等指标完成市下达任务。
2013年拱墅区三次产业结构比例为0:
30:
70，服务业对拱墅区经济的主导作用进一步显现。
全年兑现产业扶持资金1.03亿元。
实现主营业务收入1426.7亿元，同比增长15.5%，实现总税收42.1亿元，地方税收20.7亿元，分别同比增长11%、15%。
成功出让4个工业地块88.8亩土地，启动康桥园区提升改造，加快石塘园区建设；
完成建筑业总产值280.3亿元，同比增长12.6%，新增资质建筑企业21家。
2013年实现楼宇税收17.3亿元，同比增长19.4%，其中税收超亿元楼宇4幢，超千万元楼宇33幢，分别比去年增加3幢、7幢，易构大厦等5幢楼宇成功入选2012年度**市五十佳商务楼宇。
全年出让11个商业地块340亩土地，开工楼宇39万平方米，竣工51万平方米，投用56万平方米，拱墅区建成楼宇总量达到230万平方米。
2013年全年完成26宗1028.5亩经营性用地出让。
建立完善10%留用地项目管理协调机制，加大监管力度，开工经合社物业22.5万平方米，竣工34万平方米。
2013年全年实际到位市外资金180.2亿元，新引进亿元以上的项目16个，成功引进绿地集团和伍尔沃斯商务咨询有限公司两家世界500强企业。
实际利用外资3.4亿美元，同比增长6.2%；
浙商创业创新到位资金61.5亿元。
外贸出口增幅全市第一，服务外包顺利完成市下达目标任务。
继续开展城乡统筹，完成产业转移项目15项，投资额3.5亿元。
2013年区各级各单位累计走访企业10029家次，送政策套餐259个，解决问题4420个。
认真贯彻减负政策，切实减轻企业负担，累计减免各类税费2.16亿元。
出台扶持政策，加快推进“个转企”工作，1340家个体户转型升级为企业。
申花板块位于**市中心，是拱墅区的重要板块之一，商业交通配套完善。
随着浙大紫金港校区的建成使用和与老城西的无缝对接，使得申花板块迅速得到市场的接受。
3.2所在房地产市场
3.2.1**房地产历史回顾
**市真正意义上的房地产开发始于93年，真正意义上的房地产开发是指由企业进行房地产投资开发和建设，通过市场销售的行为。
而在此以前，房地产开发一般是计划经济下的政府行为，土地由政府划拨，建成后由政府和企业购买分配给职工，即所谓福利分房，市场上基本没有可以用货币购买的房产品，居民获得住房的唯一办法就是由政府或单位分配。
到93、94年，**市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。
这种具有商品属性的住宅，即称为“商品房”。
因此**市房地产发展史应是商品房的开发历史。
93年至今的**市房地产发展基本可分成四个历史波段：
1993年-1995年的初步繁荣期，1995年一1997年的平稳调整期，1998年至2004年的增长繁荣期，2005年至今的新一轮宏观调控期。
一、1993-1995年的初步繁荣期
自从93年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后，**的房地产有了一个爆发式的发展，房地产开发公司如雨后春笋般地涌现出来。
同时，大量台资港资的中外合资企业相继成立，但多也是原先没有搞过房地产的外商。
由于经验不足和水土不服，这些外商最终并没有在**形成气候，大部分以失败告终。
当时的**的房地产开发，也可以称得上是热闹非凡，供应量迅速放大，但很快因需求不足而回落。
总的说来，这一阶段的发展有如下特点：
1、计划经济的开发模式仍占主导地位，但投资开发主体多样化。
2、供应量迅速增大，供应品种多样化。
3、市场需求不足且与供应结构不吻合。
4、开发水平低下，无品牌意识，几乎没有出现经得起时间考验的精品楼盘。
二、1995年一1997年的平稳调整期
随着宏观经济进入调整期，同时也随着供大于求且结构不合理等矛盾，**楼市进入平稳调整期。
有如下特征：
1.开发主体以政府所属开发企业与行业类开发企业为主，其他类型的企业淡出市场，但私营企业蓄势待发。
三、1998年至2004年的持续繁荣期
98年初停止福利分房政策和银行按揭贷款的全面推行是点燃**楼市的导火线，前者导致了团购的集中消费，后者大大降低了普通消费者的入市门槛，从而开始了持续至2004年的繁荣期。
此阶段大致有以下特征：
1、供应方面
供应总量：
1998年因蒋村划入**后，该区域基础设施有较
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