房地产投资项目可行性研究报告提纲.docx
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房地产投资项目可行性研究报告提纲
房地产投资项目可行性研究报告提纲
第一部份项目概况
一、项目背景
二、项目投资者背景
1．以往开发项目概况
2．项目资金概况
3．公司组织结构
4．项目合作方式与性质
三、项目大体内容
1．项目选址及周边环境
项目土地性质：
地理位置、地质地貌状况、土地面积及其红线图、七通一平现状
项目用地周边环境：
地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况
地块交通条件：
地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景计划、项目对外水、陆、空交通状况、地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
2．市政配套设施情形：
购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、
邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、游乐休憩设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位阻碍
3．土地利用现状
4．项目土地SWOT分析
5．建设用地计划指标
6．项目拟建规模与标准
四、报告编制依据
第二部份项目投资环境
一、本地整体社会经济情形：
国内生产总值、房地产所占比例及数量、国家宏观金融政策（货币政策、利率、房地产按揭政策）、固定资产投资总额、社会消费品零售总额、商品零售价钱指数（居民消费价钱指数、商品住宅价钱指数）
二、本地政府经济政策
1.土地利用制度
2.金融与税收政策
3.政府鼓舞投资政策
4.房地产开发制度与政策：
政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规、政府关于商品住宅在金融、市政计划等方面的政策法规、短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政计划
三、城市市政基础设施
四、居民住宅形态及比重、
第三部份市场研究（请详细参考市场定位研究）
一、本地土地市场
二、本地写字楼市场特点分析
1.房地产市场供求现状及以后估量
2.市场购买力的散布状况
3.市场板块的划分及其不同
4.市场价钱水平及其走势分析
三、客户组成及购买实态分析：
写字楼投资购买客户心态分析
四、同类典型写字楼的散布及其现状
五、项目周围周边地域竞争性楼盘情形
1．楼盘特点
2．营销方式
3．销售进度与售价（重点）
六、竞争对手的状况
七、项目定位：
1、市场定位（区域定位、主力客户群定位）
2、功能定位
3、建筑风格定位
第四部份项目计划方案及建设条件
一、计划方案构思
二、市政建设条件
三、建筑与环境设计
四、结构与设备
第五部份建设方式与进度安排
一、工程发包方式
二、施工组织总设计
三、建设进度安排与资金投放
四、物料供给及价钱转变
第六部份投资估算与资金筹措
一、估算数据依据
二、项目总投资估算
1.土地费用
土地出让金（地价）
与取得土地有关费用：
征地治理费、测绘费、重点项目建设费
拆迁安置补偿费：
征用农地补偿费、土地及附着物补偿费、耕地占用费、搬家费、拆迁工程费、拆迁治理费、临迁房、有关税费
土地利息
2.前期工程费
可行性研究费
计划设计及治理费
工程设计费
勘探设计费
申领施工许可证费
工程招标治理费
三通一平费
报建费
质安费
3.建筑安装工程费
建筑工程费：
住宅、商业、办公、其它
安装工程费：
机电设备工程、给排水工程、电视电话网络工程
4.基础设施配套费
道路工程费
排水管道工程费
供水工程费
供电工程费
绿化工程费
煤气工程费
电信工程费
5.公建配套费
居委办公用房
变电站
垃圾站
文体活动场所
停车场
学校（幼儿园）
其它配套工程费
6.开发期税费
投资方向调剂税
完工档案保证金
报建费
工程质安费
水网电网费
配套设施建设费
消防、环保、公安部门收费
7.治理费
8.财务费用
借款、债券利息
手续费
9.不可预见费
10.销售费用
宣传推行、中介代理
销售税费：
营业税、教育费附加、教育专项基金、城市保护建设税、土地增值税、房地产交易税费、契税、企业所得税
第七部份销售估算与项目现金流测算
一、项目销售收入估算
1.销售单价，考虑：
整体市场环境分析推断市场价钱走势
消费者对项目销售价钱预期
周边竞争楼盘价钱评估推断项目销售价钱
2.项目总销售收入
二、损益表
三、现金流量表
2.全数投资现金流量表
