济南典型办公物业调研报告Word格式.doc

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随着城市的发展、经济水平的提高、本地公司的发展、外地和外企公司的进入，济南办公物业市场有了多元化的发展。

与住宅产品相同，办公物业也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需求的不断变化，商住混迹、新商住、酒店式公寓，高端写字楼，演绎了一部生动的产品换代故事。

产品的规划设计、建筑风格的选择、智能化的配置、户型面积的配比、商务功能的取舍，与经济发展水平、城市的对外程度、开发商的开发理念、客户的需求、项目所处的区域等都有着莫大关系。

一、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。

而高档物业又可细分为两个部分：

顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。

在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业（国际写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；

建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；

楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：

外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；

有宽敞的大理石大堂和走廊；

公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；

卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：

应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：

良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：

应有名牌中央空调，中央空调系统高效；

有楼宇自控；

有安全报警；

有综合布线。

（2）建筑规模：

超过50000平方米。

（3）客户进驻：

国外知名公司的租户组合；

知名的跨国、国内外大公司、财团。

（4）物业服务：

由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：

位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。

有多种交通工具和地铁直达。

（6）所属区位：

位于主要商务区的核心区。

（7）智能化：

3A～5A

（8）开发商的背景：

经验丰富并且资金雄厚。

在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。

2、高档物业（甲级写字楼）

建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；

其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；

有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；

公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；

卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：

应有名牌中央空调；

1—5万平米。

有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

有多种交通工具直达。

位于主要商务区或副都心区。

3A及3A以上。

3、中档物业（乙级写字楼）

建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；

但建筑物的功能不是最先进（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：

外立面采用面砖或瓷砖；

有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；

公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；

卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：

有专用地上、地下停车场。

③设备标准：

中央空调系统；

无楼宇自控；

无综合布线。

无限制。

客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

有物业公司服务。

有交通线路到达，交通较方便。

副都心或较好的城区位置。

4、低档物业（丙级写字楼）

物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；

建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

外立面采用涂料；

无大堂；

公共部分的地面为普通地砖或水磨石；

卫生间采用普通国产洁具。

无。

分体空调；

无安全报警；

（2）规模：

客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

有交通线路到达。

一般城区位置。

二、济南市商务楼的产品研究

三箭银苑银座数码广场银座索菲特明珠国际商务港

分析：

外立面的材料和风格分为两种类型，一种是开发相对较早的项目如银座索菲特，多以厚重的干挂石材和窗户为主，颜色较深，体现了厚重、大气的特点；

另外一种是开发较晚，借鉴了发达地区的风格，采用玻璃幕或者点式玻璃幕为主，配以铝塑板、部分石材，如银座数码广场、三箭银苑等，紧随时代步伐，颜色浅而亮，线条简洁、流畅，体现了现代、简洁、明快时代气息。

2.体量、容积率和层数分析

（1）90年代立项的办公物业分两类，一类为酒店设计，面积最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高为银座索菲特65％，最低为明珠55％。

