惠州义乌小商品批发城经营定位及招商报告426排版.docx
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惠州义乌小商品批发城经营定位及招商报告426排版
惠州义乌小商品批发城
经营定位及招商报告
世方物业成就铺王
2005.4.20
第一部分：
本项目各层的经营定位分析
一、经营定位的依据：
一个项目的初始定位方向总是多向的，最终找到一个最现实最合理的定位方向，对于本项目的小商品定位，一方面有其历史的渊源（是发展商深思熟虑的一个方向），另一方面也有其强大的市场基础。
对于本项目小商品的定位，我司从市场的角度出发，主要是基于以下几点：
1、存在强大的市场消费基础
惠州，乃至整个粤东地区，实际上是广东省工业相当薄弱，乡镇和农业人口占据主要部分的区域，在这个区域的人民的收入和消费水平都低于珠三角的其他城市，人们在批发市场、交易市场、集贸市场及临街个体商业中的日常用品消费占据整个社会消费品市场的70％以上，而这些市场正是物美价廉的小商品的最广阔的销售终端。
说明在粤东地区存在强大的小商品市场消费基础。
2、惠州及粤东地区小商品市场发育不良，存在空白
依前所述，在惠州及粤东地区存在巨大的小商品消费群体，但是根据项目组的调查，在这个有着巨大消费群体的区域内，小商品市场却发育不良，这种不良性体现在以下几个方面：
第一是规模小，产品不丰富；第二是市场设施陈旧，不符合现代化商业经营的需要；第三是市场的位置偏，不具有区域辐射力，基本以服务周边居民为主。
可以说缺乏一个大规模综合性的现代化小商品专业市场。
3、本项目良好的地段和交通条件
本项目地处惠州江北新区，占据粤东门户的良好地理位置，门前就是贯通南北的国道，并靠近惠州火车站和长途汽车站，具有非常强的交通辐射能力，此外江北新区也是惠州是规划的大市场大物流发展的主要区域，随着一个个大型的物流商业项目的上马，未来区域内的物流配套设施也将越来越齐全。
4、义乌小商品进驻华南地区的大好机会
义乌小商品名扬全球，是中国小商品专业市场的一面旗帜，在全国已经开设有近30个分市场，这次义乌小商品将分市场开到华南地区来了，并选中了惠州，落户于本项目，这对本项目未来小商品经营具有重大的保证。
二、项目建筑各层概况：
惠州义乌小商品城一期工程位于惠州市新城区江北新区，属于惠州市发展较快的区域。
项目一期工程，总占地面积38600平方米，总建筑面积130000平方米，其中一期建筑面积44694.69平方米。
项目整体建筑分布情况一览表：
项目楼层
建筑层高
商业面积（㎡）
一层
层高6米
7965.37
二层
层高5米
7849.7
三层
层高4.8米
7385.13
四层
层高4.8米
7385.13
五层
层高4.8米
5421.36
六层
层高3.6米
4718.43
三、项目周边、东莞、广州、义乌市场经营品种比例调查：
1、惠州水东路小商品经营比例：
地理位置：
位于水东西路
铺位面积：
主力铺位在50—60平方米
小商品经营品种：
经营品种
间数
具体比例
日用百货
36
26
食品
30
22
文具、玩具
18
14
民间用品
15
11
针织用品
4
3
小五金
8
6
服装
6
5
茶叶
8
6
花艺
6
5
鞋
2
2
合计
133
经营方式：
以批发为主，兼有零售
进货点：
主要以广州为主，东莞有一部分
租金：
20—60元/平米·月
2、惠东县平山中心市场小商品经营品种及进货渠道调查：
Ø平山中心市场小商品经营品种比例分析：
位置：
惠东县城解放中路
规模：
其中一层6800平方米，主要经营小商品
小商品经营规模：
约300户
经营范围：
日化产品\精品\礼品\玩具\针织用品\花类\饰品\电子产品\日用杂货\小家电\文具\等
小商品经营品种：
业态
数量
所占比例（％）
日化产品
25
9
精品
23
9
礼品
14
5
玩具
16
6
针织用品
80
31
花类
9
3
饰品
28
10
电子产品
22
8
日用杂货
34
13
小家电
12
4
文具
6
2
合计
269
以上图表显示，该市场经营针织用品、日用杂货、电子玩具等为主导。
Ø平山中心经营品种进货渠道分析：
进货途径：
●电器类\玩具\针织类\饰品类\日化类.为广州\东莞\佛山\汕头\揭阳。
其中比例为%（不完全统计）
城市
电器类
玩具类
针织类
日化类
日用类
饰品类
广州
85
70
60
75
55
70
深圳
7
20
佛山
10
10
5
东莞
5
10
30
汕头
5
10
15
揭阳
10
12
其他
8
10
5
8
5
●生活家庭用品\日用杂货\小工艺品\文具\小五金\针织草帽等
约70%--80%为浙江义乌进货,其余的为广东珠三角地区,尤其广州为小商品重点批发城市.
