东部农产品交易中心项目可行性报告.doc

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项目可行性报告

2010年3月23日

目录

第一章概述

一、项目概述

二、项目投资估算

三、项目主要结论

四、编制依据

第二章项目建设的必要性及意义

一、项目建设的背景

二、项目建设的意义和必要性

第三章发展规划、产业政策及行业准入分析

一、发展规划

二、产业政策支持

三、行业准入分析

第四章市场需求、定位分析及规模确定

一、农产品直配市场的发展趋势

二、市场需求分析

三、需求与定位分析

四、规模确定

第五章项目选址建设条件

一、项目选址

二、项目建设条件

第六章建设内容、规模及方案

一、项目建设目的及标准

二、项目建设内容

三、项目建设规模

四、工程方案

第七章节能

一、合理用能标准及节能设计依据

二、项目能源消耗状况

三、能耗指标分析

四、节能措施及效益分析

第八章环境保护和安全措施

一、土地利用

二、环境保护

三、安全措施

第九章项目建设方式和筹建、管理机构

一、项目建设方式

二、项目筹建组织机构

三、项目管理组织机构

第十章项目建设进度

一、项目建设期

二、项目建设计划

第十一章投资规模及资金筹措

一、项目投资估算范围

二、编制依据

三、投资估算

四、投资估算分析

五、资金筹措

第十二章经济分析

一、项目成本费用估算

二、财务评价

三、财务评价表

第十三章社会评价

一、社会影响分析

二、社会风险分析

三、社会评价结论

第十四章结论及建议

一、结论

二、项目主要结论

三、建议

概述

一、项目概况

1.项目名称

项目名称:

深圳市东部农产品交易中心

2.项目投资单位概况

投资单位：

深圳宏鸿农产品有限公司

单位性质：

企业

投资单位情况简介：

l深圳市宏鸿农产品有限公司

深圳市宏鸿农产品有限公司成立于1997年，注册资本1030万人民币。

公司下辖深圳市宏鸿农产品有限公司、深圳市宏鸿农产品配送有限公司、深圳市宏鸿农产品有限公司宝安分公司、深圳市鸿邦物流服务有限公司、宏鸿（上海）有限公司、深圳市宏鸿农产品有限公司广州分公司、惠州宏鸿农业合作社、惠东宏鸿蔬菜专业合作社、湖北京山宏鸿农业合作社。

主要投资业务板块包括：

农产品种植和养殖业，农产品流通业，农产品加工业，农产品销售，农产品配送及餐饮服务，农产品出口加工业务。

     深圳市宏鸿农产品有限公司拥有近25000平方米大型加工配送中心、冷冻库和保鲜库、干货库；运输及配送车辆160多台，大型货柜车40多台。

拥有3个现代化的农产品检测实验室。

在广东惠州、湖北京山拥有近8000亩的无公害种养基地。

与深圳及珠三角的1000多家客户建立了长期稳定的合作关系。

现有员工838人，其中硕士研究生5人，本科66人，专科165人。

3.项目建设概况

项目建设地点：

深圳市坪山新区

项目建设规模：

项目规划用地面积200亩，总建筑面积223874.41平方米，总投资3.8亿人民币

项目土地利用规划

l信息管理区：

建筑面积22387平方米

l农产品交易区：

建筑面积44774平方米

l农副产品交易区：

建筑面积22865平方米

l加工仓储区：

建筑面积30000平方米

l物流配送区：

建筑面积25968平方米

l配套服务区：

建筑面积22387平方米

l道路、绿化:

建设面积47013.41平

二、项目投资估算及资金筹措

根据初步估算，项目总投资为3.8亿人民币，其中建筑工程费24796.26万元，工程建设其他费用8847.26万元，工程预备费3306.42万元，建设期利息701万元。

项目资金来源：

自筹资金2亿元，银行贷款0.8亿元，风投1.3亿元。

三、投资目的

1立足坪山新区，建设成为高标准、有特色、适当超前、可持续发展的农产品交易中心。

坪山新区是深圳市最新的功能区，是“特区的特区、城市的亮点、产业的高地”。

项目将顺应新区的发展，高规划、高起点、高标准，将项目打造成为城市的亮点。

充分利用自身的优势，基础建设、管理、市场与国际接轨。

将项目打造成农产品物流行业的精品和城市名片。

2进行农产品“大采购、大物流、大流通、大市场”，构建完善的农产品物流体系。

项目实行两手抓，一手面向全国乃至全球农产品采购，一手面向全市、珠三角、香港、海外市场协助经营户建设营销网络。

致力于打造完整的产供销物流链条。

3建立信息平台，搞好信息服务。

建立和完善农产品产供销的信息网络，与国内外各大农产品产区和农副产品集散地建立即时的信息互动平台，真正做到农副产品“大采购，大物流，大流通、大市场”。

4积极推动互补型经营模式。

积极探索新的营销渠道和营销模式。

与未来平湖农批市场实现信息交互，优势互补，在全市大流通中提升自身水平，把市场做大做强。

另外，项目将制定系列政策和优惠的平台，扶持出口型贸易、电子商务以及其它新型的营销模式。

5建立农产品质量标准和检测安全体系。

与当地政府合作，建立农产品质量标准和区级检验检疫检测中心，提升国内农产品在外贸市场的竞争能力。

四、项目主要结论

本项目的建设是根据《中共中央　国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（2009）》、《现代物流业发展“十一五”规划》及《广东省流通业发展“十一五”规划》，以立足坪山新区、服务深圳、惠州、东莞、辐射香港为区域背景，以现代物流园“供应链”概念为理论指导，以深圳市东部地区对农产品的需求为目标，从具体项目上支持深圳市实现物流体系源头化、规模化、产业化、网络化、保障化的发展。

