城镇混合型住宅商业房地产项目建设可行性研究报告Word文档格式.docx

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项目地块开发条件分析

一、地块现状描述

建筑需要体现自身的风格以及楼盘的品质l、并融入周边的环境l、与环境相协调l、因此必须了解周边地块的现状及未来的变化情况.本项目由于不直接临二环路和建设北路l、因此在设计上除了考虑基本的市场需求外l、还需要着重考虑与周边环境的协调.

1、地块概况

本项目用地位于城东建设北路、建设南路与二环路所围合的片区内l、该地块原为中国电子西南物资公司仓储用地（即807仓库）l、地块比较规整.西与西南物资公司办公用房相连l、距二环路240米左右；

北与航天科工集团、新禧苑住宅小区相连l、距建设北路200米左右l、目前从地块出发没有道路可从北边直接与建设北路交汇.东侧为低矮建筑l、是圣灯乡较早的居民点l、从规划来看该侧建筑将被拆除l、规划修建为公共服务设施用地；

南侧为虹波实业股份有限公司厂区l、该厂目前部分已搬迁至龙泉l、至明年可基本搬迁完毕.本项目用地约38975.2㎡l、约合土地58.46亩l、土地用途为城镇混合住宅用地l、住宅用地使用权70年l、商业用地使用权40年.

2、地块形态

本项目地块形状规则l、地势平坦l、整体呈狭长方形l、本项目地块南北走向的直线边约长270米l、东西走向的直线边约长130米；

在总平规划上可以充分利用土地资源l、很好地体现规划思想进行总平摆布l、建议利用上尽量灵活排布建筑l、避免摆布显得呆板.地块北侧规划了长约160米的绿化带、农贸市场和幼儿园l、农贸市场的临街面在80米左右.在建筑设计上可利用绿化带景观l、排布面积较大的户型l、在靠农贸市场的临街面可布置商业.从地块来看西南转角的商业价值最大l、其次是西北转角l、建议在商业设计上尽量发挥这两个转角的商业口岸价值.

3、周边环境概况

1）项目周边环境描述

方位

周边概况

北侧

东半部分紧接航天科工集团厂区l、西半部分临新禧苑住宅小区.航天科工集团厂区将在明年搬迁l、新禧苑住宅小区建筑年代在2000年左右l、有外墙面砖l、成色较新.

南侧

临虹波实业股份有限公司厂区l、据了解该厂区在明年将搬迁完毕.

东侧

为圣灯乡居民点l、多层、低层建筑物l、建筑年代较久l、预计将会拆迁l、在这个部分规划了公共服务设施用地.

西侧

紧邻中国电子西南物资公司的办公用房l、该建筑年代较久l、成色较差l、未来将重新装修l、作为办公用房可对外出租.

2）周边建筑情况

Ø

项目地块西侧距离二环路240米左右l、入口处左面为航天科工集团办公用房和电子宾馆.航天科工集团办公用房目前一楼作为商铺出租l、二楼为圣康医院l、三、四楼为办公用房.该建筑短时间内不会拆迁l、未来可能重新装修.电子宾馆外侧一幢为职工宿舍.

入口处右面为虹波实业股份有限公司及虹波医院l、临二环路侧一处空地目前为永安汽修厂.整个虹波厂区将在明年搬迁完毕l、土地将公开拍卖l、从规划上来看该地块为商业金融用地.

3）周边主要道路

建设北路是建设路向东的重要延伸段l、连接了八里小区与二仙桥路l、宽40米l、是八里小区的主要出入道路；

二环路东二段为环城的主要交通干道l、车流量较大l、目前二环路改造工程正在进行l、在二环路东二段与建设北路交汇处将建设立交体系l、缓解目前交通压力.

4）主要商业口岸

项目处于一个新兴的拆建片区中l、与周边的主要干道均有一段距离l、从现状来看商业价值不高.

从地块及周边的规划来看l、未来将有3条20米宽的规划道路紧紧围绕地块l、临二环路地块基本规划为商业金融用地l、垂直二环路纵深方向的地块基本规划为二类住宅用地l、SM城市广场项目用地在二环路与建设南路交汇处l、占地101亩l、与本项目西南角直线距离在240米左右l、在SM城市广场大商业氛围的烘托下l、片区的商业就有很大的发展机会.

二、地块技术指标

1.用地面积：

58.4626亩

2.土地用途：

城镇混合住宅商业用地

3.可建筑面积：

155908㎡

4.建筑密度：

多层、高层≤30%l、商业≤45%

5.限高：

住宅满足航空限高l、商业≤24米

6.容积率：

高层≤4.0商业≤2.0

三、地块SWOT分析

1、SWOT列表

根据项目自身条件及周边环境特征l、编写如下SWOT表l、以更清楚认识到本项目的优势、劣势、机会和威胁.

优势（S）

劣势（W）

宏观形势较好l、成都房地产市场整体发展良好l、供需旺盛；

城市向东发展的大趋势l、东郊企业的搬迁势必启动大城东片区的房地产；

位于二环路附近l、以及周边未来规划道路l、形成便利的交通体系l、二环路2005年的改造l、将改变二环路周边脏乱差的情况；

紧邻SM城市广场项目附近l、项目今后将有完善的商业配套.

2005年上半年政府出台一系列房地产政策打压房价l、使许多消费者存在持币观望态度；

项目地处成都市老东郊工业区l、片区内许多厂房地块等待拆迁l、目前生活环境较差；

片区内房地产市场发展程度不高l、还未形成开发热点l、购房者对该片区并不非常认可.

