中国房地产行业的现状分析与思考.docx

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中国房地产行业的现状分析与思考

序号（学号）：

0901060511

山东科技大学经管学院

课程论文

中国房地产行业的现状分析与思考

课程名称

产业经济学

姓名

刘鑫

系别

经济管理学院

专业

财政学

班级

09-2班

指导教师

孟文强

论文评分

2012年11月6日

摘要................................................................1

结论................................................................6

参考文献............................................................7

[摘要]房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。

文中通过对我国房地产业现状的研究，指出了房地产业发展中的一些问题，分析了其产生的主要成因，并提出了六项抑制房地产泡沫的建设性建议及措施。

[关键词]房地产泡沫经济现状分析建议措施

引言

近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。

但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。

房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经济发展有着密切联系。

房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。

这就需要我们正确认识房地产业对前经济的影响，把握好房地产业与泡沫经济的关系，正确认识目前房地产业趋于泡沫化发展的真正原因，制定和规划好防范措施。

一、房地产业对当前经济的影响

我国是一个城镇化步伐加速、以实体经济主导、虚拟经济辅助、规模庞大、以工业为主体、潜在需求巨大、收入分配差距拉大、行政与经济调节并重、脱离起飞阶段进入飞行轨道的较稳固经济体。

我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形成，会造成很多严重的问题。

比如，房地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，会导致金融资源配置低效，同时还可能会加剧社会的两极分化，不利于民生改善和和谐社会构建。

二、房地产业与泡沫经济的关系

（一）房地产业不是泡沫经济

房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

这主要在于：

1.房地产的属性决定它不是泡沫经济

房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

2.房地产业部门属于实业部门

它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

3.房地产业属于基础性产业

它在国民经济体系处于主导产业地位，起到十分重要的作用。

在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。

房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。

事实已经证明现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

（二）房地产业肆意膨胀会发展成为泡沫经济

房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫。

主要表现：

1.房屋空置泡沫

在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。

按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。

如果超越过多，引起严重的供给过剩会形成泡沫经济。

从而导致房价猛跌，继而开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

2.房地产投资泡沫

一般地来说，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。

在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。

只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

1997年东南亚金融危机中的泰国就是典型的一例。

3.房价虚涨泡沫

房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。

此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产价格虚涨失控，就存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

三、房地产业趋于泡沫化发展的原因

纵观国内外的房地产业发展，分析海南改革开放初期的房地产泡沫现象与教训，国内房地产业趋于泡沫化发展的主要原因有三个方面：

（一）投资的高回报

高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为，形成“泡沫经济”。

由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺，导致了市场供给的刚性需求旺盛，使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。

（二）投资者的过度趋利

过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵，有悖社会公平效率与公平。

这是市场经济要着力解决的一对矛盾。

市场机制尽管强大，却也存在它自身难以克服的局限，尤其是对于房地产开发这种有着广泛社会扩散性的经济活动，市场的局限性更加明显：

它不能有效组织城市公共品的生产，无法消除开发者的个体趋利行为所导致的外部不经济效应，这就是所谓的市场失灵，其后果是造成对某些人或群体的利益的损害，从而形成社会不公平。

从房地产开发中屡见不鲜的侵占公共绿地现象即可窥一斑而知全豹。

（三）城市发展失衡

单一的市场导向冲击城市规划、干扰政府决策，使城市发展失衡。

城市规划的核心是土地及空间利用，本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。

由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素，还要考虑社会和环境因素，因此并不总是与市场导向相一致，有时甚至背道而驰。

在这种情况下，市场力量往往占据着上风，开发商总能以退出投资相要挟，或以加大投资为利诱，要求突破城市规划的约束，甚至左右政府部门的决策。

如果说在计划体制下城市规划作为国民经济计划的“二传手”，还能按图索骥、有的放矢，那么今天在房地产开发汹涌浪潮的冲击下，它却显得力有不逮、无所适从。

四、对于抑制房地产泡沫的一些思考

随着我国经济的快速发展，人口的增长，城市化进程的加快，房地产业崛起以及国际地位的不断提升，无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展开拓出了一条道路。

但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。

如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进其健康发展？

我认为，可以从以下六个方面着眼：

（一）大规模推出经济适用房

规模化推出经济适用房，根据地区特点统筹规划，完全可以很好地抑制商品房的价格。

国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。

另外，规模化推出经济适用房还可以平抑过高的商品房价格。

1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。

经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。

如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

（二）强化土地资源管理

通过土地资源供应量的调整，也可以控制商品房价格的不合理上涨。

要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。

要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。

对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

（三）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度

建立统一预警制度，加强和完善现有的宏观监测体系。

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

（四）整顿住房金融市场秩序

整顿住房市场，规范住房金融业务，防范住房贷款风险十分必要。

一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。

二要强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款。

三要规范个人商业用房贷款管理。

（五）引导消费观念的转变

房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用，同时对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。

目前，在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。

针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。

（六）政府干预及调控房价

政府可以根据城市大小，发展状况，统计购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。

进行房地产市场调控，稳定房价。

政府干预房价，政策可以直接向科技、教育人才倾斜，通过税收补贴他们；可以向社会贡献较大的房地产企业倾斜政策，促进其引导作业发挥。

结论

总之，中国的房地产行业在国民经济体系中是基础性的，但目前处于国民经济体系的主导产业地位，应属于新兴的高速发展的行业与经济市场，特别是在经济转型的今天，在管理制度和大众化认识方面还存在许多欠缺，需要一个成长和发展期。

相信，有中国共产党的领导，有全中国十三亿人聪明和智慧，有我们这一代的爱国青年将要投身社会主义建设，祖国的房地产行业一定会健康、有序、和谐发展，使全国人民的住房生活水平实现小康。

参考文献

[1]周达.目前中国房地产业依存的宏观环境

[2]魏国锋.浅谈中国房地产业的现状及对策.财经研究

[3]张鹏.中国房地产价格研究.社科论坛

[4]谢熠,肖丹.中国房地产泡沫成因与对策.金融经济

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