易居中国长沙中粮北纬°营销策划报告PPT推荐.ppt

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,活动时间：

2008年6月晚上19：

0021：

30活动地点：

北纬28项目现场湖边活动对象：

嘉宾李连杰、诚意客户、相关政府领导、演艺界明星、上流人士、新闻媒体等预计人数：

1000人,活动主线：

中国地产界的漫长等待!

活动安排：

第一部分:

序幕通过现场静态布置，细节考虑，使来宾一到达活动场地，就备感尊荣。

入场后，嘉宾可以尽赏名品展示，有香水系列，名酒系列，名表系列，名车系列，施华诺世奇水晶系列，品尝鸡尾酒。

在高雅的音乐氛围中，静待后面主体活动的精彩。

现场效果图展示篇,地点：

星光大道尽头人物：

礼仪小姐动作：

为来宾送上签到用品，戴胸贴。

布置：

磨砂玻璃签到板1块服装：

白色露肩礼服,场景演绎3,签到板示意,签到板前设置拍照环节，来宾与明星、主持等合影留念，聚拢人气。

名车展示效果图,名品展示效果图,场景演绎5-名酒展示,名酒示意,冰桶示意图,说明：

冰柜外包原木,上面做北纬28LOGO，造型美观，给人感觉档次高；

里面放冰镇凉饮，由服务员开盖后再给嘉宾饮用，体现细致周到的服务。

全场效果图,舞台效果图,节目元素图例,场景演绎1-开场鼓舞,先声夺人，火红的色彩与富有节奏的鼓点极好的烘托开场气氛，活动在一片欢快热烈的气氛中拉开帷幕。

场景演绎2-陈鲁豫,邀请鲁豫担任活动特别主持，在现场与梅东搭档.突破以往模式，使鲁豫与本项目更紧密联系在一起！

充分利用其名人效应，制造活动亮点！

场景演绎3-“炫”女子乐坊,搭配冷焰效果,演奏曲目春江花月夜、辉煌,场景演绎4-魔术表演,场景演绎5火流星启动冷焰字,舞台上嘉宾触摸水晶球，四支“火流星”点燃对面楼盘上的冷焰字：

北纬28,同时舞台释放冷焰瀑布，霎时间光芒四射，掌声雷动。

在湖边水面上燃放大型焰火,灵动的水面映衬璀璨的焰火,光芒四射，栩栩生辉!

为此次活动画上完美句号。

场景演绎6-大型水景焰火赏,1、工程进度2、物料准备,准备期（07/9-08/03）,工程进度要求,1项目现场售楼部投入使用2活动物品准备齐全,物料准备,1景观大道已完善2现场售楼部正式投入使用3湖面和会所完工,1、现场接待2、样板情景间感受3、全程体验式营销,现场接待,现场临时售楼处,现场售楼处,情景样板间,设置情景样板间理由身心享受至高礼遇,服务不同皆因对尊贵的理解有异，东方服务哲学与西方服务礼仪的最佳结合，将礼宾式服务理念用于顶级别墅住宅。

深谙中国圈层人士生活风范，一等服务匹配一等建筑，尊贵，方成体系。

情景样板间选址,小独栋样板房,大独栋样板房,中独栋不设置样板房,情景样板间人员配置,全程预先体验忘掉自己，忘掉整个世界生活体验区休闲体验街预先体验细节设置别墅工艺体验区,全程体验式营销,生活体验区：

尊贵感受和温馨生活从地中海情怀的街区开始！

休闲体验街：

烈日炎炎，走进一条小街，无论是保安人员或是服务人员都会向贵宾抱以恭敬的问候，甚至可以亲切地喊出您的姓氏：

中午好，吴先生！

贵宾随即坐在路边的Caf的阳伞下，一杯精心调制的冰镇焦糖拿铁马上送到您的面前。

温度降到18摄氏度。

预先体验细节设置：

别墅实体围墙做好，以显示客户入住后的真实情况；

围墙1.70给予客户私密空间，同时给予自己广阔视野。

各种路标标好，会所位置、商业街位置等都用路牌设置好，四户一个报箱，两户一个报箱以使客户，细致入微人性化设计，深谙贵族客户心理。

别墅工艺体验区：

别墅外立面为文化砖，沙浆外露，气质粗犷豪放。

屋顶砖为意大利特殊工艺手工制作的陶瓦，不仅价格昂贵而且制作工艺极为特殊。

建议让体验客户亲自试做，并送给客户自己保留，将使此次体验变得充满情趣和新鲜感。

温馨提示：

鉴赏极品豪宅请提前电话预约。

1、形成开盘强大的轰动效应。

2、对前期的蓄客实现消化，达到开盘两个月去化率在60%以上。

3、通过创新和服务，盘形成项目良好的口碑。

4、完成开盘去化推量,准备期（07/9-08/03）,蓄水期（08/4-08/05）,体验期（08/5-08/07）,开盘强销期（08/7-08/10）,持续销售期（08/10-08/12）,阶段出货安排：

