温泉别墅项目可行性研究报告Word文件下载.docx

温泉别墅项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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去年1-12月某某市GDP同比增幅11.8％某某镇居民可支配收入增幅11.3％。

房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。

去年某某区商住房供销结构基本协调。

2015年商住房供应方面，面积在120平米/套（建面，下同）以下的占60.85%，价格在3000元/平米以下的占73.34%；

需求方面，面积在120平米/套以下的占50.82%，价格在3000元/平米以下的占72.96%。

1.2某某区概况

●某某区总面积为755平方公里，总人口65万人，并评为国家级可持续发展综合某某区；

●2015某某区实某某区生产总值81亿元，同比增长11.2%；

全某某镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；

1.2.1某某区情况分析

●概况

北碚位于某某某区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积755平方公里，人口65万，地处四川盆地平行峡某某区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率达到30％以上，年平均气温17.7度，降雨量1203毫米，无霜期334天。

是重庆的风景某某区。

地理位置优越，距某某市中心仅24公里，距江北国际机场28公里。

是重庆的历史文化名城，重某某市圈的重要组成部分，被评为国家级可持续发展综合某某区、全国首批风景某某区、国家级山水园某某区、全国造林绿化十某某市。

2013年获建设部“中国人居环境范例奖”。

●经济发展

据统计，2015某某区实某某区生产总值81亿元，按可比价格计算，同比增长11.2%。

第一产业实现增加值4.2亿元，增长4.5%；

第二产业实现增加值45亿元，增长13.0%，其中工业实现增加值37亿元，增长13.6%；

第三产业实现增加值33亿元，增长9.5%某某区经济增长的主要动力仍然是工业经济，2015某某区工业经济某某区经济增长的贡献率达63.6%，拉某某区经济增长6.3个百分点某某乡居民收入增长加快。

某某区现状及发展趋势某某区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产70亿元。

形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份有限公司为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。

形成了48个行业、200多个门类、2万多个品种的综合性工业体系。

有近百家中某某市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近100个产品远销海内外120个国家某某区。

●交通状况

●水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、某某省和某某市。

襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。

有212国道贯穿全境，并某某省级公路及专用线12条，实某某村村通公路。

北某某区距某某市某某区24公里，距重庆江北国际机场28公里。

各某某镇和风景名胜点均有公共汽车相通。

2002年峻工的212新线渝合高速公路在北碚境内有3座互通式立交桥。

即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。

一个贯通东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。

某某区内配套

有各类科研所67个，其中部级科研机构4个；

有全国重点大学两所。

文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。

先后获得全国“两基”、“幼儿”教育某某区、全国体育某某区、全国文化模范某某区、全国绿化某某区等十六项国家级荣誉。

通信十分便捷，邮电网络遍某某某某乡，有26万门程控电话；

移动通讯基站100多座，实现了电话程控化和长途传输数字化，可与国外190个国家某某区、国内2000某某某县直通信息。

党政办公自动化某某市领先水平，是国某某市信息化某某区。

能源供应充足某某区电网供电能力达到100万千伏安，送电线路长350公里，配电线路长400公里，供电可靠率99.7％，电压合格率94.2％某某区铺设和安装了天燃气管道400多公里及相应配套储气罐站某某区天燃气气化率达到90％以上某某市年供水能力达到3000万吨以上，日污水处理能力5万立方米某某区工农业和居民用电、用气、用水丰裕某某市面貌日新月异。

1.3.1项目周某某市规划、发展概况

项目所在地块已经纳某某市发展的快车道，如：

蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心某某市快速干道等都处于本地块某某区域或某某区域，且不少项目以进入实施阶段。

●蔡家组团

蔡家组团位于本项目西侧，境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景某某区。

其面积为75.5平方公里,规划人口45万人。

作为“重庆外围十一组团”的重要有机组成部分以及北碚“1331”的重点工程，蔡家组团处于重庆北某某区、沙某某区、某某区和某某区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重某某区。

现在整个重某某市发展继续向北扩张，北碚又在实施南下发展战略，与重庆主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚南下的对接点。

蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。

到2007年，蔡家组团启动3平方公里某某区的建设，组团形象初显。

到2010年，建成面积8平方公里，人口10万人。

规划一期范围交通网络基本完成某某市形态基本形成。

到2020年，建成面积31平方公里，人口45万人。

形成较为完备某某市形态某某市品质达到沿海优某某市水平。

整个组团将形成中某某区加五某某区的格局，中某某区以金融商贸为主，五某某区分别为高尚居某某区、运动休某某区、综合开某某区、产业开某某区及工某某区。

蔡家组团的快速发展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达70亿元；

●重庆十里温泉城

重庆十里温泉城位于某某区城郊,面积约为10平方公某某区域范围包括北温泉、金果园、金某某镇、某某村、某某镇某某村的沿嘉陵江及运河两某某区。

该项目总投资12.7亿元，建设期限为2015年——2010年。

建成后将使某某区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游某某区域。

●西南最大的铁路客货运中心

按照某某市整体规划，在“十一五”期间，某某市将新建铁路6条，并在212国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西某某区。

本项目距离规划中的客运站只有10分钟的车程。

●某某市二环路的建设与212国道的改造

某某市二环高速路已于2015年12月全面动工,预计将于2009年底全线通车,通车后将使某某某某区的之间的交通问题得到极大的改善并能使某某市的高速公路能直通所有某某某市.本项目与规划中的高速公路出口距离800米.

