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旧城改造项目建设项目

可行性研究报告

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

xxxx旧城改造项目

（二）建设地址：

XX市xxxx

（三）项目业主：

XX市xxxx有限公司

（四）企业性质：

私营

（五）法人代表：

（六）业主地址：

xxx市xxxx

（七）投资总额及资金筹措：

本项目总成本费用26191.13万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为25264.35万元。

开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。

资金筹措方式为：

企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元，各占50%。

（八）建设内容及规模

主要建设内容为商住建筑，项目占地面积18265.9平方米，建筑面积88184平方米。

配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。

（十）建设工期

项目建设年限为4年。

从2010年06月到2014年05月。

二、项目业主简介

xxxxxxx有限公司位于xxx北部区域中心城市xxxx区交通街504号，公司占地40余亩，拥有固定资产2000余万元。

公司主要经营业务有：

客、货运输，出租车运输、汽车CVG加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营”为经营理念，受到社会各界的普遍好评。

三、研究内容

本项目研究内容主要包括如下：

（一）项目建设的必要性分析；

（二）项目建设的充分性分析；

（三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案；

（四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算；

（五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化；

（六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。

《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

四、报告编制依据

（一）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（二）《xxx市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》；

（三）《中共xxx市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》；

（四）《xxxx区国民经济和社会发展第十一个五年（2006至2010年）规划纲要》；

（五）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》；

（六）国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》；

（七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；

（八）业主提供的相关资料。

五、简要结论

（一）投资环境分析：

目前，全国房地产宏观投资环境良好，xxx市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。

（二）目标客户：

城区及周边乡镇的中高层消费群；

（三）价格定位：

按建筑面积计算，住宅部分均价为3200元/平方米，商业部分均价为6000元/平方米，车位为2.5万元/个；

（四）财务方面：

项目总投资26191.13万元，销售收入28346.5万元，税前利润为553.80万元，扣除所得税后利润为415.35万元。

项目缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元，该项目建成后，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，项目税后投资回收期为4.62年。

（五）风险状况：

项目抗风险能力一般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。

（六）营销策划：

突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。

六、主要技术经济指标

项目相关的技术经济指标如表1.1所示。

项目技术经济指标表

序号

名称

单位

数据

I

项目经济数据

1

开发产品投资（含利息）

万元

26191.13

2

资金筹措

万元

26191.13

3

销售收入

万元

28346.50

4

销售税金及附加

万元

1601.58

5

总成本费用

万元

26191.13

6

利润总额

万元

553.80

7

所得税

万元

138.45

8

税后利润

万元

415.35

II

财务评价指标

1

投资利润率

%

2.11%

2

投资净利润率

%

1.59%

第二章项目建设背景和必要性

一、项目建设的背景

xxxx是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业兴业之城、开放发展之城。

目前，xxxx正围绕中国知名旅游城市、xxx区域性中心大城市、xxx最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强xxxx、美丽xxxx、平安xxxx、德润xxxx“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，努力走出一条具有时代特征、xxxx特色的发展之路。

三角花园片区项目拆迁地块处212国道旁，是xxxx北大门，是xxxx城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。

xxxx改造项目是由xxx市xxxxxxxxxxx有限公司投资承建。

该公司成立于1950年，更名前为原xxxx县搬运公司，系中型集体企业，公司职工主要由社会无业人员和回城知青组成，职工人数最多时达2000余人，公司办公室、客运站、汽修厂原来设在塔耳门繁华闹市区，80年代初县政府决定将公司主要营业场地迁至交通街三角花园，并同意征地15.3亩作为公司的生产、经营和办公用地。

地界以东以七一水库流水为界，西以国道212线渝南公路出城方向左侧为界，南以陈福友房屋为界，北以石龙过江涵洞为界。

公司当时还招用了因征地而必须安置的农转非工人32名。

征地完成后，公司在三角花园先后修建了办公室、汽修厂、客运站、职工宿舍、食堂等一万多平米的生产生活用房。

随着xxxx城市建设步伐的加快，三角花园片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重安全隐患等，需要亟待解决。

