四川省物业管理条例docWord格式.docx

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1、明确了立法目的和立法依据

第一条为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合四川省实际，制定本条例。

2、界定了“物业管理”概念

第二条本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

3、明确了“物业管理工作”各方职责

　　第三条省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府发展改革、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生、工商、质监等有关部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

第四条街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；

协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。

居民（村民）委员会协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展物业管理有关的工作。

4、建立了物业管理工作联席会议制度

第五条建立物业管理工作联席会议制度，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。

物业管理工作联席会议由物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，房地产行政主管部门、居民（村民）委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加。

二、物业管理的区域及设施（第二章）

《条例》第二章共9条，对物业管理的区域及设施主要作了如下规定：

1、明确了物管区域划分机构和划分方法

第八条县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。

影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。

县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业

管理区域档案。

　　第九条建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20

日内，按本条例第八条规定进行划分。

建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。

第十条已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的，由业主委员会或者业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出申请。

房地产行政主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）的配合下，征求业主、居民（村民）委员会的意见，经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。

2、对物管区域内物业用房作了明确规定

第十二条新建住宅物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和条件的物业服务用房、业主委员会议事活动用房。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房位于地面的部分不低于百分之五十。

物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之二，且不低于100平方米配置；

业主委员会议事活动用房按照不低于30平方米配置。

城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房的建筑面积。

县级人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房室号。

物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。

任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

3、建立了专业经营设施设备维修、管理制度

第十四条新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。

通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。

业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十五条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线按照国家技术标准和专业技术规范统一设计，由相关专业经营单位依法组织具有资质的单位安装施工，所需费用依照有关工程计价规定确定，由建设单位承担。

建设单位在竣工验收后应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。

专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。

第十六条本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供电、供气等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位；

决定无偿移交的，物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收，验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出整改方案，经整改合格后移交。

住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

三、业主、业主大会与业主委员会（第三章）

本章共19条，主要作了以下规定：

1、明确界定了业主的概念

　　第十七条依法登记取得房屋的所有权人为业主。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十八条物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

2、规定业主的投票权

第十九条业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。

但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

3、规定了首次业主大会召开的条件、申请设立程序等

第二十条物业管理区域内，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

（二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；

（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。

同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。

（原因？

）

第二十一条符合本条例第二十条第一款规定情形的，条件具备之日起30日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）申请设立业主大会。

符合本条例第二十条第一款规定情形的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。

保障性住房物业可根据其房屋所有权权属成立业主大会或由所在地街道办事处（乡、镇人民政府）负责组织相关部门、物业使用人、居民（村民）委员会成立管理委员会，履行业主大会相关职责。

第二十二条街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到报告之日起15日内会同物业管理区域所在地县级人民政府房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。

筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居民（村民）委员会组织业主推荐。

筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。

筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建设单位承担。

4、明确了业主大会、业主委员会履行的职责

第二十四条业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；

（三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金，并监督实施；

（五）制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；

（六）法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

第二十六条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序和业主委员会的届期、组成和成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定，并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。

第二十七条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由5人以上的单数组成，任期3年或者5年。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会的决定应当在作出之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

第二十八条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则；

（三）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向所在地公安机关申请刻制业主委员会印章。

业主委员会应当将成立情况在物业管理区域内公告。

第二十九条业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第三十条业主委员会应当定期在物业管理区域内向业主公布下列情况和资料：

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

第三十一条业主委员会任期届满90日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满仍未换届改选的，街道办事处（