佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序Word文档格式.docx

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（一）在2003年9月1日前已核发商品房预售许可证的房屋，原则应在执行《广东省物业管理条例》的基础上，按各区原有做法缴纳。

每笔基金由银行根据《楼盘补录资料表》分栋进行处理。

（二）在2003年9月1日之后已核发商品房预售许可证，又在银行基金管理系统正式运作前已销售的房屋，开发商已向业主按购房款的2%收取基金后开具凭证给业主。

在基金管理系统正式投入工作时，开发企业要把已收集的维修基金、《楼盘基本情况表》等资料一起提交到银行，由银行人员进行分户处理，业主凭房地产企业开具的维修基金收据到附近指定银行营业网点领取基金存折。

同时，房地产开发企业要按有关规定补交有效的测绘报告等所需资料到市或区主管业务科室备案后，才能办理商品房过户证明书。

各区局房产交易部门要对房地产开发企业的维修基金缴纳情况做好最后的把关工作。

（三）在2003年9月1日后核发商品房预售许可证，又在银行基金管理系统正式运作后销售的房屋，房地产企业必须在售房时向业主清楚明示缴存维修资金的方式、系数、构成、总数及资金专户帐号，并在商品房购销合同中约定，由购房者按购房款的2%到指定银行营业点缴纳。

二、业主基本资料的维护和帐号管理

现针对上述第三种情况重新制订维修基金的缴交方法，建议各区局按照下面方法来实行维修基金的缴纳工作，方便日后的管理和监督，具体缴纳情况按以下程序操作：

各区局主管业务科室应制定有关规定，要求开发企业在房产交易部门申请《商品房预售许可证》前，提供楼盘的基本情况及其他资料到市或区主管业务科室。

基本情况包括小区名称、栋号、地址、单元编号、开发单位名称、联系电话、套内建筑面积、公共分摊面积和房屋建筑面积，并按以下格式制成EXCEL电子文档存盘一起报送，下面是EXCEL表格格式：

小区编号

栋号

单元编号

套内建筑面积

公摊面积

房屋建筑面积

10003

1203

909

117.4

21.5

138.9

【注：

A.小区编号和栋号留空，由市或区局主管业务科室开立后输入表格；

B.每栋楼的资料存一个文档，文件以栋号命名。

】

市或区局主管业务科室在开立小区号和栋号后，将小区号和栋号输入相应的EXCEL表格，然后把数据导入基金管理系统，系统自动生成各户唯一的基金帐号，打印出《楼盘基本情况表》（附件二）加盖公章交给开发商，并把空白的《佛山市物业维修基金缴款通知书》（附件三、一式五联）交给开发企业，以便基金的缴交。

同时主管业务科室开具有关“通知”送到交易部门，开发企业才能领取预售许可证进行售楼。

其帐号编制规则为：

辖区号（1位）+镇区号（2位）+小区号（5位）+栋号（4位）+序号（4位）

若开发楼盘在销售时资料有变动，如门牌号码有改动等，开发企业应立即到办理变更手续的部门领取《佛山市物业管理维修基金业务申请表》（附件四、一式三联），并按要求填写好递交到开户银行，银行根据开发企业填写的内容进行基金管理系统资料修改，其中《佛山市物业管理维修基金业务申请表》的第三联由开发企业留存，第二联由银行留存，而第一联由银行收集后每月递交到市或区局主管业务科室留存。

同时组织好相关资料用EXCEL表格存盘，一起送到市或区局主管业务科室进行修改。

注意：

在未到市或区局主管科室办理资料变更之前，开发企业不能以新资料填写《佛山市物业维修基金缴款通知书》和《支出明细清单》。

三、物业管理维修基金的缴交

在办领商品房预售许可证前，房地产企业、银行与市或区局主管业务科室三方应签订维修基金监督协议，以保证专项维修基金收支的正确无误和安全、完整缴纳。

房地产开发企业在出售房屋时，房地产企业应将缴存专项维修基金的方式、系数、构成、总数和相关条文在销售现场明示，告知购房者。

当购房者（下面称业主）与房地产开发企业签定商品房购销合同时，房地产开发企业按照购房款的2%算出各业主应交纳的维修基金额，并根据《楼盘基本情况表》中已确定的维修基金分户帐号填写《佛山市物业维修基金缴款通知书》交给业主。

业主持《佛山市物业维修基金缴款通知书》、购房合同及身份证到佛山辖区指定银行各营业网点缴纳款项，同时出具基金存折给业主，款项直接存入所属辖区在指定银行开立的物业管理维修基金专用帐户。

发生交纳金额有错时，采取下面的应对措施：

⑴若开发商的疏忽写错业主基金帐号，出现帐号不存在或帐号与购房地址不一致时，由银行按购房合同上列明的地址，查找出相对应的基金帐号，经业主签名确认后作为正确资料录入基金管理系统；

⑵若业主当场发现存折上录入的金额有误，业主可以即时在柜台前要求修改；

⑶若业主在过后发现存折金额打印有误时，可凭购房合同及身份证原件和复印件到附近指定银行营业网点办理更改手续，银行调出原始资料校对，核实后进行冲正，将原存折交回业主。

