房地产行业市场发展分析报告Word格式文档下载.docx

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商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定；

国家发改委主要负责综合研究拟订房地产发展政策，进行总量平衡，宏观调控房地产行业改革与发展；

央行主要负责房地产信贷相关政策的制定。

地方政府对房地产行业管理的机构主要为地方发展和改革委员会、各级建设委员会、国土资源管理部门、房屋交易和管理部门及规划管理部门，其机构设置和具体管理职能大致相同但存在一定的地区差异性。

目前，我国房地产行业管理体制主要分为对房地产开发企业的资质管理和对房地产开发项目的审批管理两个方面。

房地产开发企业的资质管理，统一由住建部负责。

根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。

其中，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；

二级资质及以下的房地产开发企业

可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、直辖市、自治区人民政府建设行政主管部门确定。

房地产开发项目的审批管理，不同环节由不同行政部门进行审批监管。

由于各城市的机构设置和各管理部门的具体管理职能并非完全一致，因此，房地产开发项目的审批管理存在一定的地区差异性。

2、行业主要法律法规及政策

房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发等，与行业直接相关的法律主要包括：

《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《物权法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《物业管理条例》、《住房公积金管理条例》等。

同时，国家为加强房地产行业管理，促进行业的健康发展，自2003年以来连续出台了规范行业的相关政策。

房地产行业涉及的政策法规主要包括：

（1）土地供应方式

（2）土地供应总量和结构

（3）土地审批权限

（4）土地使用成本

（5）住宅价格和供给结构

（6）房地产信贷

（7）房地产税费

（8）外资准入

二、房地产行业概况

1、近年来房地产行业发展状况

自上世纪90年代以来，随着福利分房政策的退出和住房货币化的推广，在国家积极的财政政策刺激之下，全国房地产固定投资快速增长，房地产投资占全国GDP的比例逐年上升。

2000年以来，我国城市化进程进入加速发展的阶段，城镇居民的收入水平持续提升，借助良好的经济形势，国内房地产行业也得到飞速发展，在国民经济中占据了重要地位，房地产市场整体表现活跃，房产价格与销售量快速增长，各地市场全面扩张。

2005年以后，为了促进房地产行业健康有序地发展，国家推出了一系列行业调控政策，这些政策对行业产生了较为显著的影响，房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。

近几年国家为了抑制房价过度投机，进行房地产宏观调控，市场出现一定程度的回调，其后整个市场处于平稳发展态势，其发展状况呈现以下几方面的特征：

（1）房地产开发投资保持快速增长，2010年以来增速出现回落

2001年至2012年，我国房地产开发投资保持每年15%以上的快速增长，一直高于GDP增速。

其中2005年-2007年期间，房地产开发投资一直保持快速增长，除2008年至2009年期间受金融危机影响，房地产投资增速相对较低以外，期间增长率均保持在20%以上。

金融危机之后，房地产投资增速重新恢复高增长的状态。

出于对房地产市场的

调控目的，2010年末以来，国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。

2014年，我国房地产开发投资完成额达到95,035亿元，较上年同期增长10.49%。

2015年1-6月，我国房地产开发投资完成额达到43,954亿元，较上年同期增长

4.6%。

（2）土地供给总量保持平稳，土地成本持续上升

根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，我国土地出让制度的改革使得原本隐藏的土地价格被释放。

加之我国地少人多、人口分布不均匀，18亿亩耕地底线不能动摇，城市拆迁难度逐步加大，中心城市优质土地资源逐步减少等因素，我国每年的土地出让面积并未发生较大幅度

的变化，但是在商品房市场需求的拉动下，全国土地交易价格在自2005年起持续上升。

2008年国家实行扩大投资规模、货币宽松政策后，2008年-2010年，我国大中城市成交土地面积和成交土地总价均出现大幅度上扬，而2011年-2014年，国家为了抑制房地产市场过度投机，采用了一定的调控政策，这一期间成交土地面积有所下滑，成交土地总价产生一定的波动。

然而，从成交土地总价看出，2012-2014年土地总价触底反弹，年均增幅超过30%，2014年创下新高，达到18,797.24亿元。

（3）商品房价格整体保持上涨，2014年有所回落

2000年以来，除2008年受到宏观经济和调控政策影响，商品房销售均价小幅下降以外，全国商品房平均售价整体呈现上升的趋势。

自2010年以来，受宏观经济环境、宏观调控政策及银行信贷政策收紧等因素影响，商品房平均销售价格上涨速度放缓。

进入2014年，除一线城市外，各城市均逐步放宽或解除限购政策并出台相关鼓励措施，但由于政策放宽存在时滞效应，各地银行房贷政策仍然谨慎，房地产开发企业通过多重促销方式及时消化库存，使得整体成交价格增幅进一步放缓，房地产市场价格增长趋于理性。