3.自有资金现金流量表
第八部份项目经济评判
一、静态盈利分析
1.利润总额
2.全数投资利润率
3.自有资金利润率
二、动态盈利分析
1.净现值（NPV）
2.内部收益率（IRR）
三、项目不确信分析
1.盈亏平稳分析
2.灵敏性分析
单因素灵敏性分析：
开发本钱、销售单价、开发工期、建筑面积、项目销售期间
多因素灵敏性分析
3.概率分析（实际应用取决于历史数据的积存）
4.投资风险分析及其规避方式提示
四、项目多方案比较
五、最优方案确信
附表（相关数据依照项目具体情形各异）：
表一：
项目要紧技术经济指标
序号
项目名称
取费标准
数量
单位
1
项目容积率
%
2
项目占地面积
平方米
3
绿化面积
平方米
4
项目建筑面积
平方米
5
项目贷款利率
%
6
项目建设进度
月
表二：
项目实施进度打算
序号
项目名称
持续时间
（月）
进度安排（按双月计）
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
1
获取土地使用权
2
前期工程
3
桩基础
4
主体结构
5
设备安装
6
室内外配套
7
销售
表三：
项目销售进度打算
序号
项目名称
持续时间（月）
销售比例
1
获取土地使用权
2
前期工程
3
桩基础
4
主体结构
5
设备安装
6
室内外配套
7
后期销售
表四：
周边竞争楼盘价钱对照
品住宅项目价值分析和大体方式和概念
。
商品住宅价值分析法：
类比可实现价值分析法
A选择可类比项目
B确信该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
C分析可类比项目价值实现的各要素之特点
D对照并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对照值
E依照价值要素对照值判定本项目可实现的均价
。
类比可实现价值决定因素
。
类比土地价值，地段资源不同
*市政交通及直入交通的便利性的不同
*项目周边环境的不同包括：
周边自然和绿化景观的不同、教育、人文景观的不同、各类污染程度的不同、周边社区素养的不同
*周边市政配套便利性的不同
B项目可提升价值的判定
*建筑风格和立面的设计、材质
*单体户型设计
*建筑空间布局和环艺设计
*小区配套和物业治理
*形象包装和营销策划
*进展商品牌和实力
C价值实现的经济因素
*经济因素
*政策因素
2、分析项目可实现价值
。
类比楼盘分析与评判
。
项目价值类比分析
A价值提升和实现要素对照分析
B项目类比价值计算
项目名称
项目价格
影响因素
权数
可比物业A
可比物业B
可比物业C
可比物业D
评估物业
区域因素
基础设施
公共配套
交通因素
自然环境
景观因素
个别因素
占地面积
地貌
建筑结构
建筑设计
园林设计
内部配套
物业管理
智能化
销售形式
销售时间
修正指数
销售均价（元/平米）
修正价格
可比权重
表五、项目投资费用估算表
序号
项目名称
取费标准
数量（元/平方米）
总计（万元）
（一）开发成本估算
1
地价
2
前期工程费
3
建安工程费
4
基础设施费
5
室外配套费
6
开发期间税费
7
不可预见费
合计
（二）开发费用估算
序号
项目名称
计费标准
单价
总额
1
管理费用
2
销售费用
3
财务费用
合计
建设投资费用合计
（一）+
（二）
表六、销售收入表
序号
项目名称
总额（万元）
第一年
第二年
1
2
3
4
表七、销售税金及附加估算表
序号
项目名称
总额（万元）
第一年
第二年
1
营业税
2
城市维护建设税
3
教育费附加
4
教育专项基金
5
印花税
6
交易管理费
7
…………
表八：
土地增值税
序号
项目名称
计算依据
总额
1
销售收入
2
扣除项目费用
开发成本
开发费用
销售税金及附加
其他扣除项目
3
增值额
4
增值率
5
增值税率
6
土地增值税
表九：
损益表
序号
项目名称
计算依据
总额
1
销售收入
2
建设投资费用
3
销售税金及附加
4
土地增值税
5
利润总额
6
所得税
7
税后利润
8
全部投资利润率
9
自有资金利润率
表十：
现金流量表
序号
项目名称
合计
第一年
第二年
1
现金流入
销售收入
2
现金流出
建设投资
销售税金及附加
土地增值税
所得税
3
净现金流量
表十一：
项目灵敏性分析
项目
投资利润率
敏感系数
-10%
-5%
0
5%
10%
项目建筑面积
地价
商业销售单价
建安工程费
项目开发期间
项目销售期间
表十二：
项目多方案比较
项目
方案1
方案2
方案3
单位
总建筑面积
平方米
项目销售单价
元/平方米
项目建设进度
月
项目
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