RIS商业地产租赁管理软件产品白皮书2016Word格式文档下载.doc

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五、系统软硬件要求 54

六、部分典型客户案例 55

七、关于瀚维特科技 56

联系我们 59

一、引言

近年来，房地产行业随着房地产宏观调控对住宅地产的限购、限贷，众多地产商把目光转向了商业地产，商业地产开发迅速升温，商业地产的资产运营成为地产商平衡企业经营风险的有效手段。

商业地产运营企业在快速发展和跨地域扩张的同时，优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中速度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，商业地产运营出现了集团化管理的发展趋势。

如何通过企业进行全面管控、协同运营，来全面提升市场竞争力，将成为商业地产运营管理中的重点和难点。

在此背景下，商业地产运营企业的管控手段也在发生深刻的变化：

²

规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；

以项目、客户为中心的开发项目和客户租售的业务过程一体化；

从资本经营逐步向管理效益的商业模式转化；

职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。

面对复杂多变的经济环境以及日益激烈的市场竞争，商业地产运营企业需要解决规模化、集团化、民营化、差异化、品牌化、战略化、上市化以及网络化等重大方向性课题。

企业集团规模的扩张，集团领导者管理半径与管理纵深扩大，做出准确决策的难度大大增加。

从集团、到区域公司、到项目公司、到各部门的逐级监控管理问题，跨区域发展带来的沟通问题，不同区域、不同市场环境的适应与风险控制问题，多项目运作带来资金融通与运作风险问题，专业分工细化带来的资源整合及协调问题，品牌理念与企业文化的如何贯彻的问题，都是企业领导者面临的挑战：

企业如何实现持续的盈利能力？

如何快速复制成功项目，工厂化运作？

如何打通总部、区域及项目公司之间管理链条？

如何在规模扩张中控制风险？

如何提升企业与规划、施工、银行、客户的协同效率？

信息化作为商业地产运营企业规模扩张中重要的管理支撑点，是现代企业的重要管理工具。

信息化能够有效提高房地产租赁企业的效率、降低成本、加快企业发展并实现房地产业的精细化转型，从而提升企业形象，提高产品质量，控制企业运营风险，提升企业竞争力。

因此，建立一个基于企业战略、计划、执行与控制的全面信息运营管理平台将成为房地产企业未来竞争的重要基础。

集十年房地产行业信息化经验和上千家房地产企业的成功实践，瀚维特科技全面推出“RIS商业地产租赁管理软件”帮助成长型商业地产运营企业企业建设信息化平台，提升管理，为企业带来价值。

二、系统介绍

2.1系统简介

RIS商业地产租赁管理系统是在RIS一体化房地产解决方案基础上，为商业地产企业提供了一项具有前瞻性的商业运营管理策略。

该系统针对商业地产包括写字楼租赁、城市综合体、专业市场、商铺、公寓等物业类型的商业业务，围绕商业地产业务中的招商管理、租金管理与客户经营等方面展开，强调以客户为中心的经营行为以及实施针对性业务流程，按照前期的招商管理、租赁合同管理、客户服务、收费管理、合同执行过程管理这样一条主线来组织系统功能，形成以客户为中心的商业地产业务运作流程，并以此为手段来提升房地产企业在商业地产的管理水平和竞争能力。

RIS商业地产租赁管理系统适用于经营以下业务的商业地产企业：

·

写字楼租赁

城市综合体租赁

专业市场租赁

商铺租赁

综合型商业街租赁

RIS商业地产解决方案支持以下三种商业地产模式：

“只租不售模式”：

把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源。

“出售模式”：

类似于住宅地产的销售模式，开发商通过产权出售，快速回笼资金。

“租售结合模式”：

部分物业产权模式销售，迅速套现；

部分物业持有经营，平衡经营风险。

RIS商业地产租赁管理系统适用于以下三种租赁管理运营模式：

“普通租赁管理模式”：

地产商组建团队进行招商并经营的业务，以租赁作为主要收入来源。

“整包租赁管理模式”：

地产商将物业使用权整体长期承包给租赁运营公司，地产公司以管理费模式向租赁运营公司收取费用。

租赁运营公司自行负责项目定位、招商以及运营业务。

“委托租赁管理模式”：

房地产业主将某处房地产以委托的形式给租赁公司进行租赁经营，租赁公司负责与租赁业务有关的一系列工作并在规定时间内完成一定比率的租赁率，房产业主须承担有关的费用；

“返租管理模式”：

开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

“联营租赁模式”：

开发商和商户进行深度联营，可以按照商户的营销收入进行收取租金，同时支持保底租金、营业收入税收处理等。

2.2系统典型流程

RIS商业地产租赁管理系统的典型应用流程图如下：

2.3系统主要特点

支持商业地产租赁的各种典型运营模式，真正实现从项目整包租赁到分包出租、联营租赁的全租赁生命周期的租赁管理

1）“整包租赁管理模式”：

整包合同界面如下：

2）“普通租赁管理模式”：

包括新租、续租及退租业务，从开发商与商家签订租赁合同，以及续租，最后进行退租，同时满足换房，更名等异常业务。

典型的普通租赁合同界面如下：

3）“返租管理模式”：

典型的返租合同界面如下：

4）“联营管理模式”：

开发商和商户进行深度联营，可以按照商户的营销收入进行收取租金，同时支持保底租金、营业收入税收处理等：

严谨的招商规划，根据商业地产的特点进行品牌规划、品牌落位、品牌评价，建立企业的品牌库，打造商业地产经营企业的核心竞争力

系统通过品牌库模块将集团或者公司积累沉淀的品牌进行统一管理。

可对品牌基本信息和经营信息进行全面记录，并且从不同的管理需求出发对品牌进行分类，如按照品牌所属业态分类（餐饮、零售、娱乐、百货等）、按照合作关系紧密程度分类（紧密合作型、常规型、战略合作型）、按照品牌的档次分类（设计品牌、高档、中档、低档）等。