（4）商品住宅开发在房地产开发业务中所占比重保持稳定

我国房地产开发投资以商品住宅开发投资为主，自2005年以来商品住宅开发投资额占房地产开发总投资额的比重均保持在65%以上。

2014年，全国商品住宅开发投资额为64,352.15亿元，同比增长9.16%，尽管增速比上年同期有所下降，但占房地产开发投资的比例仍高达67.71%。

2015年1-6月，全国商品住宅投资完成29,505.67亿元，同比增长2.80%，占房地产开发投资的比例为67.13%。

未来较长一段时间内，在我国城镇化进程尚未完成、居民基本居住需求未得到满足前，我国房地产开发投资仍将以商品住宅为主。

（5）2014年至今宏观政策调控开始逐渐放松，行业发展回归市场化

2005年以来，伴随房地产市场规模的快速增长，国家出台了一系列宏观调控政策，通过规范土地管理、差异化信贷、税收政策和限购政策等手段，抑制投资及投机性需求，并加大土地供应，加大保障房支持力度，合理引导住房消费，平衡市场供需，有效地抑制了房地产市场的过热增长。

近年来，随着调控政策逐渐生效，房地产市场供需矛盾逐渐得到缓解，行业增速回归理性，2014年开始，中央政策转变为以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，由单一抑制房价转变为促进房地产行业稳步发展，房地产市场行政调控政策相继放松或退出，同时推出房贷、税费等方面的优惠政策。

除北京、上海、广州、深圳和三亚以外，实施限购政策的城市均逐步放松或取消限购。

2014年9月和10月，央行会同银监会、财政部、住建部等部门下发通知，放松商业贷款和住房公积金贷款的限制政策，支持居民家庭合理的住房贷款需求。

2015年3月20日，住建部要求各地要进一步降低住房公积金门槛，增加公积金贷款额度。

2015年3月27日，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展”，要求合理安排住房和其用地供应规模，优化住房供应套型，促进用地结构调整，进一步加大住房保障货币化工作力度等。

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，二套房商贷首付比例降至最低40%，公积金贷款首套房首付比例降至最低20%；

同日，财政部、国家税务总局联合下发通知，二手房交易免征营业税的条件由购房满5年改为满2年。

房地产政策和信贷政策的不断放宽，在房地产行业趋于理性发展的市场环境之下，有利于进一步促进整个行业的健康发展，解除调控政策更有利于行业回归市场化，为行业内优质、规范的企业提供平稳、可持续发展的平台，使得行业进一步回归理性，推动整个行业长期向好发展的。

2、房地产行业市场供求状况

（1）我国房屋供应量状况

自2004年以来，我国房地产市场供给保持较快增长，2011年起供给趋于平稳。

房地产新开工面积增长率波动相对较大，主要原因是房地产开发企业新开发项目的决策受当年房地产市场销售情况及政策导向影响明显。

从2010年末开始，房地产行业受到严格调控政策的影

响，新开工面积增长率开始出现一定的波动，总体呈现下滑趋势；

商品房竣工面积增长趋势整体保持平稳。

2014年，我国房屋新开工面积179,592万平方米，同比下降10.74%；

竣工面积107,459万平方米，同比上升5.94%。

（2）我国房屋需求量状况

2004年至2007年我国城市化的快速推进导致城市人口急剧增加，居民住房需求显著上升。

随着城市化率的提高，刺激了城市住房刚性需求，推高了房价。

同时由于2001年以后大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会，房地产行业投机性需求增加。

2008年受全球金融危机影响，2008年房地产需求下滑，商品房销售面积同比下降14.72%。

为刺激房地产需求，2008年底国务院出台政策刺激普通商品住房消费，2009年商品房销售面积出现大幅回升，同比增长43.63%。

2010年起为抑制房地产过热，政府连续出台政策限制房地产需求增长，2010年至2012年商品房销售面积缓慢增长。

2014年受全国经济下行压力较大，房地产刚性需求减弱，同时房价下跌导致房地产投机性需求退出，2014年商品房销售面积和销售额双双下降。

2014年商品房销售面积同比下降7.58%，商品房销售额下降6.31%。

2015年1-6月，我国商品房销售面积为50,263.64万平方米，同比增长3.9%。

3、行业利润水平

据Wind统计，2014年房地产行业净利润率为17.31%，同比降低0.08%；

2014年房地产上市公司净利润达到849.97亿元，同比下降0.8%，而2013年净利润同比增长15.83%。

目前我国房地产行业利润增幅放缓，主要原因是：

我国经济下行压力加大，楼市库存高企、市场需求不足导致房地产业行业利润下滑；

土地资源供不应求，导致土地成本持续升高，压缩了房地产行业利润。

4、我国房地产行业发展趋势

我国房地产市场的长期发展本质上来源于城镇化过程中城市人

口对住房的巨大需求，稳定增长的宏观经济和持续推进的城镇化进程是推动我国房地产市场发展的主要因素。

目前来看，随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场的未来发展依然坚定向好。

但经过多年的高速发展，我国房地产业正处于结构性转变的关键时期，行业供需矛盾通过一系列的宏观调控逐渐趋于缓和，行业发展逐渐趋于理性。

随着市场环境的逐渐改变，一部分不能适应变化的企业逐渐被淘汰，行业内的并购整合会逐渐增多，行业集中度逐渐