梵华里特色商业小镇建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;

法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。

基础设施项目的投资、建设和经营管理；

市政基础设施周边一定范围内土地的开发利用，土地一级开发及土地整理；

市政配套设施周边广告业务；

停车场综合性开发和经营管理；

房屋拆迁安置、棚户区改造、城中村改造、经济适用房及廉租房建设、旧城改造、新区开发、住房建设；

非金融性项目投资的管理及咨询（不含投融资理财、投融资理财咨询业务，不得从事非法集资、非法吸收公众存款等违法金融活动，不得从事未经批准的金融活动）；

房地产开发经营；

房屋工程建筑；

道路、隧道和桥梁工程建筑；

工程准备（不含爆破）；

建筑安装；

建筑装饰；

经济咨询；

广告业；

会议与展览服务；

物业管理；

企业管理咨询；

工程项目管理；

酒店管理及运营；

文化旅游设施建设及运营）。

1.1.3可行性研究编制依据

《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

《中华人民共和国土地管理法》（2004）

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

《贵州省城乡规划条例》（2010）

《贵阳市白云区控制性详细规划（修编）》

《贵阳市城市总体规划（2011-2020）》

《贵阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》

《白云区土地利用总体规划（2011-2020）》

国家、贵州省、贵阳市、白云区相关法律法规和规划规范

1.2项目概况

1.2.1地理位置

项目位于贵阳市白云区主城区南侧，项目核心区域东临云峰大道，北临龙井路。

项目位置分布图

1.2.2建设规模

梵华里建设项目包括3#、4#、6#地块地上地下的商铺和停车场的土建、安装、装饰装修、绿化园林及市政管网等建设，总用地面积149475.80㎡，约合224.6亩。

总建筑面积201800.80㎡。

1.2.3建设目标

本项目计划将梵华里打造成一个别具特色的精品文化街区，也是坐落在贵阳主城区的第一个商业小镇。

1.2.4商业小镇现状概述

项目地块现状为老街区，待拆迁。

1.3项目建设背景

1.3.1项目提出的理由及过程

中共第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局，将在“四个全面”战略布局下，坚持“五位一体”的发展思路，全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。

坚持绿色发展，坚持可持续发展，坚定走生态良好的文明发展道路，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。

绿色生态的发展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。

“十三五”时期，国家实施“一带一路”、长江经济带等战略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略，为我市扩大开放合作提供了良好契机；

随着创新驱动时代加速到来，贵阳在大数据发展方面已经呈现先行态势，可以顺势而为抢占发展制高点；

国家采取一系列稳增长措施，贵阳迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇；

国家实施新一轮西部大开发战略，为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件；

贵阳建设全国生态文明示范城市效果明显，“爽爽的贵阳”成为响亮品牌，清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力；

特别是省委、省政府把贵阳放在更加突出的位置，提出要进一步增强贵阳城市功能，提高省会城市首位度，为贵阳发展注入了新的强大动力。

梵华里所在区域是贵阳市白云主城区的中心地带，周围有南湖公园，行政中心，城市综合服务中心，良好的城市基础设施与公共设施建设环境为梵华里商业小镇的开发建设与后续经营提供良好的经济环境。

项目建成后，也将促进白云区市政设施的建设和完善，拉动周边相关产业的发展，在一定辐射范围内加速城市的经济发展。

1.3.2项目背景

2014年，白云区紧紧围绕“两年初见成效、三年整体亮相，在奋力打造贵阳发展升级版中当‘急先锋’、做‘顶梁柱’”的总目标，坚持三区统筹融合发展，群策群力，攻坚克难，努力克服经济下行压力持续加大、部分国有企业亏损加剧带来的影响，稳增长、调结构、推改革、惠民生、促发展，全区经济社会呈现出平稳较快、转型提速、民生改善、社会和谐的发展态势，地区生产总值突破150亿元，增长17.3%，位列全市第2位；

在全省31个经济强县经济发展增比进位综合测评中，白云区获得了81.66分，排名第2位，较2013年提升了2位；

在全省千亿级开发区综合考评中排名第1位。

由此可见，白云区整个社会经济发展环境态势优越，为梵华里建设项目的顺利开展提供了较好的经济环境。

随着城市居民生活收入的提高，人们对生活环境的要求越来越高，梵华里商业小城镇的建设不仅可以提高周边居民的生活品质，同时也能提升白云区风貌、加快白云区现代化建设进程。

贵州省——坚定走生态良好的文明发展道路

2015年2月12日贵州省人民政府印发《绿色贵州建设三年行动计划（2015—2017年）》，计划明确：

加快建设生态城市，国家级、省级园林城市，提高城市园林绿化水平，彰显“显山、露水、见林、透气”，改善生态景观环境。

2016年2月14日，贵州省委书记陈敏尔在全省造林绿化推进大会上强调：

“深学笃用绿色发展理念，牢牢守住山青、天蓝、水清、地洁四条生态底线，大力推进生态文明先行示范区建设。

牢牢守住发展和生态两条底线，深入实施好绿色贵州建设三年行动计划，推动绿色发展理念在贵州落地生根、开花结果。

”由此可见，建设生态园林城市将成为贵州省实现生态文明建设的重要着力点。

贵阳市——坚持生态示范，全力构建“千园之城”

《贵阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》提出，树立和落实绿色发展的理念，坚定走生态良好的文明发展道路，促进人与自然和谐共生，以生态之美谋赶超之策，推进绿色贵州建设。

