优质文档工程项目全过程Word文档格式.docx

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1.项目区位的分析与选择。

2.项目开发内容和规模的分析与选择

3.项目开发时机的分析与选择

4.项目的定位

5.项目的规划设计

6.项目融资方式和资金结构的分析与选择

7.项目的营销策划

8.项目物业管理的前期介入

项目策划还有以下基本特性：

1.地域性。

土工工程的位置的固定性是无法改变的，因此，土木工程项目策划就自然的存在地域性的特征。

在我国，由于各区域的地理位置、自然环境、经济条件、市场状况很不一样，要进行项目策划就不能不考虑这些情况。

要考虑土木工程项目周围的市场情况。

2.创新性。

创新是策划的生命所在。

项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。

因为主题概念是项目的灵魂，使项目发展的指导原则，只有概念主题有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。

其次表现为方法新、手段新。

策划的方法与手段虽有共性，但运用在不同的场合、不同的地方，其所产生的效果也不一样。

还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段来。

3.系统性。

土木工程项目的策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，整个项目从开始到完成要经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广等几个阶段，每个阶段构成策划的干系统，各个子系统又由更小的子系统组成。

各个子系统各有一定的功能，而整个系统的功能并非简单的是各个子系统功能的总和，系统的结构与功能具有十分密切的联系。

4.前瞻性。

项目策划本身就是对“未来”的未完成的“房地产”进行策划，故它一定要超前和有预见能力；

其次，土木工程项目完成的周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见能力，投入不产出，那么造成的损失将是巨大的。

5.操作性。

项目策划方案的实施是策划的直接目的，因而项目策划就应该具有充分的可操作性。

一是在实际市场环境中有可操作的条件；

二是在具体的实施上有可操作的方法；

三是策划方案要易于操作、容易实施。

项目策划的实质是项目目标策划的过程，是按一定的模式进行的。

在项目策划过程中，策划模式是经过长期的实践总结逐渐形成的。

根据不同的项目目标策划的具体情况，将其归类、整理，大致可分为概念策划、“卖点群”策划和等值策划三种典型模式。

项目策划的作用，概括起来主要有以下几点：

1.项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。

项目策划作为“一种理性行为”，它是项目市场调研后形成的，他是策划人不断面对市场而总结出来的智慧结晶。

因此，它可以作为项目开发企业的参谋，使企业以及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。

2.能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。

策划人帮助项目开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻找项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

3.能有效整合项目资源，使之形成一种前所未有的趋势。

要建设好一个土木工程项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源、等。

这些资源在策划参与之前都是分散、凌乱的，项目策划参与到各种资源中去理清他们的关系，分析它们的功能，帮助它们团结在一起，围绕中心，形成共同的奋斗目标，是项目建设成果。

为了保证项目策划的合理性和科学性，在项目策划的过程中，必须遵循以下原则：

1.符合产业政策和区域规划。

项目策划必须在符合国家和地区产业政策的基础上遵循区域发展规划，必须顺应国家的宏观经济政策和社会发展趋势，不能做国家明令禁止的或与某一地区功能规划相冲突的项目。

2.符合市场需求。

一个项目开发的成功与否，关键在于开发项目是否有市场和市场潜力。

因此，项目目标策划者首先要进行市场调查和预测，预测市场现时需求量，预测开辟潜在市场的容量大小以及可能性，明确市场结构分布特征和开发市场的项目定位等。

只有全面掌握市场情况，才能进行良好的项目目标策划。

3.符合环境条件。

不管项目投资者的动机如何好，愿望如何强烈，但都必须以项目建设环境条件为前提。

环境条件主要包括政策、规划、土地、交通、通讯、市场原材料供应、水电气燃料供应、人员配备等。

4.符合技术的先进性、经济的合理性。

为使开发的项目实现高起点、高水平，必须选用先进的设备、技术和高质量的技术管理人才。

但是，技术设备的引进和采用，又必须考虑到现实的人员条件、环境条件和相关的配套条件，以保证技术设备的可操作性、适应性及其效能的充分发挥，保证项目的经济合理性。

二、可行性研究

可行性研究是在投资决策前对建设项目进行全面技术经济分析、论证的科学方法。

具体的讲就是在工程项目决策投资前，对于项目有关的社会，经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；

对拟定的各种可能建设方案或者技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；

对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。

在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的作用有以下几个方面：

1.是项目投资决策的依据。

一个开发建设项目，特别是大中型项目，花费的人力、物力、财力很多，不是只凭经验或感觉就能确定的，而是要通过投资决策前的可行性研究，明却该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行、房地产开发项目的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果如何等，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据。

2.是筹集建设资金的依据。

银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件。

他们对可行性研究报告进行全面、细致分析评估后，才能确定是否给予贷款。

3.是开发商与有关部门签订协议、合同的依据。

项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。

4.是编制下一阶段规划设计方案的依据。

在可行性研究报告中，对项目的规模、地址、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构型式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。

可行性研究报告必准后，规划设计工作就可设计工作就可据此进行。

可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个阶段：

1.投资机会研究，该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

2.初步可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

主要解决的问题包括：

分析机会研究的结论，在详细资料的基础上作出是否投资的决定；

是否有进行详细可行性研究的必要；

有哪些关键问题需要进行辅助研究。

3.详细可行性研究，是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4.项目的评估和决策。

按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

可行性研究的具体步骤有：

1.接受委托。

在项目建议被批准之后，开发商即可委托评估公司对拟开发项目进行可行性研究。

双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、工作意图、进度安排、费用办法以及协作方式等内容；

承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指导、规范、标准等基本数据

2.调查研究。

主要从市场调查和资源调查两方面进行。

市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。

资源调查包括建设设施地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

3.方案选择和优化。

根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。

研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

4.财务评价和国民经济评价。

对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。

研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。

进一步提出自己筹措建议和项目实施总进度计划。

5.编制可行性研究报告。

经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

可行性研究的内容有：

1.项目概况

2.开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定

3.市场分析和建设规模的确定

4.规划设计方案选择

5.资金供给条件分析

6.环境影响评价

7.项目开发组织机构管理费的研究

8.开发建设计划的编制

9.项目经济及社会效应分析

10.结论及建议

三、建设用地取得

在中国，土地的所有权属于国家和集体，不能别其他单位或个人取得，在工程项目中，只能取得建设用地的使用权，建设用地使用权的取得方式主要有出让、转让、划拨以及与土地使用权拥有者合作等。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏和市政公用设施除外。

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，房地产开发商通过转让的途径获得土地使用权，主要是从其他土地使用者手中购买土地使用权。

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

与土地使用权所有者合作是指一些拥有资金但缺少土地的房地产开发商，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得房地产开发用地的一种方式。

四、房屋拆迁

房屋拆迁是为了城镇发展和建设项目的实施，由取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城镇规划区内国有和集体所有土地上的房屋以及其附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。

拆迁行为要符合《城镇拆迁管理条例的规定》。

房屋拆迁必须获得行政许可。

拆迁的方式主要有两种

1.自行拆迁，是为了某项目建设需要建设单位申请领取的房屋拆迁许可证后成为拆迁人，亲自实施拆迁工作。

2.委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。

在实践中，由于建设单位的建设项目一般是单一的，拆迁工作是非经常性的工作，在拆迁过程中从事拆迁工作的人员如果对