二、项目建设的必要性

（一）是消除安全隐患的需要

由于江城公司员工较多，过去经济条件差，修建新征土地修建的材料陈旧，是塔耳门搬迁时的旧条石。

年代久远，旧条石已严重风化，加之地势不稳，现多处出现开裂、斜陷，加上受2008年特大地震的影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着严重的安全隐患。

蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进一步恶化。

再者，三角花园范围内有加油站一座，消防间距严重不足，就像定时炸弹一样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。

该项目将完成该片区的征地拆迁，并建设8.8万平米建筑物，环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。

不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，项目建设非常必要。

（二）是提升城市形象的需要

项目拆迁地块处212国道旁，是xxxx北大门，是xxxx城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。

该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使xxxx走上可持续发展的道路。

（三）是缓解政府拆迁压力的需要

该片区占地面积29亩，但居民楼、办公楼、汽修厂、加油站、食堂等建筑物总面积将近2万平米（其中职工宿舍约9000多平米）。

由于拆迁量大，投资额高，一般开发商不敢问津，原市政府曾给予该片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。

该项目由xxxxxxx有限公司承建，项目所有拆迁安置费由该公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。

江城公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为xxxx今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。

（四）是社会安定团结的需要

长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。

该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。

因此，该项目建设必要性明显。

第三章项目市场分析与预测

2007年以来，xxxx房地产开发呈稳步发展态势，房地产业每年完成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升，竣工面积、销售面积、销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税收也呈逐年上升趋势，住宅的开发建设带动了房地产经济发展。

虽然近年来xxxx房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大，但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积、销售面积及销售额等方面与北碚区、江津、永川等周边区域相比，存在一定差距。

目前，xxxx房地产市场勉励较多有利因素，高位运行、供需两旺、稳步发展的态势可以持续相当长一段时间：

主要表现在：

2009年xxxx保持了平稳较快的发展势头，消费市场活跃，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入达到7832元，同比增长14.3%，农民人均现金收入3069元，同比增长11.7%，城镇化进程步伐加快。

按照xxxx定位为国内重大城市的规划目标，到2010年底xxxx城镇化率将达到54.7%的城镇化发展目标，城区人口将新增18.04万人，按30平米/人的建筑面积计算，仅此意向的住房需求量将超过540万平米。

同时xxxx旧城改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。

因此，xxxx市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。

第四章地块条件分析

一、地块基本情况

（一）地块规划控制条件

三角花园建设项目主要规划控制条件表4.1所示：

表4.1

序号

项目名称

数值

单位

备注

1

建设用地面积

18265.9

2

规划建筑面积

88184

3

容积率

4.05

4

绿地率

28.5

%　

5

建筑密度

33.3

%　

6

规划用途

商住　

（二）地块地理位置分析

项目建设地址位于xxx市xxxx区交通街三角花园片区，用地总体呈不规则形，东西长、南北短，用地北侧为水库，地块周围为80年代旧时建筑、汽车客运站、加油站等。

以下为地块四个方向的环境情况：

（三）建设条件分析

1、地质环境条件

①地形、地貌以及不良地质现象

xxxx区地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。

以侏罗系分布面积最宽，占全区幅员面积四分之三以上。

地质构造属新华夏系构造体系，全境有两种地质构造类型：

境东及东南部属川东平等岭谷区华蓥山复式背斜褶断带，其余的大部分地区属川中褶带龙女寺半环状构造区。

全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东、北、西三面地势较高，南面地势较低。

最高点是三汇镇白岩头，海拔高度为1284.2米；最低在南面的草街镇嘉陵江边，海拔185米。

全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型：

东南边缘之华蓥山区为平等岭谷地形；西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓丘陵地型。

②地震设防烈度

据500年中国地震史及国家地震局1990年中国地震烈度区划图及其使用规定,本地区地震烈度为VI度。

2、气候条件

xxxx地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气温、降水、日照、风力等均有明显的季节性变化。

其特点是冬暖夏热，