工管1201工程经济学课程设计某房地产项目财务评价Word格式文档下载.docx
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某大中城市，可参照武汉；
※房地产开发项目可以是：
商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：
多层、小高层或高层；
※建设用地50000m2；
※投资估算相关数据：
（1）前期费用：
土地费用：
商业用途1400万元/亩；
住宅用途1000万元/亩
可行性研究费：
自行考虑
城市基础设施配套费：
80元/m2×
建筑面积
消防设施配套费：
5元/m2×
生活垃圾服务费：
12元/m2×
白蚁防治费：
1.3元/m2×
勘察设计费：
建筑安装工程费总造价×
2%
规划管理费：
1.8元/m2×
（2）建设期间费用
建筑安装费用：
多层按1200元/平方米考虑，高层和小高层按1800元/平方米考虑；
设备：
要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。
供水电工程：
自行考虑。
（3）管理费和预备费：
（4）其他费用：
※建设期：
多层按2年考虑，年末付款；
小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；
※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；
※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；
※建设资金：
自有资金占总造价的35%以上，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；
※要求自有资金率在35%以上；
※建筑容积率要求（最大值）：
住宅：
多层2：
1，高层和小高层4：
1。
商业用房：
7：
※行业基准收益率按15%统一考虑；
※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；
※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；
若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。
4．时间安排
本次课程设计安排在2014-2015年第一学期第17周进行。
5．设计内容
根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。
※至少设计2种开发方案进行比选；
※各种方案应包括以下内容（可参照第6章内容）：
（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；
（2）资金筹措计划；
（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；
（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；
（5）结论。
※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：
静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。
※文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。
6．设计工作要求
※课程设计作息时间同上课期间。
※课程设计要求独立完成，不得抄袭。
一经发现取消成绩。
※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。
课程设计装订成册，并要求有封面和目录；
并附有课程设计任务书。
7．成绩评定标准
不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。
教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。
8．主要参考资料
[1]付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，2007
[2]刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，2008
[3]叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，2007
[4]建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，2006
[5]国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006
方案Ⅰ建小高层商品房住宅楼
项目概款
此房地产开发项目位于武汉市中心地带，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率4：
1，建筑面积为:
200000㎡，建设期为3年，销售期3年。
一、投资估算
投资估算包括建设投资估算、建设期借款利息估算和流动资金估算）
1建设投资估算（包括建筑工程费、设备费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨价预备费）
1）前期费用
土地费用：
1000万元/亩×
75=75000万元
可行性研究费：
110万元（经网上查询大概100万左右，取学号后三位数字）
城市基础设施配套费：
80元㎡×
200000=1600万元
消防设施配套费：
5元/㎡×
200000=100万元
生活垃圾服务费：
12元/㎡×
200000=240万元
白蚁防治费：
1.3元/㎡×
200000=26万元
勘察设计费：
36000万元×
2%=720万元
规划管理费：
1.8元×
200000=36万元
2）建设期间费用
建筑安装费用：
1800元/㎡×
200000=36000万元
设备费用：
电梯：
600万元
36000×
2﹪=720万元（按建筑安装费用的2﹪计算）
3）管理费用:
1700万元（大概为总投资的1.5﹪）
4）其他费用：
1000万元（大概为总投资的1.0﹪）
5）预备费
基本预备费：
=（1+2+3+4）×
4﹪=117652×
4﹪=4706.08万元
涨价预备费：
（由于建设期较短可不考虑）
建设投资估算费用=1+2+3+4+5=117652+4706.08=122358.08万元
2、建设期借款利息估算
项目贷款70000万元，年利率7%（包括运营期），采用在运营期内等额还本利息照付的方式，贷款分三年投入，第一年30000万元，第二年投20000万元，第三年投20000万元，每年的借款发生在年中。
建设期利息的计算：
Q1=（P0+1/2*30000）*7%=1050万元
Q2=（Q1+P1+P0+1/2*20000）*7%=2873.5万元
Q3=（Q1+Q2+P1+P2+1/2*20000）*7%=4474.66万元
（注:
其中P0=0,P1=30000万元,P2=20000万元）
建设期利息=Q1+Q2+Q3=1050+2873.5+4474.66=8398.16万元
建设期借款利息估算表如下表一：
1建设期借款利息（万元）
序号
年份
项目
1
2
3
4
建设期利息累计
年初累计欠款
0.00
31050
53923.50
78398.16
当年借款
30000
20000
当年应计利息
1050
2873.50
4474.66
8398.16
年末欠款累计
则建设投资总额=122358.08+8398.16=130756.24万元（其中自有资金为60756.24万元，贷款70000万元，自有资金所占比例=60756.24/130756.24=46.5%，大于要求规定）。
长期借款还款计划表见如下表格二：
2长期借款还款计划表
5
6
年初累计贷款
78398.16
52265.44
26132.72
本年应计利息
5487.87
3658.58
1829.29
本年应付本金
4
期末欠款余额
52265.44
26132.72
建设投资估算表如下表三：
3建设期投资估算表
工程费用名称
建筑工程
设备购置
工程建设其他费
合计
比例（﹪）
工程费用合计
36720
400
37120
28.4%
1.1
建筑安装费
36000
1.2
供水电费
720
1.3
电梯费用
工程建设其他费合计
77832
59.5%
2.1
土地使用费
75000
2.2
可行性研究费
110
2.3
城市基础工程设施配套费
1600
2.4
消防设施配套费
100
2.5
生活垃圾服务费
240
2.6
白蚁防治费
26
2.7
勘察设计费
2.8
规划管理费
36
其他费用
1000
0.8%
管理费用
1700
1.3%
预备费
4706.08
3.6%
5.1
基本预备费
建设期利息
6.4%
合计（1-6）
93636.24
130756.24
100.0%
3、各项资本金的估算
⑴工资及福利费估算：
宣传人员、管理人员及销售人员总共250人。
其中宣传人员50人，管理人员100人，销售人员100人。
宣传人员工资及福利水平按3.0万计算，管理人员工资及福利水平按4万计算，销售人员工资及福利水平按5万计算，其他人员工资及福利水平总和按150万计算。
项目全年工资及福利=50×
3.0+100×
4+100×
5.0+150=1200（万元）
⑵财务费用：
借款按照等额还款利息照付方式偿还，每年还本=（70000+8398.16）/3=26132.72
⑶营业费用：
经预测，本项目运营期内每年营业费200万，主要包括广告宣传、差旅费等。
⑷修理费：
按设备费与供水电工程的10%提取，应此，年修理费为：
（设备+水电）×
10%=（400+720）×
10%=112（万元）
⑸建设费用：
总投资额分三年摊销，分别为130756.24/3=43585.41（万元）
⑹总成本估算：
本项目在运营期内不需要贷款，运营期间没有新发生利息。
项目也没有其他费用和记件工资。
因此，固定成本只包括摊销费、修理
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