212国道是某某市通往北某某区的一条交通干道,由于近年沿线楼盘、沿线经济发展迅猛。

212国道已不能满足其间的需求。

212国道的改造工程将于2006动工，2007年完工。

改造后的212国道将实行双向6车道、红线宽度为54米，届时。

沙坪坝与北碚之间的车程可缩短20分钟，将位沿线产业的发展带来更多的机遇。

1.4地块概况

●位于某某区南部，总面积为300亩，地形较为复杂；

●自然环境较好，交通便利；

●建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅.

1.4.1地块位置及概况

该地块位于某某区南部，位于212国道以北一侧，背靠中梁山国家森林某某区，整个项目地势北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。

通过地下钻探，已获得水温为44摄氏度，每日最高流量为7000—8000立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。

该地下温泉水已获得《温泉水质检验报告》，据估计如按每日以1300立方米的开采量进行开采可以持续开采20年以上。

1.4.2项目产权及土地状况

项目原命名为*******，由****公司开发，因资金不足，现项目整体转让，整体转让价格为****万元。

我公司现与****公司达成初步意见，同意由我公司先支付****万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本项目300亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。

该项目已取得《土地证》的土地面积为19亩，并已兴建了综合楼（5296.64平米）、建筑面积为3600平米的八栋花园洋房（已售并以7%的回报率进行返租）等建筑物。

已基本完成大门、景观湖（35亩）、广场的兴建及绿化。

该项目已向某某村租用580亩土地，其中280亩土地已支付27年的土地租赁费用，剩余30某某村有林地已支付50年的土地租赁费用，目前这些土地大部分以毛地状态存在。

已将土地使用性质转为建设用地的土地为200亩。

1.4.3环境

该地块背靠中梁山国家森林某某区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。

同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。

并有占地50亩、落差高达8米的动水人工湖两个。

1.4.4交通

某某区人气缺乏，过往公交车较少。

1.4.5建筑形式

鉴于地块自然景观好的特点，本项目地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅、独立别墅。

1.5SWOT（项目优势分析）

●优势：

自然环境和温泉资源是本项目最大的优势；

●劣势：

对外交通不便，地形复杂，前期投入较大；

●机会：

某某市场空白，可提升公司品牌；

●威胁：

由于项目体量较大，销售周期可能较长。

1.5.1优势（S）

1、地块位于某某区以北，背靠中梁山国家森林某某区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的某某区域；

2、交通比较便利，紧临212国道、渝合高速路、二环快速路布置于地块周围，出入相当方便；

3、地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用项目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一岛、一泉、二溪、二湖、四园”为主题的特色园林，从而提某某区物业档次，而且与北面的国家森林某某区相呼应；

4、本项目的温泉、矿泉水资源不仅仅能给项目带来一大卖点，也可以将这一资源某某市场化的运作；

5、本项目可向临近地块发展，具有可持续性发展的前提；

1.5.2劣势（W）

1、该地块离北碚中心尚有一段距离，且公共交通不发达，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比较不便；

2、地块存在一定的缺陷。

地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大；

地形不规则，并存在一定的高差，设计开发难度较大；

3、该地块植被丰富，高差较大，未来消防某某区安全问题的处理难度较大；

4、项目以北仍有某某村民居住，将影响本项目的外在形象。

1.5.3机会（O）

1、随着三溪口、蔡家组团众多高某某区的新建，该项目某某区域已被重庆消费者所接纳，某某区已成为某某市房某某市场的一大热点；

2、成功开发此项目将使公司品牌在重庆范围内进一步提升，为公司持续发展带来良好的效应；

3、项目周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本项目某某市场留有一定的提升空间；

4、某某市政府已将本项目地块纳入某某区范围内，对于本项目销售价格而言有了一定的上升空间；

5、某某市2015年住宅平均销售价格为2800元/平米，同比上年增长9%，可见整个某某市的房价还是处于一个偏低的水平，某某市场价格仍将持续健康的向上发展，对于本项目来至政策、行业方面的威胁将大大降低某某市场目前供应的独立别墅、联排别墅设计的