108套,小独：

83套中独：

3套大独：

2套,小独：

14套中独：

2套大独：

4套,坐销加行销，抢占市场份额。

1、北纬28终结富豪们的极品生活。

2、服务不同皆因对尊贵的理解有异，东方服务哲学与西方服务礼仪的最佳结合，将礼宾式服务理念用于顶级别墅住宅。

准备期（07/9-08/03）,蓄水期（08/4-08/05）,体验期（08/5-08/07）,开盘强销期（08/7-08/10）,持续销售期（08/10-08/12）,户外延续之前的广告位，同时根据上门和电话客户的登记了解他们的户外了解渠道，及时调整户外广告的位置，发布项目开盘信息。

户外,报广,短信,开盘前，以项目执行活动为内容进行短信投放；

短信投放的对象以年龄为35-55岁的区域客为主，但不可多用。

分众传媒,针对高端客户行经需求，在5A级写字楼及五星级酒店投放分众广告，选择15S广告类型。

1、开盘新闻发布会财智人生，名流之宴2、缘起塔斯干意大利之旅,准备期（07/9-08/03）,时间：

2008年7月中地点：

SheratonChangshaHotel目的：

全面包装，树立并巩固项目领袖豪宅的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同的同时强化项目品牌形象，从而变潜在需求为有效需求。

方式：

在会所内以发邀请函的形式邀请成交客户以及登记的诚意客户参加，整个活动以冷餐会的形式呈现，届时美国道林公司首席设计师道格拉斯先生、中粮地产副总裁、易居中国执行总裁朱旭东先生将出席此次盛会，与各界嘉宾欢聚一堂。

开盘新闻发布会,缘起塔斯干富豪之旅,参与人员：

所有业主出发时间：

购房手续办妥后60个正常日以内旅行时间：

10天备注：

全程团队费用由开发商负责，包含随行人员费用旅程：

意大利一地深度游方式：

将他们送往意大利，进行原汁原味的生活体验。

让他们真正体验塔斯干建筑风格的异域之美，感受地中海生活的美好情趣。

购小独栋业主可偕同壹名家属参加活动购中独栋业主可偕同两名家属参加活动购大独栋业主可偕同叁名家属参加活动,1、工程进度2、物料准备,工程进度要求,1客户登记表格、户型图、礼品等2活动所需物品准备齐全,物料准备,1至少一栋小独栋成型2现场售楼部正式投入使用3配合湖面、会所及其他景点的完善,1、价格制定2、出货计划3、资金回笼计划,根据相关政策，市场规律，竞争楼盘价格，产品定位及推盘策略，从动态市场预推本案开盘价格，暂不使用一房一价的定价方法。

表1竞争楼盘历史成交均价,预计08年第二季度竞争楼盘均价为13337元/,单位：

元/,本案价格编制,表207年独栋别墅价格走势,动态市场：

预计08年第二季度末，独立别墅均价将达到13125元/，本案主要竞争楼盘均价将达到13337元/,推广策略本案产品定位为顶级别墅豪宅，推广策略以“树立标杆，全面领跑”寻求高端市场突围。

本案,一期均价13425元/平米,一期产品情况汇总,出货计划,一期出货物业构成,各阶段出货执行模拟表,各阶段出货模拟表,各阶段出货执行模拟表,各阶段出货模拟表,（单位：

万元）,月度资金回笼计划,一次性付款客户按70%计，按揭客户按30%计，首付按总房款40%计，按揭回款以次月到账计。

以静态均价确定总房款。

1、博得前期成交客户的最大满意度，引起情感上的共鸣，并刺激客带客行动。

2、完成最后的销售目标，即年底前全部清盘。

3、进行二期产品的方向定位和营销策划，同时持继不断地为以后的销售工作积累客户。

准备期（07/9-08/03）,蓄水期（08/4-08/05）,体验期（08/5-08/07）,开盘强销期（08/7-08/10）,持续销售期（08/10-08/12）,阶段出货安排：

35套,小独：

4套,小独：

20套中独：

7套中独：

0套大独：

1套,一期清盘二期蓄客,客户维护,建立良好的市场口碑，树立完美的项目形象。

通过真诚、持久的服务，深深打动业主，并通过业主们的推荐和介绍，促进项目销售的延续和深入。

制定老带新客户的鼓励办法和激励政策。

保持良好的客户沟通方式和机制，定期回访客户，实现真正的一对一关系营销。

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