不同维度品牌级别的划分是进行项目品质精细化的管理的必要条件。

对项目的品质进行管控—品牌落位及规划商业项目中每个铺位适合经营的品牌。

根据实际情况，品牌落位后也会有变更。

每个铺位由于其面积、楼层、地理位置等属性不同，都会直接影响到该铺位适合经营的品类与业态，通过品牌落位为铺位设置的3个候选经营品牌，能够方便业务员进行有范围的选择商机进行洽谈，提高招商效率与招商质量。

可视化和可控性的业务管理，辅助企业随时掌握项目的租赁状态

项目鸟瞰图整体展示项目的全貌，辅助客户选房：

可视化的租赁视图，完整掌控每个房屋的租赁状态，可以按照业态、品牌随时查看招商进度，同时可以随时查看客户信息、合同信息、收款信息、服务信息等。

全面的业务流程与业务逻辑，特殊的租赁事务管理

1）入住管理：

辅助租户与运营公司之间的交房、验房：

2）续租管理：

租赁客户对当前租赁席位进行续租，签订续租合同，商管人员在原有合同上进行续租（系统支持规律及非规律性费用标准），修改续租合同中的内容，提交并打印该续租合同，由经管领导在系统中审核及审核纸质合同。

3）退租管理：

租赁客户对当前租赁席位进行退租，包括退租信息、合同核查、场地核查及退租核查等。

商管人员对要退租的进行合同核查、场地核查及财务清算并打印相应单据，包括租金、合同保证金、违约金、代收类费用（预估水电费、预估电话费）、退场清理费（清洁费、换锁费、损坏赔偿费等），商管人员或者企划人员，并进行提交，有部门管理人员进行审核。

退租核查的界面如下：

系统支持多种状态的退租，典型的退租逻辑如下：

4）换房及其更名：

商家中途改变意见，要求对更换房屋或者对合同的乙方更改名称，商管人员在原有租赁合同上进行退租，并新签一份租赁合同（系统支持规律及非规律性费用标准），提交该新的租赁合同，由经管领导在系统中审核该租赁合同。

客户、合同、房屋三位一体设计，支持房屋重新规划，支持历史的追溯查询

招商客户的全程管理，全面的客户信息、客户跟踪、客户调查、辅助企业寻找价值客户

先进的财务管理方法，同时支持收付实现制和权责发生制的管理方法

RIS商业地产租赁管理系统除了支持传统的收付实现制的管理方法之外，引入了目前租赁企业先进的权责发生制的财务管理方法。

对于租赁企业而言，权责发生制比收付实现制更能够准确地反映特定会计期间实际的财务状况和经营业绩。

具备强大扩展性和集成性的柔性软件架构体系，支持与绝大多数财务软件集成

房地产租赁管理系统与财务系统集成一直是业界的难点，支撑RIS房地产租赁管理系统的软件体系架构具备强大的扩展性，系统自主提供了与目前业界流行的大部分财务软件实现集成的标准接口，很好的实现了目前业界大部分租赁管理软件难以实现的难点。

同时，RIS房地产租赁管理系统也真正实现了，在权责发生制和收付实现制的不同财务管理方法之下，不同的财务记账方式。

丰富、实用的报表—表现形式多样，支持客户定制。

系统内置多张企业常用的统计报表，全面涵盖公司租赁管理的方方面面。

实用性极强的报表可以提高公司各类角色的工作效率，准确反馈工作活动的调整方向。

同时所有的系统报表都支持模板定制，也支持进行系统导出——可以将系统数据引出到Excel中进行二次编辑。

智能提醒功能，对租赁到期、应收款、续租、退租等多个环节进行提醒，辅助管理人员及时开展业务。

三、系统详细功能介绍

3.1项目初始化

3.1.1我的桌面

系统成功登录后，进入下图显示的主业务工作台界面，主界面工作台作为用户与系统交互的界面，所有功能都从主业务工作台进入，主控台上包括业务提醒、任务审批等功能：

3.1.2基础数据

包含有字典管理、币种管理、银行管理、项目参数设置、收费标准管理以及企业类别定义等，系统支持所有基础数据资料的自定义。

3.1.3房屋数据

主要就是对于整个项目，包括项目、楼座、户型、到房屋的详细信息管理。

另外还有房屋规划以及仪表规格的管理，另外还有租赁房屋推出。

3.2业务中心

RIS房地产租赁管理软件的核心业务功能描述如下：

3.2.1前期管理

1）整租合同管理

与项目业主签定相应的租赁合同，约定相关双方的租赁面积、期限和价格，明确每年度、每月份的整租成本。

2）项目租赁规划

明确租赁项目的楼座、户型、房屋的相关规划；

明确有哪些铺位、写字间或者车位用于出租，出租面积是多少；

明确每一铺位、写字间的相关能源类仪表的表号、位置，支持一个铺位或写字间安装多块电表的情况。

3）企划项目管理

项目招商前期和养商过程中，公司市场部需要策划一些具有针对性的市场宣传活动等，例如场地施工、场地美化、广告等，以吸