我国房地产市场的现状存在问题及对策分析Word文档格式.docx

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要深入探究我国房地产市场的状况，首先要做的是了解该市场的基本概念、市场结构以及我国房地产市场的发展进程。

一、房地产市场概述

房地产产品的运行过程必须经历土地和生产资料的购买、房地产开发建设、房地产商品的消费三个环节

狭义的房地产市场是指房地产商品进行交易活动（买卖、租赁、抵押等）的场所，房地产商品在市场供给与需求的相互作用下，通过市场流通实现其价值。

广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和。

房地产市场的运行环境及影响因素是多方面的，我们可以从以下表格来了解：

房地产业运行环境

主要影响因素

社会环境

人口数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构、家庭数量及其结构、各地的风俗习惯和民族特点等

政治环境

政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府以及公众对待外资的态度等

经济环境

城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等

金融环境

宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等

法律制度环境

与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策

技术环境

技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等

资源环境

土地、能源、生态等自然资源条件

国际环境

国际资本流动和经济的全球化

二、房地产市场的结构

房地产市场包含三个基本组成要素：

房地产市场的主体、房地产商品及其相关的权属和房地产市场交易组织。

房地产市场的主体即市场的主要参与者，包括：

房地产的使用者和消费者（个人、集体、公共组织以及政府单位）、房地产的供给者（可以是作为土地所有者的国家，也可以是企业和个人等）、作为管理者的政府（包括中央政府和各级地方政府）和房地产市场中的各种中介组织机构（如物业管理机构、专业咨询机构或人员等）。

房地产市场的供给主体通过综合考察以及详细讨论，计划、修建相应的房地产产品，在此期间需要相应的一些专业机构和人员提供辅助服务活动，生产的房地产产品，可以出售或出租给需求主体，而这一系列的生产活动在管理者的监督下进行。

房地产市场运行结构是一个庞大而又复杂的市场体系，按不同的市场分类标准，可以对房地产市场进行不同的分类划分，而且，每个市场又可以进行市场细分。

在此不一一列举，但可以从该市场运行的结构体系图反映出来：

三、我国房地产市场的发展进程

要研究其发展进程，首先必须明确，我国房地产市场与欧美国家的根本性差异：

欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程；

中国房地产市场是计划经济向市场经济过渡过程中，特别是1998年我国住房货币化改革以来新近形成的，因此与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。

1、2008年9月以前的房地产市场和房地产政策

1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国房地产市场的根本发展方向。

1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段：

第一阶段，1998年-2003年；

第二阶段，2003年-2007年；

第三阶段，2007年-2008年9月。

（1）第一阶段，1998年-2003年

该时期的特点是研究如何使房地产市场从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；

以居民消费需求为主导的市场。

（2）第二阶段，2003年-2007年

2003年的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。

当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，推动经济的快速发展，弥补2003年上半年SARS事件造成的经济负面影响。

2004年后出台的政策“国六条”、“国八条”等，主要是针对宏观经济层面，控制固定资产投资过热，而非专门针对房地产市场。

在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过快增长：

一线城市快速增长；

二线城市逐渐跟上。

（3）第三阶段，2007年-2008年9月

2007年央行文件，界定住房消费和住房投资的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。

2008年开始，各地房地产市场出现全面回落，住房价格下降。

2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正成为国民经济的支柱产业。

2008年9月中，全球金融危机来临，金融体系崩塌，全球经济开始衰退。

在此背景下，我国政府与世界其他国家政府一样，采取了积极“救市”政策，包括4万亿投资，货币政策从从紧变为适度宽松等。

2、美国金融危机后的中国房地产市场

我国应对金融危机，新增4万亿财政投入，占当年GDP的14%，同时扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例，进行“救市”，希望通过房地产消费来带动市场，遏制经济下滑，促进经济增长，实现经济增长目标。

“救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场疾跑。

3、迪拜危机后（2009年底至2010年初）的房地产政策调整

政府认识到房地产市场面临的泡沫和风险，但当时认为是结构性的，是少数大城市存在房地产市场泡沫，因此应对之策是“有保有压”。

同时，政府政策假定“第一套房”只会是消费，不会是投资。

直至2010年3月，“两会”《政府工作报告》中提出坚决遏止房地产市场价格快速上涨的势头。

要求78家央企停止进入并退出房地产市场，对土地拍卖的出让方式进行改革。

4月17日，推出新的国十条。

近期楼市持续回暖，这让四月以来的“史上最严厉调控”备受质疑，9月的房地产政策中，最突出的是“二次调控”政策，具体可归纳为：

必须稳定房价、大力进行保障房建设、加强土地监管。

政府稳定房价态度鲜明，二次调控及时，同时强调执行力。

关键看地方如何执行，如保障房的建设力度、进度，房贷政策的执行情况，认真执行则有利于稳定房价。

四、房地产市场存在的主要问题

目前房地产市场仍然是投诉不断，纠纷不断，业主与开发商的矛盾越来越尖锐，这说明房地产市场仍然存在不少问题，这些问题表现为当前房地产业结构不合理、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列现象，严重制约了房地产业的健康发展。