银行收款后，在通知书上加盖现金收款章（其中一、二联银行留存，作为传票和基金系统录入凭证，其余交业主）。

业主自留第五联，其余三、四联通知书交回开发企业。

开发企业必须凭第三联通知书在30天内到各区局房产交易部门办理合同备案手续，同时将第四联交回市或区房管局（可由交易所代收后转交房管局业务科室），业主可以在30日后凭通知书到开发企业取回已备案的购房合同，以便日后办理产权证，（若业主负责办理合同备案的，由业主持第三联到房产交易部门办理，取回备案合同后，把其余的交回开发企业），这项工作希望各区房地产交易部门能严加监督，做好最后的把关工作。

基金缴交程序结构图如下：

业主

中行营业网点

各区局

基金管理系统

8、对帐

6、录入

5、业主交费，、银行出具存折和查询

2、数据导入、查询

开发企业

市房管局

4、出具缴款通知书、备案合同

7、盖章缴款通知书

1、提交数据、换领收据、合同备案（或由业主办理备案手续）

9、监督管理

3、打印基本情况表和通知书

1.1各自职能提交资料

8.8、对帐

四、物业管理维修基金的支出

根据国务院《物业管理条例》（第379号）第五十四条：

“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”，为了保证维修基金在支出后落到实处，在小区成立业主委员会前后要有着严密的监管程序。

（一）在业主委员会成立前，物业保修期满后，若需要使用维修基金对该物业进行维修（中修或大修）、更新等工作的，应由物业建设单位或售房单位委托的物业管理单位聘请具有合法资质的施工单位或维修单位到现场查看，计算出物业维修所需要的预算金额，物业管理单位撰写基金使用计划（若动用到基金本金时，计划中应包含补交维修基金的方案），并将有关情况向维修涉及的业主们公告，再按有关规定将每户的《支出明细清单》（附件五、一式五联）、《物业管理维修基金使用审查表》（附件六）及其他所需材料一起提交到市或区主管业务科室，同时支出明细清单要以EXCEL文档的形式（见下表）存入软盘一起提交。

主管科室根据《支出明细清单》与磁盘数据进行核对，核实无误后，将磁盘支出数据批量导入基金管理系统。

基金支出批量EXCEL表格式：

单元号

帐号

金额

身份证号码

201

0-01-10003-1203-1203

1000

123456789012345

经市或区局主管科室核实同意后，同时开具《维修基金支出通知书》（附件七、一式四联），并在《物业管理维修基金使用审查表》和《维修基金支出通知书》上加盖科室公章，再到财务部门加具意见并在《物业管理维修基金使用审查表》上加盖公章后一起呈主管局长签名审批，《支出明细清单》和《维修基金支出通知书》的第三联由财务科留存，作为科室备案附件，同时财务科根据审批情况出具支票给开发商。

其中《物业管理维修基金使用审查表》、《维修基金支出通知书》和《支出明细清单》的第四联由市或区主管业务科室留存，《支出明细清单》第五联申报企业自留。

建设单位或管理单位凭《维修基金支出通知书》第一、二联、《支出明细清单》第一、二联、明细清单数据软盘和财务科开具的支票到所属辖区物业维修基金专户的开户银行支取维修基金。

（二）在业主委员会成立后，当需要使用维修基金对小区物业进行维修（中修或大修）、更新等工作时，物业管理企业应将每户的《支出明细清单》和《物业管理维修基金使用审查表》提交业主委员会审核后，同时表决出补交维修基金的方案与落实措施。

业主委员会通过业主大会与维修部分业主进行商讨，并取得2/3以上业主通过后，由业主委员会的全体委员签名通过（有业主委员会公章的要加盖公章）。

连同存有《支出明细清单》的EXCEL文档软盘及其他所需资料一起报送市或区局主管业务科室核实，经核实同意后，接下来的办理程序与上述最终审核过程相同，而《支出明细清单》的第五联由业主委员会留存。

银行接到申请后，核对《维修基金支出通知书》和《支出明细清单》各项情况符合要求后，再把数据软盘导入基金管理系统，与市或区局主管业务科室已导入系统的数据和《维修基金支出通知书》的合计数核对相符后，银行根据《维修基金支出通知书》支付款项给申请企业，《维修基金支出通知书》第一联和《支出明细清单》第一联作为支出传票。

银行在每天营业结束，将当天支出发生的《维修基金支出通知书》第二联、《支出明细清单》第二联和软盘数据再次核对一致后，将软盘的支出数据批量导入基金管理系统。

基金支出程序图如下：

7、资料录入

3、导入数据、查询

申请单位

中行营业部

3.3、导入数据、查询

2、经核对后出具通知单，最后检查出具检查通知书

1.1、各自职能提交资料

1、将基金使用批准书、支出明细清单上交审核（有业主委员会的先经审核再上交）

4、凭支出通知单、支出明细清单、数据盘到银行支取现金

8、监督管理

6、划拨现金

房屋在维修完毕后，物业管理单位要向所管辖区相关职能部门（或由业主、物业管理公司和施工方共同）进行验收，监督维修过程中施工单位实际维修的项目和金额是否与预结算一致，是否按规定合理使用，并出具《检查通知书》（一式两联），第一联主管部门留底，第二联给管理单位连同预结算材料公示业主。

若有剩余金额的，要在《检查通知书》上说明，管理人员应凭《检查通知书》上表明的金额在一定时期内到开户银行存入余额，主管部门要及时监督（或在今后该物业申请使用维修基金时扣回）。

若所申请使用的维修基金额已动用到原有维修基金的本金，则管理单位（有业主委员会的应联合业主委员会）按照审核时通过的补交方案，在限定期限内要求《支出明细清单》中的每户业主按照“谁维