山东国税全面推开营改增试点政策指引一二三四五六七八九十Word文档格式.docx

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　　部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；

但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？

可供销售建筑面积如何确定？

　　房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；

第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

三、关于房地产开发企业预收款开票问题

　　《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。

该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

　　营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。

四、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题

　　目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

　　本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；

对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

全面推开营改增试点政策指引

（二）

一、关于建筑业临时税务登记问题

　　建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。

营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。

因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。

二、关于建筑业纳税人适用简易计税方法的对象问题

　　部分建筑企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以建筑项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

　　建筑业按项目管理是基本原则，这是针对建筑行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，是对建筑行业实实在在的利好。

遵循这一原则，建筑企业是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以建筑项目为对象的。

举例来说，一个建筑企业有A、B两个项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

三、关于保险公司个人代理人问题

　　在保险行业中，存在着大量的个人代理人，他们向保险公司收取代理手续费，并在授权的范围内代为办理保险业务。

营改增之前，营业税是由保险公司代扣代缴，营改增之后，个人代理人成为了增值税纳税人。

由于个人代理人数量多、金额小、流动性强，税收征管成本较高，也涉及到个人利益，敏感性强。

为了适应保险行业业务需求，减少个人代理人和税务机关的办税成本，拟对保险行业个人代理人问题采取集中代开发票的形式。

具体操作如下：

保险公司按月或按季汇总代理人清单，注明其姓名、身份证号、代理费收入、是否为个体工商户等详细信息，并经代理人签字确认后，由保险公司到主管国税机关代开发票。

主管国税机关可汇总代开，并将代理人清单留存。

对代理人中的个体工商户，可按规定代开增值税专用发票，对代理人中的其他个人，应按规定开具增值税普通发票。

对代理人应按规定适用小微企业免征增值税政策，保险企业可根据需要向主管国税机关申请按上述规定开具发票。

全面推开营改增试点政策指引（三）

一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题

　　物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。

对此问题，国家税务总局正在研究解决。

在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：

　　1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；

　　2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

文化活动，提供游览场所。

旅游服务，是指根据旅游者的要求，组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动。

从二者征税范围注释来看，景区门票不属于组织安排交通、游览、住宿、餐饮、购物、文娱、商务等服务的业务活动，应属于“提供游览场所”的文化服务，因此，景区门票适用文化服务征收增值税。

（二）根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，提供文化服务的一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税。

（三）试点纳税人取得景区门票收入中，如包含提供文化服务以外应税行为收入，如游艺等，应分别进行核算。

不分别核算的，从高适用税率或征收率。

全面推开营改增试点政策指引（六）

一、关于房地产开发企业预收款开票问题

　　营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。

开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。

在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

　　山东省《全面推开营改增试点政策指引》

（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。

二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题

　　23号公告中明确规定：

“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。

上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。

　　秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

三、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题

　　房地产企业正式销售时，为方便纳税人办理房产过户，避免出现“一套房产、两张发票”的情形，在正式开具不动产发票时建议采取以下方式：

（一）不动产已全额缴纳营业税，本次开票不涉及税款补退

　　此种情况参照本指引中上条“关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题”进行处理；

（二）不动产已部分缴纳营业税，本次开票需要再征收增值税

　　此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。

首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。

此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。

　　在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现，仅填报增值税应税收入。

四、关于房地产开发企业预收款范围问题

　　房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

　　诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

　　36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

全面推开营改增试点政策指引（七）

一、关于小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务代开专用发票问题

　　近日，接部分纳税人和基层税务机关反映，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，申请在服务发生地代开增值税专用发票时，对于差额计税、全额代开等问题存有疑义。

现就该问题明确如下：

　　根据《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）的规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款，即差额计税。

同时，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申报代开增值税发票，即全额代开。

　　按照上述规定，小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应在建筑服务发生地按差额计税预缴税款，并可在建筑服务发生地主管国税机关申报代开增值税专用发票。

但目前在操作层面存在两个问题：

一是计税与开票不衔接，差额计税，全额代开，意味着实际预缴税款并不等于代开发票上注明的税款。

而目前操作中，代开专票时，需要全额缴税后方可全额代开。

二是预缴与代开不衔接。

在提交《增值税预缴税款表》时，需要缴纳应预缴税款，同时在代开增值税专用发票时也要先缴税后开票，造成重复征税。

对于上述问题，待综合征管软件升级到位后即可解决。

为便于纳税人操作，避免出现重复征税问题，在综合征管软件升级到位之前，可暂按以下原则把握：

　　小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴税款后，需要开具增值税专用发票的，暂回机构所在地主管国税机关申请代开。

对于在机构所在地代开专用发票形成的多缴税款，按照征管法等有关规定，在机构所在地主管国税机关办理抵缴或退税。

　　二、小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务享受小微企业免征增值税政策问