下文中我们将从制度、社会和经济三个方面综合分析房地产市场存在的主要问题。

（一）制度问题是万恶之源

1、房地产交易制度不完善。

房地产项目公司的设立和运作存在制度隐患。

多数地产企业公然违反已有成文规定，为己谋私。

许多大的房地产开发企业违规操作的行为屡见不鲜。

土地经济属性的稀缺性与当前房地产业的过热现状之间存在不可调节的矛盾，部分地方政府的短视行为最终导致开发商的滥开发。

另外，房地产交易市场还存在部分非法的隐形交易，严重扰乱和破坏了房地产市场的秩序。

因此，必须以科学发展观为导向，通过有效的制度安排规范和调节房地产市场交易者之间的经济关系。

2、住房分配制度和金融保险制度不够健全。

房地产经济制度尤其是住房分配双轨制的存在、房地产金融与保险制度不配套、房地产税费制度不合理等问题重重，金融保险制度创新不够；

住房公积金制度的运作还存在若干问题，法制化进程较为缓慢：

房地产证券化因涉及房地产开发、消费的方方面面，其实施条件目前还不够成熟。

因袭需要进一步改革并完善住房分配制度及房地产金融保险制度。

3、房地产产权制度尚不完善。

无论政府、房地产开发企业还是个人交易行为的不规范，其根本原因都主要在于房地产产权制度还不完善。

目前房地产产权制度的不完善主要表现为房地产产权主体人格化尚不明确，房地产产权分解与规范不清，国家对房地产市场管理与控制不力，房屋和土地产权关系不清。

4、房地产信用制度和法律不完备。

信用制度的不完善使违约行为屡有发生房地产企业对消费者和投资者违约，消费者有时也会对银行和房地产企业违约。

结果是产生了很多银行不良贷款，使房地产金融出现风险。

严重的金融风险必然导致房价的持续走高，影响社会稳定，另一方面也影响市场运作的经济状况。

（二）社会体制问题助长地产高房价火焰

1、二元结构导致房地产市场畸形发展，房地产市场畸形发展加剧二元结构

　　我国传统的城乡二元结构在当前城市化的进程中已经演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部二元结构并列。

从新型二元结构的角度看，当前老百姓之所以买不起房，既有房价非理性上涨的因素，也有收入太低的缘故。

从长远看，双重二元结构的收入分配结构不仅制约着我国房地产市场的健康发展，还会引发社会不安定因素，影响社会和谐。

2.、宏观调控还未达到预期效果，影响整个社会经济环境

　住房作为人生存的基本需求之一，高房价不仅极大地影响了人们的正常的正常生活，也在一定程度上影响了社会的稳定。

因此国家的宏观调控这只看得见的手开始发挥作用，但事实证明，国十条等政策名存实亡，国家宏观调控并未达到预期的效果。

3.、社会资源不能均衡共享

　　我国房地产市场存在的社会问题不是单纯的房价问题，而是社会公共资源如何公平共享的问题。

那些靠近政治经济中心的城市可以获得相比其他城市好得多的公共服务资源，而这些资源才是房产最核心的价值，并体现到了房价上。

4、.市场秩序不够规范。

　　目前房地产市场无论是在开发、销售还是管理层面上都存在一定的无序化。

突出表现为房地产预售制度的不合理，预售制度实际上是一种只对发展商有好处的资金运作制度。

由于房地产开发持续时间长，在开发过程中会碰到各种问题，存在许多不确定因素，卖楼花的结果使购房者也面临许多不确定因素。

短斤少两、货不对板、烂尾不能交楼、一房多卖、假按揭等诸多问题都与预售制度有很大关系

（三）经济机制问题

1、市场供应结构不合理

2、投资性需求火上浇油

3、购房者非理性消费观念难逃其咎

4、疯狂的“地王”带动房价上涨

五、楼市持续升温原因分析

1、城市化进程加快

随着城市化进程的加快，越来越多的人口大规模涌入城市，给城市住房供给造成压力。

因此，在强大的刚性需求下，随着二三线城市的快速发展，中国城市化进程的加快，长期来看，房地产市场仍将持续一定热度。

2、优质资源过于集中于大城市使其房价长期居高不下

由于北京、上海等一线城市的特殊性，教育、医疗及其他各类公共资源过度集中，这些大都市所占据的公共资源往往比一个省还要多，甚至倍数。

由于这些地区形成几近垄断的资源优势吸引大量人才拥入，从而导致这些一线城市房价长期保持增长的势头。

3、资金流动性过剩

资金流动性会造成社会资金充裕，资本的本性决定了它必然会寻找出口，其一是可能诱发通货膨胀造成物价上涨；

其二或是沉淀于实际经济中，形成固定资产投资过热的现象；

其三则是进入股市、期货市场等，推动这些资产的不断上涨。

4、城市可供开发土地逐渐减少

当前，住房需求快速增长，房地产开发的土地供需矛盾进一步加剧，特别是在经济较发达地区的城市，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出，所有这些矛盾将进一步增加土地价格上涨的压力。

5、“土地财政”剌激地方政府高价拍地

现行事权与财权搭配不合理的财政体制，导致地方政府收入对土地及土地相关产业扩张的过度依赖，既有现行税制设置的原因，也有政府收入从土地上征税难且数量微的客观现实。

由于产业税、工业税这些