会所经营管理方案Word格式文档下载.docx

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1、小区会所的概念包括两个方面：

一是免费的公共健身娱乐设施设备（即泛会所），如室外简单健身器械组合（单双杠、摇摆机、绳网、走路机等）、室外球场（篮球、羽毛球等）、室外缓跑小径、按摩走道、儿童娱乐场、休闲长廊（休憩桌椅）等，一般散布于小区的各公共区域；

二是以经营为主的拟招商、招租、招合作或自己经营的商业项目，一般都设在一个建筑物内，例如健身房、跳操室、棋牌室、酒吧、网吧、西餐厅、美容美发室、乒乓球室、游泳池等。

2、免费的公共健身娱乐设施设备（泛会所项目）设计要考虑合理性，尽量避免给邻近或楼上居住的小业主的生活带来不良影响，在分布上要尽量面面俱到，不要过于集中，并有意识的引导人流分向。

例如晨练舞蹈广场、休憩桌椅、儿童娱乐场不能过于靠近住宅楼，以免噪声扰民。

建议在小区总平面图上就注明该区域的活动项目，并在该区域显著位置立标识牌予以限制。

3、会所内的项目设置，必须考虑到以下几点

（1）总居民数、家庭成员的构成；

（2）小区业主（长住居民）的年龄、文化程度、职业、收入水平、休闲时间；

（3）当地居民的生活习惯、民俗民情、时行潮流；

（4）是否代表了绝大多数长住居民的需求；

（5）对外招租、招包、招合作的可能性和可操作性；

（6）服务项目的安全性，是否会涉及社会公共治安管理所限制的黄、赌、毒等违法犯纪和其他国家行政管理部门严格管理的项目（会所内建议不安排歌舞、卡拉OK等娱乐项目及产生大量废气、废水等影响小区环境的中式餐饮项目。