以绿地系统和公共空间系统为基础，改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园，形成由森林公园、湿地公园、城市公园、山体公园、社区公园“五位一体”的城市公园体系。

贵阳市深入贯彻绿色发展理念，坚持标本兼治，合理布局生产、生活、生态空间，持续推进绿色化，精心呵护生态品牌，确保如期建成全国生态文明示范城市。

贵阳市将坚持生态示范，全力构建“千园之城”新体系。

具体思路为：

依托环城林带、河湖湿地、城市山体等特色资源，建立城市组团间、组团内的生态廊道，加强环城林带和城市绿地建设，着力打造生态宜居的城市环境。

以绿地系统和公共空间系统为基础，改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园，构建以森林公园、湿地公园、山体公园、城市公园和社区公园为主体的大中小微公园相结合的立体化、多类型、功能复合的公园体系。

贵阳市政府工作报告中指出：

“十三五”期间，贵阳将把生态文明建设放在更加突出的地位，到2020年，新增各类公园660个，全市公园达1000个以上，实现中心城区300米见绿、500米见园，环境空气质量稳步提升，集中式饮用水源地水质稳定达标，南明河水环境综合整治全面完成，国家水生态文明试点城市建设取得明显成效。

贵阳市今年将在推进公园城市体系建设编制规划、优化公园城市布局、实施工程建设、提升公园品质、加强公园管理维护、丰富公园绿地类型和完善公园绿地体系等七个方面推进公园城市建设。

在推进公园城市体系建设编制规划方面，贵阳市结合“疏老城、建新城”的总体目标，推进编制《贵阳市环境总体规划》、《贵阳市绿地系统规划》、《贵阳市环城森林公园规划》。

目前，这些规划已基本形成规划大纲和文本。

在优化公园绿地布局方面，贵阳市按照“300米见绿，500米见园”的要求，通过因地制宜地优化各类绿地空间布局，指导城市公园绿地建设；

针对公园绿地数量少、分布不均、人均指标低、公园类型欠缺等问题，专题重点规划，合理布局新增公园绿地，要求每个区县要布局一个城市综合类型公园。

在实施工程建设方面，贵阳市将围绕城市绿化工程和公园城市建设工程，加快推进公园城市建设。

在提升公园品质方面，贵阳市将对原有公园进行提升改造，对新公园提出高标准建设要求，在市县级新建高要求的公园，力争将一批省级公园提升到国家级公园标准，同时加快现状公园提升改造。

2016年，贵阳市将建成的249个公园中，包括森林公园15个，湿地公园12个，山体公园29个，城市公园45个，社区公园148个。

重点打造27个示范性公园，这27个示范性公园总占地规模达到4159公顷，拟投资预算为208.88亿元。

贵阳市以27个示范性公园为重点，全面打造精品公园，其中包括白云区的荷塘月色湿地公园和南湖公园。

白云区——建设南湖公园是打造“诗意白云”、“乡愁白云”的重要载体

白云区城市的发展格局定位为“诗意白云：

云中七卷”和“乡愁白云：

云上九章”，南湖公园作为云中七卷之一，以天然地下水为水源，营造了大面积人工湖，加之现有的空明山秀丽的天然植被，打造中华文化商业古镇。

贵阳市以建设“千园之城”为目标，结合白云实际，推进城市公园体系建设，共建生态宜居白云。

在这种大背景下，该项目的规划和建设是大势所趋。

梵华里商业小镇是南湖公园项目的其中一部分，其背靠南湖公园，风景优美，气候宜人，加之公园建成以后，人流量会大大增加，梵华里商业小镇正好与南湖公园形成一个休闲娱乐综合区域，可满足不同年龄段人群的喜好，由此可见梵华里的商业价值潜力巨大。

第二章供需预测及项目的必要性和

可行性

2.1供应预测

2.1.1供应现状

白云区已建成建筑密集，阻塞了项目与主干线的交通直接联系，出入形成瓶颈，商业地块形状过于狭长、地块之间被绿地及广场打断，商业动线难以衔接，现有商业建筑无法填补白云区现代化发展的空白。

纵观国内外各类小镇，我们把小镇的类型分为如下四种：

（1）以郊区化生活为核心驱动

一般位于都市边缘地带的特定区域，如交通便利的高端居住区、风景区等，如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇。

（2）以旅游、度假、娱乐为核心驱动

从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。

如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。

（3）以特定功能主题体验驱动

可能是产业型的，也可能是特定旅游度假型的，同样无特定的位置特征。

如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等

（4）以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇

多以古镇形态出现，江南如乌镇、周庄、同里等，西南如丽江（大研古镇、束河古镇与白沙古镇）、驷马古镇、周子古镇等，贵州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遥、河北蔚县古镇等等。

小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验。

而小镇商业的主题、功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。

2.1.2供应预测

根据白云区规划，随着城市的发展，逐步建设完善白云区的商业配套设施，提高人民生活水平和生活环境。

商业小镇的建设模式在贵州已有先例——“时光贵州”。

“时光贵州”是以休闲旅游为主题的商业街区、贵州100个特色旅游景区之一，位于贵阳百花湖、红枫湖之间，是一个集旅游、度假、休闲、食宿、娱乐为一体的休闲旅游地产项目，是贵阳首个以文化传承为基础的休闲旅游主题商业街区。

“时光贵州”是以讲述“贵州故事”，展现“海派生活”为主题，并撷取40年代风华绝代的海派建筑灵魂特色，以贵州数亿年的史前文化为起点，以数百年