最新苏州房地产开发报建流程.docx

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最新苏州房地产开发报建流程

苏州房地产开发报建流程表的吗

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件;3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项:

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查.

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项:

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查.

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查.

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查.

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记.

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍.招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包.

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收.规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果;

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

老大房九年一贯制学校

“弹性离校”安全应急预案

为了构建平安、和谐校园，学校响应沈阳市政府全面实施“弹性离校"工作的决定，为解决部分家长难以按时接孩子的问题,提供延时照顾服务,进一步增强教育服务能力。

为学生创造平安、和谐的校园氛围，为家长解决后顾之忧,特制定此应急预案。

一、成立学校应急处理机构

学校成立安全紧急情况处理小组，统一领导学校安全紧急事件的应急处理工作。

组长：

王友成

副组长:

王永清雷震

组员:

李峰丁国权崔丹董彬彬刘继兰

徐冬丽常洪丽朱艳玲杨敏

全体班主任

领导小组主要职责：

1.安排有关教师按时到达规定岗位，采取相应的应对措施。

2.安排教师开展相关的抢险、排危或实施求救工作。

3.根据需要对师生进行疏散，并根据事件性质，及时报请上级有关部门。

4.根据需要对现场采取控制措施。

二、各项安全应急工作的要求

1。

接送安全。

学校要求对于在校弹性离校的同学，每天弹性辅导结束时，由班级负责弹性辅导的教师亲自带领班级坐第一趟车的学生排队送到指定候车的位置。

第二趟车和走读的学生由班级负责辅导的教师统一带领站队放学,先将坐车的同学送到指定位置，再将走读同学送至校门口,交到来接孩子的家长手上，方可离开.保证参加弹性离校的同学安全到位。

2.活动安全。

必须高度重视弹性离校时段学生在校期间的活动与学习安全。

不得在弹性离校时间在校园内部随意走动，需要在指定的教室进行集中学习和活动。

没有特殊需要不得私自离开教室,特别需要离开的,需要得到辅导老师的允许方可离开。

3.学校强化门卫工作，实行封闭式管理，杜绝各种社会不良行为对学校正常秩序的干扰。

实行出入登记制度。

外来人员未经允许强行闯入校园,校门卫、值班领导、教师不得放行.校内发现不良分子袭击、行凶、行窃、斗殴，现场值班老师或第一位发现突发事件的老师为应急处理第一责任人，应迅速采取措施进行制止、制服并报告学校领导。

事态严重的，为防不测,应与派出所联系或拔打“110”报警求助.

4.学校建立安全突发事件的应急处理机制，一旦事故发生，应立即采取有效措施,把事态控制在最小范围。

5.建立健全安全突发事件的报告制度，一旦事故发生，要及时向上级教育行政部门如实报告.对隐瞒不报的，要追究责任。

6.建立、健全学校安全工作的长效管理机制,做到事事有人抓，事事有人管，善始善终,确保我校安全工作的高效有序运作。

沈阳市辽中区老大房九年一贯制学校

2021年9月

老大房九年一贯制学校

“弹性离校”安全应急预案

沈阳市辽中区老大房九年一贯制学校

2021年9月

美园房地产代理销售

工作流程优化方案

年月日

美园房地产代理销售工作流程优化方案

［摘要]通过分析美园房产销售工作中存在的问题,提出销售工作流程优化方案，为客户提供更好的服务，以达到美园房产有效、快速寻找目标客户的目的,从而提升公司的业绩，为企业创造更大利润。

［关键词]销售优化方案实施效果工程流程

引言

21世纪不动产杭州区域于2002年9月12日正式成立，截至2021年12月，已经签约100余家门店，拥有1500余名经纪人为消费者提供房地产租赁和买卖服务、房地产按揭贷款金融服务、新盘代理及合作营销服务等。