机会（O）

威胁（T）

该片区房地产市场并没有开始发展l、我们有机会成为该片区房地产市场的先锋l、并引领该片区房地产市场.

地块周边其他项目的威胁l、如SM城市广场后的六幢高档电梯公寓项目等；

城东其他片区项目带来的威胁l、如东三环片区和成龙路片区项目的推出.

2、SWOT分项分析

1）优势（S）

宏观环境优势

整体宏观环境较好l、随着中国加入WTOl、整个国家的经济发展态势良好l、并保持着较高的增长率；

国家对于西部开发的重视以及给予良好的政策l、使西部的发展前景非常良好；

成都近几年的飞速发展l、整个城市无论是在“硬件”上还是“软件”上都在快速改善；

近两年成都的房地产市场加速度发展状态.

良好的宏观政策给本项目的发展带来一定的契机.

城市向东发展

整个城市向东发展的格局l、势必使整个城东成为继城西、城南后城市又一个房地产发展热点区域l、于本项目面临一个良好的房地产开发环境.东郊企业近两年的搬迁l、将在城东腾出大片土地供房地产开发l、将使城东今后出现大规模的房地产开发现象.虽然本项目并没有处于城东新区范围内l、但是开发城东的形势将使购房者看好城东的房地产市场.

东郊企业的搬迁将使整个城东的环境得到较大的改善l、使本项目未来发展潜力非常大.

交通条件优势

本项目位于二环路附近l、出行非常方便；

二环路2005年的改造l、将大大提升二环路的通车能力和改善二环路周边脏乱差的环境l、将极大提升整个道路交通和周边环境；

项目地块周边规划有道路l、全为20米宽的双向4车道l、本项目周边将有发达的道路交通体系.

优越的交通体系将使本项目成为高档住宅的一个关键因素.

周边生活配套的完善

SM城市商业广场2005年年底建成后（预计）l、将极大的提升了项目周边配套的完善.大型的商业将带动整个片区的发展l、如双楠的伊藤洋华堂等.SM城市广场的建成将有助于本项目的销售l、对人气和商气的积聚效应将使本项目成为新的城市热点.

大型的商业配套l、完善的居家购物环境将成为本项目发展的一个重要支撑点.

2）劣势（W）

政府出台打压房价的政策

2005年上半年l、政府出台了一系列房地产政策l、以缓解房价增长、促进市场健康发展.对于政策出台后的几个月l、使成都房地市场处于较为低迷的状态l、房地产市场交易量出现较大萎缩.但是随着时间的推移l、该影响正在逐步消退l、房地产市场出现回暖l、但是仍有许多购房者处于持币观望状态.而随着时间的推移将使成都房地产市场更加健康和规范.

由于本项目的推出将为明年l、这些政策的影响已经消失l、消费者将会有更理性选择高性价比的住房.

对于本项目而言l、政府出台的打压房价的政策影响不大.

周边生活环境较差

由于本项目地块位于东郊企业厂房片区l、周边的生活环境较差.周边大部分的厂矿企业短时间内不会搬迁l、而本项目在明年就要推出l、在推出的时候l、周边环境尚未得到改善l、势必影响本项目的销售.

购房者对本项目片区认可度不高

本项目所在片区还未成为房地产开发热点l、本项目和SM城市广场是这个片区较早启动的两个项目.目前购房者对该片区的房地产项目并不是非常认可.随着时间的推移l、该片区将逐渐为人们所认可l、并成为房地产的一个热区.

随着周边环境的改善以及本项目的引导l、购房者对片区的认知度会越来越高.

3）机会（O）

本项目在该片区的先锋作用

本项目的推出将成为该片区推出的第一个房地产住宅项目l、在整个片区将全部拆迁的情况下l、本项目将成为该片区的第一个“执笔者”l、如何打造本项目将关系到该片区房地产市场发展的定位.本项目与SM城市广场将成为该片区房地产市场的先锋l、并有机会引领该片区的房地市场l、提升开发商品牌.

将项目操作好l、能引领该片区的房地产市场l、同时也将能极大提升发展商的品牌.

4）威胁（T）

周边项目的威胁

本项目将在2006年推出l、SM城市广场项目后面的六幢电梯公寓也将会面市l、同为高层电梯物业l、有可能成为本项目的直接竞争对手.本项目的销售周期将达到一年以上l、在这段时间内l、项目周边可能有更多其他项目推出l、这些项目的推出也将成为我们的潜在客户群.

在项目的销售中要注重销售策略和推广节奏l、规避竞争项目对本项目的影响.

城东其他房地产板块的威胁

本项目虽然位于城东l、但是并不为城东新区的范围l、不是城市向东发展的中心位置.在城东已经形成了较多的房地产板块l、如东三环板块、成龙路板块、成仁路板块等等l、以及即将形成的城市副中心的洪河板块.城东其他房地产板块随着城市向东移动的形势l、将会有更多的房地产项目面世l、这些项目和现在已经面市的项目都将成本项目的直接或者间接竞争对手l、成为本项目的威胁因素之一.

提升自身项目的品质l、准确定位l、抓住地缘性客户l、争取其他板块的购房者成为本项目取胜的关键.

3、SWOT总结

根据本项目优势、劣势及机会、威胁分析l、本着发挥优势、规避劣势、挖掘机会、回避威胁的原则l、对SWOT进行分析总结.

1）发挥优势

宏