通过建设大型农产品交易市场，联盟一批规模大、品质高、供应能力强的农产品生产基地，在全国主要农产品产区建设“深圳的菜园子”。

建立完善农产品市场信息网络。

优化农产品供销结构，促进深圳市市形成完善的农产品产业链，推动深圳市农产品物流业的发展。

随着坪山新区的不断发展，深圳市东部的农产品流通行业也获得了前所未有的发展机遇。

本项目即是以坪山新区为依托，通过建立大型的果蔬和水产品、畜产品综合批发市场和转运中心，并完善仓储、转运、包装、分装等环节的港口物流配套设施，保障深圳市农产品的数量和质量，同时扩大供港市场份额，从而将深圳市建设成为农产品重要的集散中心。

该项目是一项民生工程，社会福利工程。

项目的建成，将极大地保障了坪山新区及周边群众的生活需求，对于完善深圳市农产品物流体系，降低农产品的价格，促进深圳市农产品市场健康稳定地发展，均有着积极的意义。

同时，农产品批发交易行业对相关产业具有强大的催生和拉动功能。

项目的建成，将带动坪山新区运输、交通、餐饮、娱乐、商业、地产等产业的发展。

促进坪山新区的GDP实现跨越式发展。

由此可见，“深圳市东部农产品交易中心”的建设具有重要意义，实施本项目的建设是十分必要和迫切的。

五、编制依据

1.编制依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8修订版）

（2）《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）；

（3）《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；

（4）《中华人民共和国消防法》（2008年）；；

（5）《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年）；

（6）《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年）

（7）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2005年）

（8）《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008年）

（9）《物流业调整和振兴规划》（国发〔2009〕8号文件）

（10）《现代物流业发展“十一五”规划》（2006～2010年）

（11）《广东省流通业发展“十一五”规划》

（12）深圳市城市总体规划（2007~2020）

2.设计依据

（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

（2）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

（3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

（4）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；

（5）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；

（6）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；

（7）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；

（8）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

（9）《建筑结构荷载规范》GB50009-2006

（10）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

（11）《建筑施工场界限值》GB12523-2008

（12）《城市区域声环境质量标准》GB3096-2008

（13）《污水综合排放标准》GB8978-1996

（14）《室内空气质量指标》GB/T18883-2002

（15）《民用建筑工程室内环境污染控制指标》GB30325-2001

（16）《投资项目可行性研究指南》（国家计委办公厅）

（17）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），发改投资[2006]1325号

项目建设的必要性及意义

一、项目建设的背景

1深圳农产品物流不畅，市场缺乏必要的保障。

深圳农产品市场属于消费型市场，1800万人口每年农产品需求总量为700亿人民币以上。

由于深圳本地缺乏农产品生产基地，几乎所有农产品均依赖于外地供应。

但是，目前深圳农产品批发的个体营销模式，农产品运输、贮存等基础设施滞后，导致整个农产品市场缺乏必要的保障。

直接影响到群众的生活质量和市场的稳定。

1.1深圳农产品物流体系不完整、不健全。

深圳农产品是个依赖型的市场，由于农产品基地距离遥远、分散，保鲜技术滞后，深圳农产品批发商（基本均为个体经营户）基本不直接采购内地货源，农批市场的营运商均为坐地收租，内地农产品营运商很少发货到深圳，而是通过传统的层层批发，没有形成有效的市场与产地对接，导致内地鲜活农产品很难直接登陆深圳市场，农产品品种不齐全。

1.2农产品储备无保障。

由于深圳缺乏大型的蔬菜保鲜库和恒温库，农产品的储存缺少必要的手段和空间。

旺季货源过剩，降价贱卖，淡季或灾害性天气，货源短缺，菜价飞升。

伤害种养户，伤害经营户，伤害老百姓。

也让我们政府领导为了平抑物价，而劳心费神。

1.3农产品质量无保证。

目前，农产品种养环节，运输环节，贮藏环节卫生，销售环节，基本是各自为阵，没有实现真正意义上的大物流，大流通，大市场，环节的盲点，导致农产品的质量和卫生缺乏必要的有效的监控。

1.4农产品价格不合理。

就深圳市场而言，之所以菜价过高，一方面因为物流不畅，另一方面因为批发市场的经营户一般均为个体经营，缺乏源头采购的人力和资源，缺乏大流通、大市场的理念，所以批发市场的批发商一般都是二级三级销售商，农贸市场一般都是三级四级销售商，农产品层层加价，价格偏高。

2.深圳农产品布局不合理，东部缺乏大型的农产品批发交易市场。

根据农业部规划设计研究院副总工程师、首席农业规划专家杨九成介绍：

在人口居住集中的城市每40万人必须有一个大中型农产品批发市场。

目前，深圳农批市场分布如下：

批发市场

所在区域

辐射人口

南山农批

南山区

110万

宝安农批

宝安区

70万

福田农批

福田区

250万

布吉农批

罗湖区

400万

利民农批

龙岗区

90万

故此，深圳农产品批发市场呈现两个现状：

2.1深圳农产品批发市场不同程度的存在超负荷营运的现象。

2.2随着城市化的进程，深圳农批市场布局存在盲区。

深圳东部坪山新区、坪地街道办、大鹏街道办、南澳街道办、葵冲街道办。

人口将近90万。

没有一个农产品批发市场。

现有6个农贸市场面积均不超过1500平米。

3.坪山新区的城市建