而营销起源于20世纪80年代的美国,是通过使用来实现有计划、有组织、并且高效率扩大顾客群、提高顾客满意度、维护顾客忠诚度等市场营销手法.随着消费者为主导市场的形成，以及、等通信手段的普及，营销已经被越来越多的房地产企业普遍使用,所以如何正确高效的应用销售成为了美园房产快速全面的占领市场所要关注的问题。

一、销售对杭州美园房地产代理的重要性

目前在杭州尤其是下沙这样经济发展较快的地区,人们的生活水平日渐提高生活节奏加快这使得人们也更愿意接受一切方便快捷的生活方式而营销正好契合了人们的这种心理在给人们提供便利的同时也加快了信息的交流和互动。

和传统的面对面的营销方式相比营销给人们提供了更多的便利和保障也正在以速度快、能够帮助客户解决问题的特点逐渐成为一项强有力的营销模式.面对激烈的市场竞争,房地产市场竞争的焦点正在从对争夺新客户和扩大市场占有量向对老客户的维护转变,通过在杭州，美园房地产代理的实习，发现销售对于美园房产的业务拓展是很重要的，不管是在我爱我家这样的大型品牌连锁公司，还是小的中介公司都会采用销售的营销方式，但是不同公司运用的方式是完全不同的，这也致使整个行业的销售业绩产生了明显的断层，所以对销售工作的流程进行优化对于美园房地产的整体业绩来说是十分重要的.

（一）美园房产销售工作流程

1、售前准备

（1）明确给客户打的目的，一定要明确给客户打的目的，目的明确是成功销售产品及与客户建立一种长期合作关系的关键.

（2）明确打的目标，目标是结束后要达到什么效果。

目的与目标是有一定关联的,一定要清楚目的与目标这两者是有这是两个重要目标。

（3）为达到目标必须提出的问题，为了达到目的需要那里信息,提出那些问题这些必须要在打之前就必须明确.打是为了获得更多的信息与客户的需求。

如果不提出问题无法得到客户的信息与需求。

所以营销提出问题很重要，一定要把问题写在纸上。

（4）设想客户会提出的问题并设计出回答。

（5）设想营销过程中会出现的情况并做好准备。

2、推荐产品

无论我们接还是打最终的目的是为了给客户推荐我们的产品,所以在这个阶段对客户的把握十分的重要，需要销售人员运用专业的产品知识去引导消费者，并记录客户信息，进行存档,便于之后的跟进。

3、售后服务

完整的销售一般会经历如下过程：

发现潜在客户——与潜在客户建立良好的关系——向客户介绍产品——获得客户的承诺。

在这一过程中服务的理念贯穿始终，而且销售的过程中要始终注意运用销售的策略,根据客户的个性特征及需求进行匹配，调整目前的销售策略以尽量减少负面影响的产生，并做到及时跟进，及时解决客户的疑问，提供优质的售后服务，从而得到客户的肯定，获得客户的信任，良好的售后服务可以为公司维护老客户、发掘新客户，为公司创造更高的经济效益,提高公司的品牌形象和知名度.

（二）销售对美园房产的作用

营销的定义为通过使用、等通信技术,来实现有计划、有组织、并且高效率地扩大顾客群、提高顾客满意度、维护顾客等市场行为的手法。

所以销售要求销售员具有良好的沟通技巧、清晰的表达能力和一定的专业知识。

除了直接与客户成交外,还可以向客户宣传公司和产品，配合和支持公司的宣传推广活动。

此外，销售还可以收集市场信息、寻找潜在客户，并和有需求的客户建立初步的联系.成功的营销应该使双方都能体会到营销的价值,美园房产在市场信息收集、寻找潜在客户方面更需要掌握对营销的运用，这样才能提高员工的工作效率、提升公司的业绩.

二、杭州美园房地产代理销售工作流程中存在的问题

杭州美园房地产代理营销的现状,具体是有效的目标客户急剧减少，每月的意向客户数