东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路PPT优质PPT.ppt

东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路PPT优质PPT.ppt

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2007年5月份为推货高峰期，2、3季度的竞争压力较大；

2007年10月份为推货第二高峰期，各个楼盘将加推新货，竞争激烈。

2007年市场推货时机分析,平层洋房面临的竞争态势,2007年一级竞争楼盘推货时机分析,2007年有约4个项目第二季度开始首批推货，预计为了打好“五一”黄金周这一仗，各楼盘会在4月份提前发售。

由于各楼盘体量都较大，预计第三轮加推高峰将在11月下旬，市场余热将持续到年底。

情景洋房竞争分析,竞争的层级分析,万科城市高尔夫深业玉泉山宏远新城,金域中央,世纪城3期、旗峰天下景湖湾畔2期、东骏豪苑,竞争楼盘汇总表,注：

具体见附件1,销售甘特图分析,金域中央/剩余120套,国际公馆18套,万科城市高尔夫/共416套剩余264套,旗峰天下/共298套剩余90套,数据来源：

尊地数据库,景湖湾畔/30套,东骏豪苑/约90套,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,1季度,2季度,3季度,4季度,2006,2007,2008,2006年6月至今市场消化大约500600套,预计2007年3、4季度同期楼盘竞争规模约200300套,深业玉泉山/57套,宏远新城100套联排300400套多层,情景洋房面临的竞争态势,供货量约200300套,需求量约500600套,2007年度3、4季度市场供需分析,数据显示，2007年3、4季度的情景洋房明显供不应求，市场存在较大的需求缺口。

2007年2季度市场放量较多;

2007年3、4季度竞争楼盘放量较少，竞争压力小；

2007年9、10月份无情景洋房入市，处于市场空档期。

2007年市场推货时机分析,情景洋房面临的竞争态势,S,T,12345678910,2007年一级竞争楼盘推货时机分析,金域中央,百悦尚城,60套,首批40套,2007年第四季度不存在一级竞争对手。

市场小结,平层洋房,2007年3、4季度市场供大于求，竞争程度激烈。

2007年6、7月份市场竞争程度较低，入市较佳；

2007年45月份为推货高峰期，2季度竞争压力较大；

情景洋房,2007年情景洋房市场竞争程度低，稀缺性凸显。

推盘策略,项目分析竞争态势,项目分析客户积累,12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月,到访客户300400组,到访客户400500组,客户到访600800组,推盘思考?

什么时候开盘?

怎么推货?

开盘价格是多少?

完成目标没有?

开盘时机,综上所述，7、8月是最佳的入市时机。

12345678910,T,S,2007年市场推货时机分析,尽管23月楼市推货较少，但此阶段工程进度肯定跟不上，所以不是最佳的入市时机。

楼市经过7、8月沉寂之后，9、10月又进入了推货高峰期，此时入市将面临较大的竞争压力。

经过5月推货高峰后，7、8月楼市进入了空档期，且此阶段工程进度是可以提前完成的。

推盘思考,什么时候开盘?

回款预计?

平层洋房均价,注：

详细的定价计算过程见附件1。

现阶段均价：

50005100元/,我司在对现阶段在售竞争楼盘价格等因素进行了详细调研的前提，制定出现阶段本项目的销售均价。

由于本项目距离销售还有一段时间，因此现阶段的价格不能反映2007年910月份的市场价值。

根据东莞房地产市场近年价格涨幅幅度来看，本项目还有8%左右的升值空间：

所以预计本项目的开盘价格是：

2007年9月份的均价：

54005500元/,情景洋房定价,注：

详细的定价计算过程见附件2。

情景洋房均价：

6500元/,同样，考虑到5%左右的升值空间，所以本项目的开盘价格是：

6800元/,推盘思考,什么时候开盘?

推货量,中心水景园林附近区域,现场到访客户累计约1500组，根据同类楼盘经验，诚意客户约有600800组，考虑到客户流失的原因，首批诚意客户约400500组，按照东莞普遍的解筹率，首批能消化200套左右。

根据之前确定的7、8月推盘，可以通过加快工程进度实现：

销售中心的提前投入使用、部分情景洋房和小高层封顶、展示区域的对外开放等。

2007年7、8月份是楼市推货低谷期，这阶段入市竞争压力相对较小。

推货区域,开盘首批推货区域,首批,第二批推货区域,第二批,第三批推货区域,第三批,推货量,2房2厅27套3房2厅81套,情景洋房40套,4房2厅62套3房2厅50套,2房2厅72套,推货量,推盘思考,什么时候开盘?