义乌商品的特点:
①价格低廉②商品丰富③均为自己小型加工厂生产
3、东莞小商品市场经营品种的比例：
Ø富民商业大厦内的小商品
经营分区图：
富民商业大厦内小商品经营规划主要以饰品和针织内衣为主，互为补充的小商品经营品种还有：
洗涤用品、化妆品、儿童玩具、皮具、钟表、小电器、文具以及包装袋等。
在整个富民服装批发市场内位于市场一层的东、西两个区域内（A层缘于富民的螺旋式建筑）。
图示中着色的部分即为富民服装批发市场内的小商品经营分区：
红色为饰品区；黄色为内衣区。
但在实际经营过程中，来自市场需求方面以及经营商户之间的竞争，现已成为相互依存、互为补充的混杂经营之局面。
经营品种分类统计：
富民小商品经营区域规划铺位共124个，皆以独立铺位的形式经营，经营模式为批发。
批发经营面积（按使用面积计）约在6——12平米之间。
由于商机突现，目前大约有十多间加位小商品经营摊位。
按照小商品经营品种统计：
（经营面积为使用面积）
经营品种
经营面积（㎡）
经营户数（家）
比例
饰品类
500
41
各类饰品
针织内衣类
600
44
针织品、内衣
日用百货类
40
3
伞、塑料桌布、卫生纸
洗涤化妆品类
200
21
洗涤用品、化妆品
皮具
100
9
皮带、钱包
文体用品类
60
5
文具、体育用品
表类
40
4
钟表、手表
小家电
20
2
电吹风、录音机
小食品
20
2
奶粉、饮料、饼干
礼品
20
2
打火机等
包装袋
20
2
塑料袋、纸袋
帽子、眼镜
20
1
儿童玩具
40
3
小型玩具
合计
约1680m平米
139
经营品种比例分析（按经营面积）：
经营品种比例分析（按经营商户数量）：
Ø广贸精品广场
经营分区图：
该市场位于黄河时装城以北，港口路以西，与虎门排污河围绕的区域内，分布在广贸大厦、永丰楼、永业楼、永安楼、永兴楼一层，形成了虎门小商品市场经营组团。
在经营分区上没有严格的经营规划。
均以独立街铺的形式经营，经营模式以批发为主。
经营品种分类统计：
该市场经营的小商品主要以文体用品和针织内衣为主，以帽子、眼镜、音像制品、办公设备、工艺礼品、包装袋、皮具、饰品、婴儿用品等为辅，商品辐射全国。
由于均以街铺的形式经营，其经营面积较大，皆在30-----80平米（使用面积）之间。
按照小商品经营品种统计：
（经营面积为使用面积）
广贸大厦一层街铺
经营品种
经营面积（㎡）
经营户数（家）
印章、制卡
30
1
帽子、眼镜
180
3
针织内衣
1200
15
办公耗材及设备
200
2
包装袋
100
2
塑料花、礼品
240
4
文具
400
4
音像制品
80
1
手机配件、电话卡
60
2
皮具
40
1
饰品
120
2
模特架
100
1
婴儿用品
60
1
合计
约2800平米
39
永丰楼一层街铺
经营品种
经营面积（㎡）
经营户数（家）
针织
60
2
内衣
150
3
婴儿用品
70
2
音像制品
60
2
文体用品
60
2
饰品
180
6
鞋、包
120
4
珠宝、玉器
60
2
玩具、礼品
240
6
包装袋
50
1
合计
约1000平米
30
永业楼一层街铺
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
文体用品
600
11
内衣
120
3
五金工具
60
1
针织品
120
2
小电器
60
1
玩具、礼品
60
1
合计
约500平米
19
永安楼一层街铺
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
音像制品
200
9
饰品
70
3
洗涤、化妆品
80
2
文体
120
40
针织内衣
260
5
合计
约700平米
59
永兴楼一层街铺
经营品种
经营面积（m2）
经营户数（家）
日用百货
400
14
文体
50
3
针织品
200
14
五金工具
50
1
饰品
60
1
合计
约800平米
33
经营品种比例分析（按经营面积）：
经营品种比例分析（按经营商户数量）：
4、广州小商品市场经营品种比例及进货分析：
主要调查的有国际玩具礼品城和华南国际小商品城两处。
这两处市场都在海珠广场附近，且经营的品种也大多相同。
主要的经营品种有：
小饰品（以头饰胸花等为主）、小首饰（以戒子项链耳环等为主）、塑料制品（塑料花为主）、工艺品（陶瓷、木工制品、装饰画、民俗手工艺品）、女性化妆品、布艺、玩具、香蕈、太阳镜、钟表、工艺礼品（高档次名贵材料的工艺品）、水晶制品等。
经营品种在市场所占比例
品种
小饰品
小首饰
塑料制品
工艺品
女性化妆品
所占比重
25%
15%
15%
12%
15%
品种
布艺
玩具
香蕈
太阳镜
工艺礼品
所占比重
3%
1.5%
3%
3%
2.5%
品种
水晶制品
其他杂类
所占比重
3%
2%
注：
以下%是指在该品种中的比例
经营品种
所占比例
经营品种
所占比例
小饰品
15%
小首饰
10%
塑料制品
15%
工艺品
10%
玩具
30%
太阳镜
10%
据商户说，他们的货其实大部分还是广州和珠三角的货，外面的还是少，江浙的货主要还是因为价格便宜，款式也比较新。
另外还有些外国人在广州办货，有新款搭配会卖的更好。
据了解的情况看广州的商户要少量的货主要目的有两个方面：
1）江浙地区的小商品品种多，且款式新，可以带动本地货的销售。
2）进少量的货样后自己可以找本地的加工厂进行加工，主要做为样版的用途。
5、义乌主要小商品市场经营品种比例：
Ø义乌国际商贸城（一期）：
经营品种调查：
主要经营品种：
花类、玩具、珠宝、首饰、工艺饰品。
各楼层经营品种区划：
楼层
经营品种
各经营品种所占面积的大概比例（%）
一层
普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类
普通玩具
9
电动玩具
2
充气玩具
3
毛绒玩具
3.5
花类
7.5
二层
珠宝、头饰
珠宝
12.5
头
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