这些物业基本上无法自由分割，户型固定。

另一类为纯写字楼设计，如金龙大厦，可自由风格，但得房率也仅为60％。

（2）2000年后开发的办公物业在产品上呈现出两种变化：

一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多数在75％左右。

（3）纯写字楼户型可自由分割，灵活组合，最小面积在60平米左右，最大户型可单层购买，达到2000多平米；

主力户型在100和200平米两个节点附近。

而商住楼户型延续了住宅的户型设计原则，户型固定，不能自由组合，面积在100-300平米之间不等；

高档商住楼户型面积偏大在150-300平米之间，中低档商住楼面积偏小在100-200平米之间。

（4）使用率在60%--80%之间，商住楼的使用率略高于纯写字楼；

档次越高的商务楼的使用率越低。

同档次的纯写字楼比商住楼的使用率低，一是商住楼内部的洗手间算作了使用面积，而纯写字楼则算作了公摊面积；

二是纯写字楼的商务配套比商住楼的配套完善，增加了公摊面积。

（5）层高3.3米左右。

户式中央空调的办公物业比中央空调的净高相对高一些，中央空调一般有0.6—0.7米的管线层高度，所以净高需要扣除管线层高度和楼板厚度。

原纯办公物业的层高在2.8米左右，非常压抑。

随着对办公空间要求提高，层高随之提升，目前层高基本在3.3米以上，净高在2.6米以上。

3.装修标准分析

（1）外立面：

由于玻璃幕的极其符合办公的的氛围，而且彰显档次，所以随着时代的发展，在济南商务楼市场上，2000年以后开发的物业比2000年前开发的物业更广泛得运用玻璃幕墙。

外立面的材料主要以不同色系玻璃幕为主，同时配以部分石材或者铝扣板；

中低档商务楼以铝扣板为主，或者是高档瓷砖。

为了能够获得良好的市场形象，中低档商务楼的外立面开始趋向玻璃幕发展。

（2）内部装修以精装修为主。

中低档物业以精装修为主，高档商务楼以简装修为主。

在商务楼市场并不是非常景气的市场状况下，以精装修提升项目的性价比。

4.大堂、公共部分装修标准

（1）大堂作为体现项目脸面的重要部分，装修都非常气派。

高度在4米以上，或者挑空达8米以上，面积100平米以上，一般采用花岗岩或者其他石材做地面，墙面用石材或者高级乳胶漆，吊顶相对简单一般用乳胶漆，同时作简单吊顶处理。

（2）洗手间地面采用瓷砖较多，墙面一半用瓷砖一半用乳胶漆，石膏板吊顶；

另外配有中高档卫生洁具。

走廊地面瓷砖或和局部石材，墙面乳胶漆，吊顶石膏板。

5.电梯、空调、宽带和电话分析

（1）电梯：

电梯作为一个衡量写字楼档次重要指标，电梯的数量、品牌、速度对客户的购买意愿产生重要的影响。

目前电梯主要以国外进口品牌为主，常见的有LG、OTIS、三菱等。

其中齐鲁商会大厦、特区数码港、三庆汇文轩每部电梯的服务面积较小，在5000平米以下；

而三箭银苑、银座数码广场、明珠国际商务港、东环国际广场高档商务楼的服务面积较大，都在12000平米以上。

（2）空调系统：

纯写字楼以中央空调为主，商住楼以分户式中央空调为主；

空调品牌以国外品牌为主，像美国约克、麦克维尔、日本三菱等。

（3）宽带：

宽带服务商有电信、网通、铁通和百灵，其中以电信和网通为主。

铁通后来居上，抢占了济南部分市场。

（4）电话：

固定电话的服务商以电信、网通、铁通为主，电信仍是主流。

6.智能化、车位、配套分析

（1）智能化：

智能化就是所谓的5A标准，楼宇自动化BA、办公自用化OA、通讯自动化CA、消防自动化FA、保安自动化SA。

虽然众多楼盘都在宣传已达到国际化的5A标准，但是实际情况中并没有达到宣传中的标准。

但基本上可以看出，档次定位越高，其智能化体系越复杂，设备选用也越讲究品牌。

值得说明的是：

由于智能化体系比较复杂，同时与买家的实际生活联系并不紧密，因此大多数买家并不了解智能化，对其内涵非常模糊。

（2）配套：

高档商务楼的商务配套比较齐全和完善，像银行、商务中心，票务中心、酒吧、西餐厅、多功能厅、会议室等会涵盖若干项；

同时高档商务楼一般都在市中心，可以与周边的区域配套融合，为我所用；

而中低档写字楼的配套相对较少，以基本的餐厅、商务中心最为常见。

（3）车位情况：

车位是消费者最关心的问题之一，由于前期商务楼车位数量少，导致客户在