开盘推哪里?

推多少?

日期,套数,开盘期,强销期,回款预计,91011120102,累计完成,150套/0.7亿,250套/1.2亿,350套/2亿,450套/2.5亿,500套/2.8亿,蓄势高峡,150,本月完成,本月完成,累计完成,加推累计完成,本月完成,累计完成,本月完成,累计完成,本月完成,100,100,100,50,营销执行方案,建立畅通的沟通渠道,建立有效的销售通路,卖什么怎么卖,?

品牌推广目标,营销实现目标,卖什么,用怎样的述求向市场传递清晰的信息,营销策略,广告传播：

通过广告传播树立高端的市场形象，在不同阶段整合户外、网络、汽车站牌、报纸、电视等媒体形式；

渠道策略：

现场接待中心、市内节日外展场、高端资源联动、目标客户渗透、重点镇区巡展等扩大传播半径和加强市场渗透；

公关活动：

以时尚和文化为主题，通过吸引广泛关注和影响力的活动事件搅动市场，并深化项目的文化内涵形象；

文化营销：

对于品牌内涵价值的诉求，文化内涵的事件活动，树立项目具有文化品位的内在形象；

营销工作计划表,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,01月,02月,销售线；

活动线,“文化大使”招募活动,魏玛印象发布会,房博会,巡展活动,团购洽谈,中高端俱乐部联动,魏玛之旅,分享魏玛,产品推介会诺基亚产品发布会,开盘,建筑设计展,新年音乐会,正式销售中心客户接待、跟踪、回访,户外更新,户外更新,户外更新,围墙广告,报纸软文,户外广告,短信,报纸软文,独立网站,户外广告,报纸硬广,候车厅广告,TV广告,户外广告,户外更新,TV广告,户外广告,推广线,立体艺术展,才艺大赛,外展活动,人文思想年系列活动,临时咨询中心客户接待,正常销售,卖什么,?

核心提炼,一个城市的思想主张,第一阶段：

07年3月6月蓄势，形象为先导,卖什么,?

主要表现于围墙、户外广告等树立项目品牌形象,一个城市的思想主张,一群人有了思想，一个城市就有了信仰!

卖什么,?

第二阶段：

07年7月9月预热，活动为契机,围绕这个主题，延伸一系列的情景与文化交融的画卷,卖什么,?

第三阶段：

07年10月12月开盘，以活动加势传播,思想之美，诞生！

围绕这个主题进行项目的主卖点阐述：

（突出思想与未来）,卖什么,?

主题：

人文思想年系列活动,怎么卖,用怎样的述求向市场传递清晰的信息,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?

怎么卖,?

一个城市的思想主张,2006年4月5月,“文化大使”招募活动启动仪式,魏玛印象新书发布会,5月1日房博会项目展示,2006年5月7月,巡展启动,外展中心启动,2006年5月7月,团购启动,中高端俱乐部联动,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?

一群人有了思想，一个城市就有了信仰,预热阶段,怎么卖,?

一群人有了思想，一个城市就有了信仰,文化大使揭幕暨颁奖典礼仪式,2006年6月下旬,魏玛之旅幸运抽奖及启程,2006年6月下旬,魏玛之旅启动仪式,分享魏玛景观及生活摄影展,2006年7月8月,魏玛之旅凯旋归来,产品推介会暨Nokia新品发布会,2006年8月下旬,产品推介会,1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月,目标实现,蓄势阶段,一个城市的思想主张,怎么卖,?

一群人有了思想，一个城市就有了信仰,预热阶段,思想之美，诞生！

开盘阶段,怎么卖,?

思想之美，诞生！

2006年9月26日,开盘庆典,2006年11月12月,德国文化精粹魏玛&

东莞文化交流,莱比锡管弦乐表演,德国建筑设计展,2008年01月,少儿才艺大赛构筑立体主题生活,THEEND.,谢谢！