）；

（7）是否利于物业管理公司的日常管理；

（8）投入和产出的比值。

三、会所各项目的招商1、拟招商、招租、招合作经营的商业项目建议直接面向小区业主招商、招租、招合作，但注意不能将几个项目过于集中到一人手中。

2、项目设计要避免雷同，每一项目只能有一家垄断经营，否则会产生恶性竞争。

3、售楼时可作为吸引潜在买楼者的一个附加的优惠条件。

4、招商、招租前作好经营场地隔断、面积丈量、水电单独装表等工作。

5、招商程序：

确定项目确定地点场地分割测算面积安装水电表招商招租。

6、编制统一格式的招商招租协议书，除极个别项目外，一般不再对协议书条款进行修改，只是承租者姓名、承租时间、承租价格不同。

7、签约租金的收取：

2个月租金，2个月押金共4个月。

8、签约前承租者必须提交书面的经营管理方案，并纳入物业管理公司对小区会所的统一管理体系之下。

四、会所内部管理方案1、会所员工的配置与选定：

（1）高中或中专毕业，性格外向型；

（2）从旅游职高（中专）直接招收或酒店服务行业转行人员；

（3）男女比例要合理搭配，至少1—2名男生。

2、招商项目的管理

（1）找品牌单位合作；

（2）要提前作好“会所管理规定”的编制，将招商、合作单位划为会所统一管理范围内。

3、会所财务管理

（1）所有项目服务人员不得收取现金，只能在收款处凭一次性消费单结帐，由专职收银员收取；

（2）所有消费票、消费单、消费券统一印制，由财务部管理，

进出有帐，进出帐、票根、回收票、现金相符；

（3）程序：

客人消费先收押金开一次性消费单打钟卡计时娱乐开始娱乐结束打钟卡计时持一次性消费单结帐退押金五、会所经营模式设想：

建议采用“三三制”经营模式。

1、会所项目1/3招租（租赁经营）除经营场地外，其他一切都由承包者个人承担，包括装修、设备、人员、资金、执照、税收等。

所收租金要能维持或部分分担会所开展正常经营活动所需费用，包括会所员工工资、部分水电费等开支。

类似有西餐厅、酒吧、美容美发室、书店、花店、洗衣店等投资较小、单间租金较低、改变功能较容易等项目。

2、会所项目1/3合作经营（承包经营）找专业公司或专业人士合作经营，由我方出场地、装修、设备、执照等经营手续，交对方经营。

一种方式是收取固定的承包金，二是按商定比例利润分成。

此1/3项目持平或略亏损都可接受，目的是充实小区会所经营项目的专业水平，吸引业主经常性光顾，从而提高小区的知名度；

类似的有健身房、跳操室、社康中心、桑拿、保健按摩等项目。

3、会所项目1/3自营投入小、管理简单、收效大、专业要求不高的项目，如游泳池、乒乓球、棋牌室等，由自己直接经营管理。

六、五洲花城室内会所规划建议根据贵司提供的会所设计图纸，我们认为此设计比较简单，不能很好的突出健康住宅的主题风格。

我司设想贵方应从以下几方面明确主线：

1、规划理念：

按该建筑物的建筑风格、文化内涵、周边环境、内部结构等诸因素，建议划分为文化、体育、餐饮娱乐、儿童教育四大部分；

（1）文化部分主要面对有文化底蕴、喜欢轻松、休闲、宁静的消费群体，包括图书音像专营店、网吧（兼音像视听鉴赏）、书报阅读长廊、影视厅（兼会议厅）。

（2）体育部分以现代健身、运动为设计主题，主要面对追求时尚、喜欢快节奏、热闹、有氧运动的消费群体，包括球类室（乒乓球、桌球）、全民健身知识宣传长廊（兼棋类活动区）、健身房（含跳操室）、游泳池（含露天和室内温泉）。

（3）餐饮娱乐包括西式茶餐厅（含观景音乐酒吧、麻将大厅及包房）。

（4）儿童教育包括练琴房、文化活动室（兼课外作业室）。

2、具体项目规划及设置建议：

（1）首楼：

A．乒乓球、桌球活动室：

建议自营；

B．健身房含跳操室、儿童舞蹈室：

建议承包经营；

C．全民健身知识宣传长廊（兼棋类活动区）：

公益性；

D．西式茶餐厅：

建议同观景音乐酒廊、麻将房整体出租或承包

经营；

E．观景音乐酒廊（大厅）；

F．图书音像专营店：

建议同网吧（兼音像视听鉴赏）整体出租或承包经营；

G．网吧兼音像视听鉴赏；

（2）二楼：

A．儿童舞蹈室：

同健身房一起整体承包经营；

B．练琴房：

建议出租或合作经营；

C．麻将房：

同西式茶餐厅、观景音乐酒廊整体出租或承包经营；

D．影视厅兼会议厅第二层。

3、其它建议：

（1）在会所内单独设置保健中心意义不大，纯保健的社区服务和无病保健的思想在现阶段国民尚不能接受，况且一整套体能测试仪器，保守估计在25万人民币左右，投入大，收益小。

如果只是量血压、身高、体重，完全可以设在健身房内。

所以建议与现国家再三推广的社区健康中心（治疗、保健、预防一体化）合作进行。

（2）在商业面积出售或出租时，对将来所要开办的项目要有所限制或指定经营，保证各项目的独一性，避免恶性竞争的局面出现。

（3）练琴房建议与当地著名的琴行合作经营，既办各层的次学习班，又籍此展示自己的产品，以教促售。

（4）健身房一定要请当地有较高声望的教练来主持，可用月卡、季

卡、次卡、年卡的不同促销方式，组建会员制健身俱乐部。

（5）住宅小区内开设按摩保健项目，除非是以出租为主、居民大多数是临时居民的小区，可以说除美容性质的按摩美容院外，很少有人光顾，所以建议取消此项目设置。

（6）为保证公共区域和小区环境不受破坏，建议在公共区域最好不设置供小业主休憩用圆形桌椅，而改用双人长椅替代（或者圆形桌只配两个椅子），防止有小业主长时间占用打麻将或下棋，噪声扰民，烟头、垃圾乱扔，既影响其他业主的使用，又有可能影响邻近的居民休息，应该正确诱导他们到会所娱乐。

七、会所与社区文化建设的关系1、社区文化离不开会所这个载体，会所是社区文化开展的舞台；

2、会所内开展的所有活动都可以视为社区文化的一部分；

3、只有把会所经营和管理与社区文化紧密相连，会所才有可能真正发挥设计功能并取得良好的社会效益和经济效益。

4、操作提示：

（1）组建小区老年/儿童合唱团、舞蹈团，参加社会上公益活动，树立良好的社区形象和社区精神；

（2）组建儿童课外兴趣小组，如航模小组（利用室外游泳池空闲期活动）、绘画小组等；

（3）举办各类儿童训练班，如暑假儿童游泳训练班、跆拳道班等；

（4）利用架空层兴建儿童绘画长廊，有意识引导儿童到指定地点随意发挥，作品可保留一个月，优秀作品可长期保存；

（5）挖掘业主潜力，在酒吧定期举办业主收藏品讲座与观赏、酒类品赏等专题活动；

（6）邀请知名作家、文学家、音乐家到小区内与小业主举办专题交流，如签名售书、电影观赏、音乐讲习等；

（7）将球类、棋类等比赛纳入全年社区文化开展计划。

深圳市中海物业管理有限公司2003年6月18日